随着二手市场的壮大发展，每天都有不少市民通过中介公司卖出买入、租出租入房产，中介公司的业务也随之兴旺。但是在此过程中吃亏上当的消费者也不在少数，经过调查访谈地产中介业内人士，广州日报记者为您披露二手经纪的种种不诚信手法，提醒您在交易时应多个心眼，保护自己的合法权益。

    案例一　关键字：食差价
   
    我掉进了差价陷阱
   
    张小姐打算将一套华景新城的物业出售，开价为52万元，经A中介公司几番努力后，张小姐愿意以48.3万元（实收价）出售该物业。

    在签约当天，A中介公司首先给张小姐签了一份承诺书，该份文件内注明了张小姐以48.3万元（实收价）出售其名下的物业，张小姐看了这份文件后，认为无问题；于是在文件内签字，然后，A公司再交给张小姐一份房屋买卖合同，张小姐看了合同后，发现该合同上所注明的售价为50万元，张小姐即时向A中介公司咨询情况时，A中介公司回答：“你要求48.3万元是该物业的实收价，而在交易过程中，产生的交易费、税费、中介费只好转嫁给客人支付，因此合同内所写的成交价必须是50万元。”当时张小姐认为A中介公司的解释也相当合理，于是在合同内签署了她的名字。

    一周后，张小姐与客人、A中介公司到房管局办理交易时，客人向张小姐透露该物业的成交价为54万元，为此张小姐怒气冲冲地向A中介公司表示自己不卖该物业了，A中介公司的回复：“现在已是‘生米煮成熟饭’，想取消该宗交易是不可能的。”
 
    案例分析：
 
    食差价是中介公司一种常用的获取不正当利润的手法。小型中介公司利用业主对房屋交易情况的不熟悉，通过某些手段获得业主信任，使业主“乖乖地”与其配合，令到整个交易成功地进行。某些中介公司为拉拢业主或客人，他们会采取一些减佣的促销手段吸引业主或客人，事实上，减佣等于减少经纪人的收入，经纪人为了弥补损失，只好“搞一些小动作”来弥补损失。
   
    消费者维权：

    业主在委托中介出售物业时，尽量委托大型的中介公司代理，大型中介公司已有一套完善的监管制度，使得业主与客人、中介公司将在公平、公正的情况下进行房屋交易。如果业主不小心掉进了差价的陷阱时，应该采取正当的法律手段维护自己的权益。

    现在，各大中介行业都推行“三方约”，“三方约”能够在一定程度上避免食差价的现象。在实际操作时，业主或客人为避免自己的切身利益遭受损害，在签署合约时，如发现对方本人没有亲自到场，应马上要求对方代理人或中介公司出示一系列证明，并在合约上清晰注明交易双方的详细个人资料，若发现合约上某些项目不符时，业主或客人应咨询清楚所有问题才可签署自己的姓名。

    案例二　关键字：睇楼收费

    看楼收费是否合法？
 
    周先生向某小型中介公司咨询：他想在荔湾区购买一套二手楼用于自住。该中介公司立即介绍某小区房改房给周先生，周先生对该房子较满意，遂约D经纪人带去睇楼。睇楼前，D经纪人出示了一张睇楼纸给周先生签名，周先生看后，认为无问题，便签下该文件马上去睇楼，当睇完楼后，D经纪人要求收取周先生50元/次的睇楼费。周先生认为此举极不合理，就与D经纪人争论起来，D经纪人口口声称：“这是公司的规定，如有任何不满请找公司，现在必须先给他50元/次的看楼费。”当周先生向消费者委员会投诉时，方才知道该中介公司是一个黑中介。

    案例分析：
 
    各大中介公司规定：在睇楼时，经纪人无权收取客人或业主的任何费用，但客人或业主一旦成功买入或出售该物业时，中介公司有权向客人或业主收取一定的服务代理费(即佣金)。在广州，目前出现一些家庭作坊式的中介，他们经营场所较为简陋，不具备“两证”，而他们大部分的收入来源是依靠收取客人或业主的睇楼费。 

    消费者维权：
 
    业主或客人应选择合法、信誉度高的地产中介公司，要仔细检查其“两证”是否齐全，据广州市房屋管理局中介管理所规定，正规房屋中介公司必须将自己的《房产中介资质证》悬挂出来，并且按物价部门有关规定将《服务费价目表》悬挂出来。

    现在有许多中介公司带客睇楼前，都会要求他们先签署一份睇楼纸，主要内容包括中介公司的服务内容，被介绍物业的情况，收取佣金的标准等，为避免客人利益被损害，客人在签署该文件时，应看清睇楼纸内容方可签名，不要草草了事，对于一些不合理的收费，客人有权拒付。

    案例三　关键字：飞盘

    亲眼见的未必是真
 
    李小姐欲购买东山区一套房改房，经C中介公司介绍看中某路段一套总价为38万元的单位。当李小姐带家人到该物业再睇楼时，业主趁经纪人不在意，偷偷地塞给李小姐的父亲一张写有联系电话的纸条。

    看完楼后，经李小姐与家人商量，认为支付3%的中介服务费太贵了，决定抛开中介公司私底下成交。过了两天后，李小姐致电该房屋业主，业主表示如果抛开了中介公司，减少了中介费，该物业的售价还可减少两万元，李小姐听后十分高兴，便马上答应了这宗交易。

    尽管李小姐在支付定金前已检查过这套房屋的房产证、业主身份证等正本，内容均为真实，但李小姐怎么也想不到，在办理交易过程中才发现该物业已被法院查封了。当李小姐再次致电给业主时，该手机已停机了。李小姐因未能提供合法证明，被法院否决追溯权。李小姐只好自认倒霉，数万元的定金已泡汤了。
    案例分析：

