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第二轮地产调控开始北京深圳成调控重点

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时间: 2006年06月29日10:53

信息来源: 经济观察报

    “国六条”

    按照惯例，在国务院常务会议之后，相关部委将会拿出执行细则。一位参与了“国六条”出台前期讨论会的专家称，七部委关于“国六条”的执行文件正在会签，很快就会出台。

    前建设部住宅产业化中心主任、全国工商联住宅产业商会会长聂梅生说：“建设部将率先推出可行的执行细则，第一步是关于限价房的政策。”

    “政策基调仍然是要进行房价调控。”经济学家赵晓说，“国六条”基本上吸收了前段时间学者讨论的观点，政策方向比较明确，内涵比较丰富。

    与此前的调控政策不同，“调整住房结构”被放至“国六条”的首位，而“严控土地”也演变为“科学用地”。建设部政策研究中心科研处处长文林峰说，去年调控也要求增加经济适用房供给，也提出了中低价位中小套型房，但是这一次明确要求中低价位房的比例，并作为未来建设的主流，满足广大中低收入家庭的住房需求，“以前没有这么明确过。”

    华远集团董事长任志强说：“与以前的政策相比，国六条更多是对地方政府的治理要求。”从经济适用房、廉租房等被强调的位置看，此次政府在住宅公共产品的投入力度，可谓前所未有。

    北京房价的“17.3%”

    5月17日举行的国务院常务会议指出，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。但房地产领域的一些问题尚未根本解决，主要是少数大城市房价上涨过快。

    中国房地产与住宅研究会副会长顾云昌说，一些城市的房价出现了涨幅过高的迹象，例如深圳、大连、广州、北京等。北京出现了前所未有的排队买房的现象，而房价一直平稳的广州，近一段时间也有些区域房价增幅超过10%，“中央政府显然是看到了这些现象。”

    据透露，国务院常务会议点了北京和深圳的名。

    3月中旬，北京市建委公布的数据显示，今年前两个月，北京市商品住宅预售交易平均价格涨幅达到17.3%。但是一个月后，北京市统计局却宣布，一季度商品房涨幅为7.6%。

    有意思的是，北京市统计局和建委的相关负责人都声称，自己的统计方法是没有错误的。

    但无论如何，在普通消费者看来，北京市房价涨幅之高是显而易见的。一些楼盘的销售商甚至已经开始拒收定金，理由是房价还要涨，“等涨了再卖”。

    实际上，在“国八条”出台之后，尽管上海房价应声而落，房地产市场一度处于震荡和惶恐中，但是，北京的房价却依然逆势上扬。2005年上半年，北京房价增幅达到18.2%。一些原本以上海为投资中心的国内开发商和海外资金，也携巨资转战北京。

    当时，北京市发改委委员宋宇曾表示，虽然2004年北京房价上涨稍快，但这种上涨是在北京社会经济高速发展的大背景下多种因素作用的结果，而非含有大量“泡沫”。此后，北京各政府部门官员都在不同时间对各种媒体表达过类似的观点，对北京房地产充满乐观。

    处于风暴眼的北京如何动作引人关注。不过，建设部政策研究中心科研处处长文林峰说，国六条对于部分热点城市的调控意见，是比较明确的，“但不是针对某一个城市，而是面向全国大城市。具体政策也会因地制宜。”

    上一轮调控失灵？

    对房地产市场的调控开始于2003年中，在2005年春夏之交，针对地产的宏观调控拉至满弓。但是目前，不仅北京、深圳等地的房地产市场持续火爆，价格屡创新高，即使是处于调控中心的上海，当地统计局的资料也表明，进入今年4月份以后，不仅房价下挫势头停止了，而且出现了微升迹象。

    此时，地产调控第二轮或许已经不可避免。

    瑞士信贷的亚洲区首席分析师陶冬几天前撰文称，2004年的宏观调控以及2005年春的房地产新政，在为房地产热降温上基本上是失败的。他认为，宏观调控以行政手段制止银行贷款流向开发商，这对个别中、小开发商可能是致命的，但对资金充沛的大开发商并不造成实质性威胁，相反为他们的趁机扩张提供了方便。

    不过，国家发改委经济研究所经济运行与发展研究室主任王小广并不认同这样的看法，“现在流行的观点是错误的，一调控就失灵的说法不够客观。”他说，“首先固定资产投资增长放慢了；其次，房价增幅放慢了，尽管个别城市出现了不同情况，但这并不影响整体；第三，去年的重点城市房价增长放慢了。”

    5月18日，全国工商联住宅产业商会公布的房地产季度报告称，长三角区域的住宅，涨幅、跌幅都比较小，趋于平稳，而环渤海地区的房价上涨较快。

    顾云昌认为，房地产新政实施一年来还是取得了成效的，有些专家预言要跌30%、50%，但并没有出现这样的大起大落。“国八条”起到了明显作用，上海房价出现了适度回落。

    下一步怎么调

    “以前的调控主要是对市场、消费，而这次重点是对政府。”华远集团董事长任志强说。5月17日召开的国务院常务会议指出，各地区、特别是城市政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制。

    任志强举例说：调整住房供应结构，各地都要制定和实施住房建设规划；第二条是税收、信贷、土地政策，第三条合理控制拆迁，第四条监管开发建设，第五条加快城镇廉租住房制度建设，第六条是统计和信息发布。“这不都是地方政府要解决的问题吗？”

    早在4月2日，建设部通报就曾指出，部分地区对廉租住房制度建设重视不够。仍有13个省(区)没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市(区)、县人民政府工作的目标责任制管理，70个地级以上城市没有建立廉租住房制度。

    但是，廉租房、经济适用房的资金却是由国土部门决定的。聂梅生认为，在地方，土地拍卖的收入占到地方收入的40%~50%，这笔资金应该从政府卖土地的收入来，也就是将政府高价拍卖土地的收入补贴到廉租房的建设上。

    有关人士称，目前国土资源部正在洽商土地出让金重新分配事宜，可能的比例是从土地出让金分出15%，以用于廉租房建设。

    在“国六条”中，“合理控制城市房屋拆迁规模和进度，减缓被动性住房需求过快增长”正是对地方政府财政支出的一项约束，在部分城市，正是由于城市中心区CBD建设、大型广场、配套市政占用了大量的售卖土地的出让金。任志强称，这一条的目的正是“压缩城市投资”。

    对于这一点，文林峰说：“这次主要针对供应结构。改善供应结构，适当加大某些城市供应需要动员地方政府做出更多努力。”

    如何动员，如何调整结构，要看各部委的执行细则如何制定。对于房地产市场来说，现在仍然是一个敏感时期。

作者：吕尚春姜洪桥陈文雅周涛

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