“食之无味，弃之可惜，是开发商对经济适用房的定位。而平抑房价市场的日益强化和管理成本的增加正是当前政府对经济适用房这一特殊商品所面临的两难困境。” 　　

　　五合国际建筑设计集团中国区总经理刘力博士近日在接受《经济参考报》记者采访时表示，从近期北京政策取向看，北京拟在“十一五”期间推出1000万平方米经济适用住房，其中2008年前推出800万平方米。这一供应力度的加大正成为楼市价格稳定的主要力量。 　　

　　据了解，北京将要对经济适用房实行定向销售，目前在售的经济适用房项目都已经停止了放号。为此，经济适用房的供求矛盾再度受到关注。 　　

　　定向销售：供求矛盾再度升级 　　

　　从北京在售的十多个经济适用房项目来看，有一半左右因为定向销售或排号额满而不再面向社会公布联系方式。北京市建委开发办副主任魏成森近日公开表示，北京将要对经济适用房实行定向销售，拆迁户将优先购买。定向销售的具体方式是由市建委把经济适用房总量“切块”，分给各个城区，各区被拆迁人员登记接受购买资格审核，以区为单位组织统一销售。 　　

　　回龙观是北京最早的经济适用房项目，正在开发第7期，1718套经济适用房将在2006年底面市。但排在第一号的买主已经从2002年10月起等了3年有余。回龙观的销售人员说：“现在没有号也不排号了。定向销售以后如果有剩余，将从2002年10月开始排号的人分起，现在登记排号的有三五万人，而房子只有几千套。” 　　

　　另外，据了解，北京经济适用房项目百嘉城和定福家园都在等待定向销售的具体政策。百嘉城二期在新年前可能会开盘，但已经确定为定向销售，由于不能确定定向销售后的剩余住房如何分配，该项目无法接受排号。 　　

　　以往，在经过审核获得购买资格后，想买经济适用房的居民需要马上去开发商设立的销售处排号，经济适用房的供应十分紧俏，先到先得。但因为定向销售，北京市在售的经济适用房都已经停止了放号。目前北京有大批拥有购买资格但买不到经济适用房的居民，由于要定向销售经济适用房其供求矛盾再度升级。 　　

　　开发商：摇身一变做起了商品房 　　

　　除去定向销售，有部分开发经济适用房的房地产商已经转向开发商品房，如瑞海新城在完成一期经济适用房建设后，二期摇身一变成为“布洛城 ”，做起了商品房。大成集团开发的经济适用房长安新城宣布售罄，该集团旗下的大成正嘉房地产经纪公司副总经理赵晓平说，长安新城今后不再做经济适用房，而去开发商品房。由于经济适用房的土地是无偿划拨的，大成集团已经为此补足了土地出让金。 　　

　　“食之无味，弃之可惜”，正是开发商眼里经济适用房的定位。刘力表示，锁定“3%”的利润空间和类似“包销”的盈利前景，对于开发商来说，实为鸡肋。选择低风险的稳定收益还是选择高风险的超额利润，主要取决于市场环境的变化。近两年房价的快速增长，使得众多开发商以普通商品房作为开发的首选，很少考虑经济适用房的业务。 　　

　　业内分析：政府处于两难困境 　　

　　“如今买经济适用房难已经成为购房者最头疼的事。”刘力博士表示，申请购买经济适用房程序繁冗，需经过按类领表、填表领表、核定总额、登记备案、网上公示、持证购房等六个步骤。烦琐的申购程序、定向配给的供应政策，造成只有部分幸运儿成为产品的受益者，相比强大的市场需求，有限的供给实为杯水车薪。计划经济中出现的种种问题也在此反映出来。比如，排队发号、低质低价等诸多问题。 　　

　　综观当前国内房地产市场的供应格局，可以看出是一个：别墅及高档公寓——普通商品房——经济适用房——廉租房的梯度市场结构。经济适用房作为满足中低收入阶层需求的一种重要产品，日益成为市场追逐的热点。然而从统计数据上看，经济适用房的供应比例始终维持在市场总供应量的10%左右，并且呈现出逐年下降的态势。相比市场上对这种商品的旺盛需求，这种供应比例的下降使得此产品的供需关系的日益僵化。 　　

　　北京是国内较早推出经济适用房的城市，从1998年到2004年，共销售了1083万平方米的经济适用房，成为北京市场上的一股重要力量。尤其是2000至2002年，经济适用房销售比重的增加，为平抑北京市场高涨的房价起到重要作用。而上海作为一个市场化走在全国前列的城市，对经济适用房这一带有浓厚计划经济性质的产品，市场接受速度较慢。只在近两年，随着上海房价的不断升温，中低价商品房和重大工程配套房——这些经济适用房的变形体的逐步上市，经济适用房才逐步成为上海政府调节市场的主要政策工具。 　　

　　“市场需求的日益强化和管理成本的增加正成为政府对经济适用房这一特殊商品所面临的两难困境。”刘力向记者表示，政府既是住房市场的管理者又是参与者，这一双重身份使其必须扮演既是游戏规则制订者又是游戏参与者的两种角色。游戏参与者对利益的追求和政策制订者对游戏本身公平的要求，使政府在决策时面临两难的困境。 　　

　　经济适用房政策将何去何从 　　

　　“综观经济适用房的方方面面，可以发现，经济适用房对房地产市场的冷凝器作用其实是一种‘假相’。”刘力向《经济参考报》表示，低价房的大量上市只是在总量上摊薄了市场均价，但并没有从根本上将商品房价格有效降下来。仔细观察北京和上海两地的房地产细分市场，我们可以看出，经济适用房和普通商品房在市场划分方面有着明显的界限。低价的经济适用房市场的供给主要由政府和开发商共同完成，政府在土地项目的控制和对开发商的选择上起到主导作用。而在商品房的市场上，市场化的操作方式更为明显。在供应总量和结构矛盾不能得到有效解决的条件下，经济适用房的有限供给并不能有效满足市场的强大需求。 　　

　　不过，到2006年至2007年，上海“两个一千万”经济适用房的大面积上市，将对市场形成有效冲击，界时延迟的价格冷凝作用可能会对市场的价格体系的变化产生影响。另一方面，大规模的经济适用房的上市，也将积累大量现实问题，主要表现在如下几个方面：一是管理成本过高，个人信用体系的缺失。二是价格偏高。以北京市场为例，目前的经济适用房单价每平方米3000至4000元，对于大多数中低价房的需求者来说，这一价格仍然过高。三是户型偏大，交通不便。大户型产品的供应，主要出自开发商对利润的追求。这就造成单套房价总量的过高，使普通消费者无法承受。四是配套设施不全，产品质量有待改善。和普通商品房相比，经济适用房的配套设施相对不够齐全，周边绿化环境也稍差，再加上不发达的交通系统，这些都是当前经济适用房的主要问题。 　　

　　虽然经济适用房在一定程度上缓解了商品房的供求矛盾，并对商品房市场的价格上涨起到了抑制作用。但业内不少人士认为，经济适用房作为目前国家政策可用的主要手段，在当前阶段还只是中国在经济转型期间的过渡产品。计划经济本身固有的问题，如控制价格后企业提供的产品质量下降，需求不能有效满足，政府管理成本高的问题，都成为当前经济适用房市场的主要问题。从解决问题的长远来看，从政策性和金融保障制度上寻求解决方案将是一条必由之路，专业机构的市场化运作也将是未来的发展方向。