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正确信息引导消费广州市政府较劲地产商

铭万网

时间: 2006年06月29日10:53

信息来源: 《暸望东方周刊》

    正确的信息引导正确的消费

    随着拍卖锤的起落，广州市又有三幅地块被成功出让。从今年2月起，为了应对房地产开发商不时抛出的“地荒论”，广州市国土房管部门加快了土地出让速度，预计全年供地300万平方米。

    在此之前，关于广州房地产业的多种传言不胫而走，最有代表性的就是“地荒论”和“200亿游资论”。在传言四起的同时，广州市国土资源和房屋管理局在媒体上公开告诫市民，“近期楼市不排除有哄抬因素，宜审慎入市”。该局提交记者的资料明确表示，“我市土地供应充足，2004年出让经营性土地6.6平方公里，相当于平常两年供地量，大量存量土地尚未消化，‘地荒’论毫无根据。”

    而面对“200亿游资论”，房管部门也一再提醒投资者，“虽然广州市房价水平在持续稳步上涨，但泡沫成分较少，并不是一个投机回报高的市场。”房管部门认为，在国家宏观调控政策的深化影响和地方政府加大市场管理力度的双向作用下，广州从行政管理层面上基本杜绝了“炒风”的形成；另外，作为全国发展最早的房地产市场，广州在经历了上世纪90年代的一轮炒房热潮后，无论是政府层面、开发企业层面，还是民众层面，住房消费观念和意图均变得理性实在，“炒风”缺少市场支持和群众基础。

    “正确的信息引导正确的消费。”广州市国土资源和房屋管理局副局长李明对此解释说。李明认为，充分的信息披露和对称是近年来广州房地产市场理性消费的一个重要前提，“全广州的基准地价，经营性用地的年度出让计划，以及办理业务中形成的信息，我们都会在网上公开，我们还准备尽可能地把房价的构成，比如土地价、土建成本、装修价，都放到网上，这样，老百姓就会把开发商的利润算得八九不离十，如果你搞暴利，老百姓肯定不会买的。”

    对此，房地产专家韩世桐有同样的认识，“政府调控房价的一个重要方式就是信息公开，像这次房地产商抛出的‘地荒论’，以及个别开发商自己营造出的‘虚假繁荣’都让消费者真假难辨，政府的主要任务就是解决房地产市场信息不对称的问题。把信息公开之后，‘买涨’还是‘买跌’由百姓自己决定。”

    在广州市国土资源和房屋管理局的网站上，记者发现，其中关于广州地产市场的信息充分，土地开发、政策法规、基准地价等多个栏目均有最新的资料和新闻。

    广州市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长黄文波说：“炒房团”不是没来过广州，但是他们在广州却炒不起来。因为我们每年都要通过公共网站发布土地出让年度计划，及时更新土地市场交易情况。定期召开新闻通报会、向市民发布住房价格的真实变化情况，以引导消费者的心理预期和理性决策。

    政府职责是规范

    “五一”期间，广州市国土房管局联合市人大常委会城建环资工委、市物价局等部门对房地产预售市场进行了专项检查。检查中发现，部分开发商在取得预售证后，故意用拖延售楼时间、收取诚意金等手段，造成紧张的购楼气氛，以达到哄抬房价的目的。检查人员再次通过媒体提醒市民：必须保持理智的购房心态，应根据自己的实际情况作出购房决定，切勿盲目跟风。

    “政府绝对不会去控制、干预房价。但是，政府一定要千方百计地规范市场。”广州市委书记林树森接受记者采访时表示。

    “为什么广州楼市会保持10年的稳定？全国很多大城市都很热闹，中央宏观调控时就下跌，现在又开始反弹。但广州一直是供需两旺，很平稳，没有暴涨暴跌。我认为是两只手在协调的结果。一只是有形的手，是政府的宏观调控；另一只是无形的手，是市场。”广州市国土资源和房屋管理局房地产管理处处长黄文波说。

    黄文波认为，土地管理是政府进行宏观调控的源头，2005年中央宏观调控举措实际上是下了猛药，但对广州市来说，广州已经进行了长达10年的土地规范管理；1998年广州在全国率先挂牌拍卖土地，政府牢牢地控制了土地市场，在广州，不存在开发商控地的问题。

    政府调控房地产市场，管住“供地方式”是关键。据介绍，1996年底，时任市长的林树森就提出：“在我的任上，不再通过行政审批方式批一块经营性房地产用地。”不仅如此，广州市还从源头上规范对房地产市场的监管，禁止通过行政“用地加名”、“用地改名”等方式炒卖经营性房地产用地，引导开发商依法通过公开市场交易方式取得开发用地。

    此外，黄文波还介绍说，广州房地产市场无论是房屋预售、销售、中介还是交易，都有一系列的法规和制度去规范。广州现在已经能对房屋预售款进行监控，这样就防止开发商挪用资金，造成烂尾楼以及不能及时交楼等情况。

