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对上海房地产市场的几点评价与分析

铭万网

时间: 2006年06月16日18:36

信息来源: 飞易网

    四个方面凸显房地产市场良好态势

    过去一年，上海房地产业快速发展并日趋成熟，表现出以市场为主导，以有效需求为依托，供需总体平稳的繁荣局面。上海房地产业已呈现出良好的发展态势，其表现在：

    1、房地产业作为国民经济支柱产业的地位已初步确立。

    “九五”期末，上海市委、市政府提出房地产业要成为上海经济发展支柱产业的目标。上海房地产市场连续几年呈现购销两旺的景象。2002年全市完成房地产投资达720.23亿元，比上年增长14％，约占全市固定资产投资的1／3，成为全市经济发展中扩大投资需求的重要增长点。房地产投资规模的不断扩大，对带动相关产业发展，拉动全社会经济增长和直接改善城市居民的生活作出了重要贡献。2002年，全市房地产业实现增加值373.63亿元，比上年增长14.6％，高出全市GDP增幅3.6个百分点，房地产占全市GDP的比重从上一年的6.4％上升到6.9％。

    2、上海的房地产业已成为全国市场化程度最高的房地产市场。

    经过几年的不懈努力，上海房地产市场化运作机制初步形成，一个以大众化投资与消费为主体的市场体系基本确立，市场监管体系也日趋完善。2002年，商品房销售面积为1960.6万平方米，其中个人购置商品房1862.84万平方米，占销售总面积的95％。2002年全市已登记的存量房买卖面积为1790.48万平方米，比上年增长26.6％，交易总量迅速接近新建商品房的交易量。存量房交易的市场份额持续走高，已成为上海房地产市场走向成熟的重要标志。

    3、房地产市场供需总体平稳。

    上海房地产市场在投资和消费不断增长的同时，连续几年供需总体平稳，基本稳定在1：1左右。2002年商品房竣工面积为1983.92万平方米，销售面积为1960.60万平方米，供需比例为1：0.99，竣工面积略大于销售面积。商品住宅的竣工面积为1708.04万平方米，销售面积为1839.05万平方米，销售面积略大于竣工面积，供需比例为1：1.08，呈现需略大于供的态势。此外，由于住房二、三级市场联动效应的发挥，商品房空置量不断下降。截至去年年底，全市商品房空置面积为676.89万平方米，其中空置一年以上的商品住宅为134.24万平方米。商品房空置量的不断下降，是上海房地产业持续稳定健康发展的一项重要标志。

    4、房地产投资和消费主体已形成多元化的格局。

    从投资主体看，国有、民营、外商以及港澳台等投资主体共同推进房地产业发展。2002年民营和外商以及港澳台投资在全市房地产开发投资中占重要地位，共完成243.55亿元，比上年增长37.9％，增幅远高于全市房地产开发投资的增幅，占全市房地产开发投资的33.8％，比上年提高了5.8个百分点。

    从消费主体看，由于实行内外销商品房并轨，上海的商品房市场已成为一个开放的市场。2002年登记预售的商品房中，居民购买占75.8％，外地人士购买占18.7％，境外人士购买占5.5％，外省市和境外人士在上海购房的数量逐步扩大。

    抓住新一轮发展机遇需要在四方面下功夫

    随着上海经济的快速发展，上海在国际上的吸引力不断提高，随着申办世博会成功和新一轮旧区改造的开展，上海房地产业面临着新一轮发展的机遇。要抓住这一机遇，促使房地产业的发展再上一个台阶，必须做到以下几点：

    1、必须坚持房地产的支柱产业地位。从产业定位来看，房地产业发展到现在，已经牵涉到上海经济社会发展的全局。最近，市委、市政府主要领导明确提出，房地产业要对上海的经济发展作出更大的贡献。市、区各级政府主管部门要有强烈的责任感和使命感，紧紧围绕“十五”期间把房地产发展成为上海支柱产业的目标，完善政策，加强管理，进一步改善房地产业的投资和消费环境，为投资商、开发企业和广大购房者提供优质服务。

    2、必须坚持市场化的导向和运行机制。土地是房地产业的源头，今年要加快土地供应市场化的步伐，完善土地供应的市场运行机制。在适当调整土地利用规划控制指标，调控好土地供应的总量、结构和布局的同时，进一步完善土地招标出让制度和操作办法，加快熟地招标出让试点，逐步推行“熟地”招标出让，研究提出盘活存量土地的办法和措施，适度调控土地二级市场，引导开发商有序、有节奏地盘活存量土地，规范存量土地交易行为。

    3、必须坚持房地产市场供需总体平稳。在加强政府对房地产业宏观调控的同时，今年将强化房地产市场的分析和信息发布工作。上海房地系统已实现了权籍管理信息、房地产登记信息和权属调查信息“三库合一”，在此基础上，上海市房地资源局将邀请学术界、理论界和房地系统的专家组成专家组，对“三库合一”后提供的各种材料、数据进行综合分析和评价，定期向社会发布准确权威的信息，引导投资和消费，引导房地产业自身产业结构和产品结构的调整。

    4、必须坚持投资和消费多元化的格局。房地产投资和消费的多元化，不仅是对内对外开放的需要和必然趋势，也是房地产业自身发展的需要和必然趋势。当前，上海已出现了新一轮引入外资、内资和民营资本参与旧区改造的高潮，要抓住这次机遇，促进上海房地产市场健康有序的发展。要扫除房地产市场分内资和外资、民营和国有的最后壁垒，建立一个真正统一的市场，不管内资外资、民营国有均享受同等待遇。

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