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小房型火爆上海投资风险危机四伏

铭万网

时间: 2006年06月16日18:36

信息来源: 飞易网

    小房型火爆上海投资风险已危机四伏

    小房型在作为一种物业出现的同时，也被当作一种投资品种很快纳入到投资客的视线中。金丰易居作为上海小房型市场的主要市场运作者，仅05年12月份就有三个小房型楼盘上市：南京路上的“世纪时空”、静安“新格公寓”以及外滩的“MYFREEDOM自由自宅”。而有数据显示，2002年内，上海新涌现的小房型楼盘已经不下20个。

    然而，就在小房型热销上海房产市场的同时，小房型投资“危机”论也随之而来，有业内人士指出，小房型的开发风险主要集中在产品定位和市场开发上。

    5年10万户需求上海小房型不“火”不行

    近年来，上海商品房产品更新换代急剧加快，新潮设计层出不穷，其中，酒店服务式小房型公寓尤为耀眼。2000年6月，位于江宁路桥一侧的“世纪之门·荣联家园”首次推出以“MyCity”为旗号的小房型公寓，每户29平方米～58平方米不等。从设计上看并无创新之处，且建筑体型很大，但由于单套面积很小，又是全装修，开盘两周即销售一空。

　　2001年6月，位于曹家渡的“蓝朝部落”再度推出这一物业，先期500余套房屋不到半月时间一销而空，场面之热烈比“MyCity”有过之而无不及。紧接着，位于南浦大桥桥端的“青年汇”登场，同样引发抢购热潮；之后，位于老北站的、号称“奔腾新干线”的酒店式全装修小房型公寓，色彩绚丽的施工围墙广告刚一露面，短短5天内，70%的房源即被预订一空。

　　进入2002年，小房型市场再掀波澜。以“轴心产权酒店式物业”为代表的“世纪时空”和“金银汇”先后在南京路上登场；以产权酒店为旗帜的“巴黎时韵”和“感性达利”分置南北；以倡导“取财之道，时尚之风”为代表的北外滩“自由自宅”和静安“新格公寓”亮相东西；以“国际投资品种”概念“东方时空”和“国际金融家”亮相徐家汇和陆家嘴；以倡导独立居住意识的“独立时代”等楼盘再打“青年汇”去年城市时尚主义的居住概念。

　　业内人士认为，酒店式小房型公寓的火爆有着十分深刻的背景：首先，它成功突破了“10多万元进入市中心”的房屋交易瓶颈。在房屋单套面积越做越大的行情下，市中心房屋价格不断走高，而酒店式小房型公寓的房价大多在三四十万，这就大大吸引不愿离开市中心的客户。

　　其次，它第一次把房屋定位于“都市驿站”，这样，在市中心人口频繁流动、居住区日益边远化、上海快速向国际大都市迈进的情况下，它就向各种各样的“市中心流动者”提供了一种全新的居住选择。

　　再者，全装修小房型公寓的设计日趋完善，功能提升到一个全新的高度，从而既保证了小房型公寓的使用功能，又突出了它的个性化，同时强调了私密感，又以产品紧缺的特点确保投资型客户的投资回报。

　　根据有关资料显示，上海房地产市场目前对单身公寓的需求量约在4万到6万户左右，更为乐观的预测甚至可达10万户。然而上海现有单身公寓市场(有明确市场定位的物业)的供应总量不足4000套，与实际需求量相差甚远。由此可见，酒店服务式公寓及市中心区小房型房屋的需求量，在一定时间内仍呈上升趋势，市场潜力极大。

　　投资小房型危机“四”伏产品、市场需准确定义

　　面对小房型市场的火爆，专家指出，就小房型目前的走势与发展而言，该类物业也存在一定的开发风险。特别是在产品定位与市场开发上，如果不能准确定义，会存在较大的危机。

　　危机一：小房型物业的细分越来越明显，投资客悄然分流，客户层次的锁定左右着物业的销售前景。

　　小房型物业目前的定位开始出现细分的趋势，比如金丰易居刚推出的几个典型小房型，就各有不一样的市场定位和产品特性。世纪时空是针对世界性客户的投资产品，比较强调商务功能；而静安新格则侧重自由生活的理念，强调的是居住产品。

　　住宅投资的回报率与人们对住宅投资市场的关注成反比，当越来越多的人将住宅用于出租获取回报时，租赁市场的租金水平就会相应地降低，因此，作为小房型住宅现今相对集中的客户群体——投资客而言，如果有更佳的投资途径，必会转移目标。近期商铺和办公物业，特别是小房型住宅办公楼的“异军突起”，无疑为投资客提供了新的线索，如“世纪时空”的出现，与“青年汇”就形成了鲜明的对比，同时也形成了潜在但必然的竞争。

　　危机二：户型和装修设计及物管服务越来越关键，单纯的“小”，已经不是热销的法宝。

　　小房型不等于小面积。如果以为小就是法宝，简单地将烂尾楼、老旧的社区甚至筒子楼改建、刷新，然后增加一些配套，肯定没有市场。因为这种社区在许多方面无法满足现代人的口味。现代人会认为，小房型社区应该有洗衣、送餐等服务空间，有较大一些的底层会所，以做共用大客厅，这些也是旧社区建筑无法改变的。还有，受欢迎的小房型公寓在外型设计上也要多一些现代化的色彩等等。应当说，小房型的热销，是建立在项目本身的高品质上的，只有开发商水平高、整体品质好的项目的小房型才被人看好，如“世纪时空”倡导的产权酒店，“东方时空”的国际生活品位，“静安新格”提出的时尚之风，都是建立在这样的认识之上的小房型新定位。

　　危机三：对小房型租赁市场“拐点”的判断，成为该

　　物业开发是否成功的支撑点。

　　在考量某地段房产投资时，应同时观察该地段的房价和房租价格，在投资单身公寓时更要调查该地段的房租价格。在香港，人们近似地认为11年的年租金等于房价，即年租金乘11是近似的房价。所以，房租市场的价格是小房型价格的晴雨表，租金是支撑小房型价格的脊梁。比如世纪时空一套50平方米左右的物业，按周边租赁价格计算，可以租到5500元～6500元／平方米，因此其价格定位在70万～80万元之间是合理的。

　　现在，市场上的小房型产品多有上百套小单元的物业分割构成，巨大的产品上市量左右着区域市场的租赁价格。特别是物业交付使用后，诸多买家出租炒楼的投资行为愈演愈烈，终将为有序的市场竞争带来消极影响，小房型租金有可能出现供过于求的市场打压。

　　危机四：二手房市场日趋活跃，对小房型销售有一定的冲击。

　　2001年上海二手房的交易量紧逼增量房的交易量，不仅预示着上海楼市正步入成熟发展的阶段，同时二手房相对便宜的价格，也给小房型住宅物业带来一定的市场冲击。

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