    虽然该案例的当事人行事十分小心，在给业主定金时，已检查清楚业主所有的证明文件是否真实，因为《房屋产权证》所写的内容可能与房管局内所登记的内容有所不符，例如该物业已被法院查封，该物业已列入红线拆迁范围、部分房改房可能存在不具备上市交易等各种问题，但在房产证上，未能如实地反映出来，只能通过房管局的查册方可体现。

    消费者维权：
 
    在办理房屋交易时，首先要到房管局进行查册，看房屋有没有抵押的登记，有没有共有权人登记，检查产权登记人与业主是否同一个人等，客人方可办理交易过户。

    客人如要保护自己的合法权益时，在房产交易时，必需通过中介公司办理房产交易手续，因为中介公司在办理交易前，经纪人为确保产权清晰，首先会对该物业的产权进行查册，看房产证上的产权是否清晰，如有任何问题中介公司是有权要求业主将所有产权办理清楚；方才把定金转账到业主的账户，维护客人的权益。

    案例四　关键字：诈骗

    我的租金款“飞”走了
 
    徐先生相中海珠区某小区商品房，业主要求的租价徐先生也愿意接受，但徐先生要求业主保留一切的家私、电器给他，于是他打算让中介公司经纪人协助他游说业主，经纪人小陈游说徐先生先给他一定的租金，然后让其全力向业主争取保留一切家私、电器给他，徐先生同意了。小陈收齐钱后，从手袋里拿出两份空白的租赁合同填好，并随手在一张白纸上写了一张收据给徐先生，证明他收到徐先生一定的租金，但该收据上并没有该公司的印章。经纪人小陈称两份合同业主都未签署名字，而且没有公司的公章是不具法律效力，他承诺两天内徐先生便可搬到该单位内居住。

    第二天，小陈一直无联系徐先生，徐先生开始有点焦急了，于是致电给小陈，但小陈的手机一直处于关机状态，于是徐先生只好到该中介公司找他，方知他已离职几天了，徐先生马上拿出收据给该中介公司要求赔偿时，中介公司称该收据不具有法律效力，因此不予以处理。
    案例分析：
 
    由于中介行业经纪人素质参差不齐，他们抓住客人对该物业十分喜欢或急于成交的心理，在获得客人对其信任后，利用客人对中介公司的运作不熟悉，从中做文章。有时候，他们还会上演一场自编自导自演的戏，博取客人的同情，令到客人顺利地掉入他们预先设计好的圈套。

    消费者维权：
 
    作为业主或客人在支付任何费用时，必需向中介公司收取相关的证明（如收据、发票等），并且检查收据或发票上所写的内容是否正确（如金额、物业地址、盖有该公司的公章等）。否则，业主或客人有权拒付任何费用（包括诚意金、定金、佣金等）。

    同时地产经纪业专业人士提醒消费者，作为业主或客人都需要有一种自我保护意识，在中介公司经纪人要收取任何的文件或金钱时，业主或客人都有权要求他们出具任何具有法律效力的凭证，方可将所有的资料及金钱交给经纪人。如经纪人不能提供任何具有法律效力的凭证时，业主或客人应拒付，防止自己的合法权益受到损害。就以上案例而言，作为业主或客人都应具有一种财务意识，作为一间中介公司收取任何费用时，他们都会出具发票或收据的证明，如果经纪人不能出具，业主或客人应该予以拒付，还应该留意经纪所持有经纪证的号码。

    案例五　关键字：货不对板

    谁该为此事负责？
 
    霍小姐初来广州，人生地不熟，希望在天河商务中心区附近租一套物业居住，E中介公司的经纪人介绍了天河区某个小区的单身公寓给霍小姐，霍小姐听了经纪人的介绍后，对该房子还算满意，要求实地睇楼。

    睇楼过程相当顺利，霍小姐看到该单身公寓内的配置均是名牌产品，并当场咨询业主是否搬走这些配置，业主称：“如果以2600元/月的租价成功出租，那么他将不会搬走这些配置。”霍小姐经回家考虑后认为该租价较合理，便与经纪人约定第二天签约。签约当天，经纪人带霍小姐到该单位内，清点室内配置，经纪人将室内的配置一一记录在租赁合同内，霍小姐与业主均认为无问题，便在合同上签字了。 


    “第二天，霍小姐把行李搬到该租住的单位时，发现室内所有的名牌产品都不见了，只留下一些旧的家具、电器，霍小姐即时致电给业主指出：“业主违约。”业主回答：“合同上并没有写明室内配置的产品的牌子，现在室内的配置是按租赁合同执行，因此不存在任何违约行为。”霍小姐才恍然大悟。

    案例分析：
 
    由于客人、经纪人的疏忽大意，没有把家具、电器清单一一写进合同，令业主有机可乘，出现货不对板的现象，令到客人的权益受损。

    消费者维权：
 
    租客租房时，应认真地审查合同上所有条款的内容，尤其是一些涉及费用分担，缴/收租金及房屋交付使用日期，违约责任等问题，若业主承诺送全屋家电，租客应把家具、电器清单一一写进合同，并写清该家具、电器的型号，以免业主乘机把室内配置换包，以次充好或搬走全屋家电。

    购房或租房时，业主承诺附送家电时，作为客人应多个心眼，查看一下合同内是否将附送的家电一一写进合同，并要求业主附送的家具、电器牌子、型号都注明，防止业主换包。同时，客人应该试一试所有附送的家具、电器是否损坏（这方面对租客特别重要，否则租客会蒙上不白之冤），如有损坏，客人有权要求业主修理好。另外，客人应督促业主付清起租日前的一些水电费、管理费、电话费等。