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时间已到经济适用房将掀上市交易热

铭万网

时间: 2006年06月16日18:36

信息来源: 财富时报

　　近来，越来越多的经济适用房已经满5年，可以按照市价上市交易了。由于价格比较便宜，市场上对这种房源的需求十分旺盛。北京今年以回龙观、天通苑为代表的经济适用房住宅区域，将成为人们购房消费的新热点。

　　进入二级市场有前提

　　经济适用房是国家为照顾中低收入居民购房而实施的优惠措施，建造经济适用房所用的土地是国家以划拨方式无偿给开发商使用的，这就是经济适用房价格低的主要原因。

　　根据北京市的规定：北京市城镇常住户口的中低收入家庭，重点是公务员、教师、科技人员和国有企业、事业单位职工等符合购买经济适用房的条件。职工个人购买的经济适用房，房屋产权归职工个人所有，已取得合法产权证书，即可依法进入二级市场上市交易。上市后，其收益全部归个人所有。这就是说，经济适用房的产权证书所拥有的权利和普通商品房基本一样，惟一不同的是，经济适用房在出售时，购买人要按经济适用房所在地标定地价的10％交纳土地出让金，没有标定地价的，土地出让金的价款暂按房屋售价的3％交纳。这样，在办理完产权过户手续后，购买人所得到的就是普通商品房的产权证书，再次交易的时候，就无需交纳土地出让金了。

　　目前，在售的已购经济适用房一般分两种情况处理：一种是已经住满5年的，另一种则是尚未住满5年的。具体时间以购房家庭取得契税完税凭证的时间或经济适用住房房屋所有权证的发证时间为准。

　　上市交易需遵循程序

　　有关部门提醒，经济适用房要上市交易应按以下程序办理：

　　卖方先取得入市资格。房屋所有权人须持房屋所有权证、身份证明，（房屋所有权共有的，还要持其他房屋共有人同意出售的书面意见）到房屋所在地的区县房地产交易管理部门申领《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请表》和《已购公有住房和经济适用住房上市出售征询意表》，交易管理部门须在15个工作日内完成审查工作并做出批准或不予批准的书面决定。如获批准，即取得入市资格。

　　买卖双方达成交易协议，并去房屋交易管理部门办理立契过户手续。房屋获得上市批准后，买卖双方协商确定成交价格，签订书面合同；双方持买卖合同和相关证件及材料到交易管理部门办理立契过户手续。卖方须提交房屋所有权证或确权证明、身份证或其他有效身份证明（房屋所有权共有的，其他房屋所有人同意出售的书面意见）；交易管理部门批准上市出售的书面决定。买方须提交本市的身份证或其他有效身份证明；外省市个人还须提交有关部门批准的购房证明。交易管理部门自受理之日起25个工作日内完成审查工作，并按照有关规定，计收有关税、费、收益，完成立契过户手续。

　　买方办理房屋所有权证。买方持买卖合同、立契过户的相关材料、卖方的房屋所有权证复印件到区县土地行政管理部门申请办理土地出让手续，并按房屋买卖成交价的3％交付土地出让金。办完上述手续后，持立契过户、土地出让金已缴纳的证明等文件及规定的其他证件，到房屋所在地区县权属登记部门申办房屋所有权证。

　　满否5年须分清

　　对于经济适用房来说，5年是其上市交易的一道分水岭。未住满5年就上市交易的经济适用房，房价不得高于当初的购买价，这样业主就很难从房价上涨中获取收益。于是，很多业主会等到经济适用房满5年后按市场价去交易，虽然交易税费仍然高于普通二手房，但业主仍可从房价的上涨中获得可观收益。对于已经住满5年的经济适用房，业主可以依照目前市场价格进行出售，但出售后业主需按房屋成交额的10%补交综合地价款。按市场价格出售经济适用住房后，不能再次购买经济适用住房和其他保障性质的住房。

　　而对于购房者而言，购买此类经济适用房不需要符合购买经济适用房的特殊条件，任何人群都能购买，除正常缴纳契税、印花税外，不需要再缴纳成交价3%的土地出让金。房屋上市交易的税费有契税（按成交价的1.5%缴纳）、印花税（按成交价的0.05%缴纳）和综合地价款（按成交价的10%缴纳），售后的房屋产权性质是商品房。

　　如果购买5年之内的经济适用房，必须按照该套房屋的原始价格出售给具有购买经济适用房资格的人，如果审批的价格大于或者小于实际成交价格，则该经济适用房再上市交易的税费只有契税和印花税，售后的房屋产权性质仍是经济适用房。

　　购买此类经济适用房，首先必须满足普通经济适用房的购买条件；其次购房人还需办理经济适用住房购买资格审核手续。若所购置的已购经济适用房超过核定最高购房总价标准以外部分，则需补交10%的综合地价款，并且所购房屋仍按经济适用住房产权管理。

　　购房者要慎重行事

　　无论是满5年的经济适用房，还是5年内的，在经济适用房上市交易过程中，购房者都应该要注意到以下内容：

　　首先，结合工作单位的位置、居住习惯、生活方式等综合因素，决定购买哪个区域内的经济适用房项目。

　　其次，亲自到项目现场考察，了解项目本身的配套设施，并结合自身的需要进行购买。比如新婚夫妇，就要考虑到幼儿园、小学以及医院等配套设施，以减少不必要的麻烦。还有，对社区的绿化率、停车位、物业管理等状况都应有所了解。

　　再次，根据自身的居住要求，详细了解经济适用房的户型结构及面积大小，以及通风、采光、朝向等基础资料，全面权衡后再作决定。

　　另外，对房屋的权属关系要有详细调查，特别要注意房屋是否有共有人，防止购买后，引起不必要的麻烦。特别提醒对待没有房产证的二手经济适用房，要慎重考虑。

作者：何晓乐

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