近日，2006《中国城市竞争力蓝皮书》（以下简称报告）新鲜出炉。在这份报告中可以看出，地产企业与商业企业下一步的投资将转向中西部城市。报告中还披露：竞争力较强城市的房地产价格会比竞争力弱的城市的房地产价格高，但过高的房地产价格也会影响城市竞争力的增强。研究发现，房地产价格过高，偏离应有水平最严重的5个城市依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。而排在最后的西宁、重庆、呼和浩特、长春、成都等城市的房地产价格还有进一步上升的空间。

　　与2005年不同，2006年的报告有一些新的视野。首先，把房地产作为城市经济的一条主要线索加以追踪研究；其次，城市竞争力报告增加了两岸四地9个城市的评价；第三，把科技创新作为一项重要指标加入到研究的框架里。 

　　谈起城市竞争力与城市房地产的相互关系，2006《中国城市竞争力蓝皮书》的主编、中国社会科学院财贸所副所长倪鹏飞博士说，城市房地产规模与城市竞争力的各个表现指标都存在一定的正相关性，也就是说，房地产业规模大的城市其竞争力也较强。 

　　企业投资青睐中西部城市 

　　如果说老百姓在意的是房价，那么企业看中的则是投资价值。报告还对中国房地产的投资潜力进行了研究，把50个城市按照住宅地产的投资潜力、商业地产的投资潜力、工业地产的投资潜力进行研究并分别排序。这一研究不仅为企业选址投资提供了真实可信的数据，同时也帮助城市管理者进一步理清城市脉络、确定发展战略提供有益的参考。正如一位企业家对记者所说，这些研究结果与他不谋而合，他认为下一轮的房地产开发热点应该在重庆、武汉等中西部中心城市。 

　　关于影响投资潜力的因素，倪鹏飞说，在研究中我们发现影响住宅市场最重要的因素是移民人口的规模和增长速度。也就是说移民人口多、规模大、增长快，对住宅房地产的投资影响最大。而商业房地产投资潜力的影响因素主要反映城市商务环境的各个方面，工业地产投资潜力的影响因素反映城市制造业发展环境的各个方面。 

　　报告显示，深圳、上海、北京、广州是目前中国在住宅房地产业方面最发达的4座城市，不论是城市基本要素的供给、居民消费需求还是城市的软硬环境，各方面的表现都在全国遥遥领先。令人感到意外的是，东莞的住宅房地产投资潜力排在广州之后高居第5位。 

　　在商业房地产投资潜力方面，上海、深圳、北京、广州和杭州都是各个地区商业中心城市，商业企业云集、商业区竞争激烈，是商业房地产投资首选之地。天津、大连依托渤海湾都市圈良好的发展势头，商业房地产投资潜力很大，和排在第11位的青岛形成了渤海湾三角。成都和重庆进入到前15名，成为西部商业重镇。 

　　在对城市工业房地产投资潜力排名进行分析时发现，东部城市工业房地产投资潜力仍然占据很大优势，但是中西部城市上升潜力很大。其中武汉和西安分别达到了第5和第10位。还有一个重要的发现，一些工业基础比较雄厚的城市，工业房地产投资潜力的排名不高，甚至在20名以外。广州排在第21位，而北京则排到第22位。排在前5位的分别是天津、东莞、苏州、上海和武汉。 

　　全指标健康分析无一幸免 

　　上海的房价之高是工薪阶层心中永远的痛。一位工作一年多的研究生告诉记者，她现在一个月有3000多元的收入，与当前动辄8000元/平方米的房价相比，简直让她失去买房的信心。如果要买一套70平方米的房子，不吃、不喝、不花钱她还要攒上15年的时间。其实，这个研究生并不是特例，买不起房的还有更多的上海市民。 

　　房价过高不仅会流失人才，还会影响一个城市的竞争力。倪鹏飞的研究结果也印证了这一点。他说，所谓健康的房地产市场就是在规模、结构、速度、质量等方面，房地产系统与宏观经济系统和其他系统相互作用、相互促进的状态。从这个概念出发，我们形成了一个框架，然后对4个市场：住宅、商业地产、工业地产、土地市场，对35个大中城市的房地产健康的偏离程度进行了计算。结果显示，35个大中城市多数城市的房地产不健康。他还表示，严格意义上讲，35个大中城市都不健康，因为这4个市场几乎找不到哪个市场都是健康的。放松了标准，如果在4个市场中有两个市场是健康的，就说明是健康的；如果有3个市场不健康，就说明不健康。结果是在35个城市中15个不健康、15个健康，有5个严重不健康，依次为：深圳、杭州、上海、北京、厦门。 

　　倪鹏飞还分析说：“一个城市如果它的竞争力高，那么它的房价有可能高；它的竞争力低，房价有可能低。如果一个城市的房价不高，可能会削弱它的竞争力，过低也不利于竞争力的提升。总的来说，住房价格是偏高的，社会保障房的投资规模偏小，增长规模也是偏低的。住宅的投资过热，土地市场的价格不是像人们研究的高了，根据研究，土地的价格是低了，也是不健康的。我们发现中国城市房地产的健康和不健康的问题有房地产自身发展的原因，一些制度、体制、管理和政策方面的不够成熟、不够完善也是其原因。”

　　专业市场需建公共政策体系 

　　伴随着经济高速发展的城市化进程，中国房地产业取得了巨大的成就。土地的市场化改革、住房体制改革、金融体系改革和国家的产业政策为房地产的高速发展提供了坚实的制度支持。中国房地产是否健康、是否与城市宏观经济发展相适应、能否有利于城市竞争力的提升，与各级政府部门关系十分密切。 

　　近年来，城市房地产市场成为中国经济发展中问题最多的市场之一。对此，倪鹏飞分析归纳了中国城市房地产发展的几个问题：第一是人力市场，工资拖欠非常严重；第二是土地市场，强征暴敛；第三是销售市场，秩序混乱；第四是金融市场，潜在隐患；第五是中介市场，坑蒙拐骗；第六是租赁市场，发展缓慢；第七是物业市场，纠纷不断。

 　 最后，他还提出了一些建议完善中国房地产市场发展公共政策体系：第一，扩大和规范正规市场，建立完整有机的市场体系；第二，推进房地产市场化，建立完善可靠的法制体系；第三，改革房地产的监管机构，建立顺畅有力的监管体系；第四，改进政府参与市场的方式，完善住房社会保障体系；第五，加快开征物业税进程，建立公平合理的税费体系；第六，建立房地产政策的协调机构，建立统一灵活的调控体系。