    满足不同消费者的需求

    “广州一直致力于建立一个科学的、适合广州特色的住房体系。”黄文波介绍说，“广州目前的房地产市场是多层次的，有廉租房，有解困房，经济适用房，也有安居小区，有普通商品房，有二手房，还有拿政府差价补款入住的新社区。这样，广州高、中、低收入阶层的家庭都有选择，广州的二手房市场也很活跃，所以广州居民有很大的选择余地，整个消费层次也很清晰。这在一定程度上使房价显得比较均衡和理性。”

    对于广州目前出现的新一轮房价攀升现象，广州市政府部门已经注意到这一点。据介绍，去年，广州在国内率先明确了“普通住宅”与“非普通住宅”的划分标准，并推出对个人二年内转让商品房课以20%所得税的新政。

    在今年1月广州市城建工作会议上，市委书记林树森明确表示要多建经济适用房，“让市民有便宜的房子可以买。广州要增强吸引力，就得控制城市生活成本，房价就不会‘上虚火’。未来5到10年，如果广州一直保持较低的城市生活成本，对发展非常有利。”

    广州市政府今年启动的新社区计划更是验证了这一点。相关人士介绍说，“新社区”体现的一个重要概念，就是政府针对部分中低收入和双特困被拆迁家庭在依法实施了拆迁货币补偿后仍无经济能力购买普通商品房的情况，利用政府现有存量房源或由政府主导建设的新社区住宅，以优惠的价格向这些符合条件的家庭出售或出租，目的是满足中低收入被拆迁家庭的住房需求，使其成为城市建设发展的受惠者，实现“居者有其屋”，同时支持配合城市建设和改造项目工程的顺利实施。

    土地收益和社会效益并举

    广州市律师协会房地产委员会主任许奋飞对于市委书记林树森不让开发商参与旧城改造非常赞成，“国务院批文是严禁广州搞老城区改造，要保留老城区的原有风貌。应该自然地慢慢地去改，改变了广州的老城区，也就没有广州了。这一点上，老百姓是欢迎的。”

    业内人士分析说，当前中国各地楼市之所以持续高烧难退，很大的一个原因就是某些地方政府已经和打着“改造城市”旗帜的开发商走得太近，甚至在某种程度上成了一种可怕的利益共同体：地方政府为满足GDP的高速增长高价出让土地、房地产商则联手囤积土地，进而抬高房价。某些地方政府和主管部门没有处理好保护商界和关爱民生的平衡关系，明显偏向开发商，甚至将开发商的发展作为自己的责任和目标所在，而将民生放在一边。

    对此，林树森有着清醒的认识，“有些城市，政府想改造城市但没有钱，只有靠划红线成片开发房地产，那不就是靠房地产商来改造城市？房地产商会白出钱给你改造城市？一定得搞砸！我是不会让房地产商来改造城市的。”

    作为一个具有2200多年历史的文化名城，旧城改造是广州现代化建设进程中首先遇到的问题。上世纪90年代，正是全国范围内开发商圈地的“狂热时代”。很多地方将旧城改造一股脑交给开发商，以为这样就可以加快城市改造，广州也不例外。于是开发商根据自身利润最大化的追求，在市区大量征地圈地，结果形成了广州市区高楼大厦紧邻破旧民房的凌乱局面。此外，有的地产商还乘机大量囤积土地用于“炒地皮”。如此大拆大建、过度拆迁和强制拆迁造成的社会矛盾，广州至今还要花费很大的精力来化解。

    为从根本上解决问题，1999年广州市政府决定：“广州旧城改造不再让开发商参与。”

    据了解，林树森不让房地产商参与旧城改造的最大的原因在于，房地产商改造旧城后在满足回迁的基础上还要赚钱，只有靠提高容积率。这样一搞，容积率就增加了好几倍，看上去解决了“城中村”问题，实际上却大大增加了城市建筑和人口的密度，不利于广州的长远发展。

    黄文波称，广州目前来讲还是发展中国家的发展中城市，降低城市运营成本，建设“两个适宜”现代化大都市，是市政府确定的战略决策。房价过高或过快上涨，不仅会加重市民负担，而且会加大城市运营成本，降低城市综合竞争力。

    新一轮涨价下的广州楼市

    就在广州市国土资源和房屋管理局公布全市一季度末一手住宅均价的前一天，由中国社会科学院编撰的《2006年房地产蓝皮书》在京发布，据编撰《蓝皮书》的专家预测，全国房价将长期上涨，今年小幅升高。具体到个别城市而言，广州和深圳房价也会上涨。

    对此，广州市国土资源和房屋管理局相关负责人表示，如果下一步房价出现过快上扬，不排除采取专门措施来进行调控。

    房地产专家韩世桐向记者介绍说，近几年来广州市政府部门一直和地产商在暗地里较劲，前年年初，广州召开了首届地产峰会，由十大地产商发起，当年的楼价也因此而起。去年也开了地产峰会，相关政府部门立即出面公开指责其有炒作嫌疑。今年虽然没有召开地产峰会，但是发展商都在不约而同地进行内部认购等，造成局部的抢购。韩世桐认为，面对新一轮的涨价，政府面临的责任和压力也更大了。

作者：孙春龙于津涛黄玫

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