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二手房成交有望破十万套政府动口更动手

铭万网

时间: 2006年06月29日10:53

信息来源: 中华工商时报

    二手房大量入市可以增加供应抑制房价但需警惕过度投机

    国务院新出台的房地产宏观调控提出，要“积极发展住房二级市场”，在国家宏观调控政策、金融政策以及一系列其他相关政策因素的影响下，2006年北京二手房市场预计将保持稳步快速发展势头。据北京市“建委”统计：2004年，北京全年二手房成交量为57374套，2005年，全年二手房成交量为73788套，增长幅度达28．6％，步入2006年后，北京二手房刚性需求随着相关政策的尘埃落定进一步释放，就“信一天”1～4月市场统计，北

    京市二手房成交量为26000套，较2005年同期上涨26％，其中商品房成交所占比例继续增加，占成交总量的57％．分析今年的二手房成交现状，可以预计2006年北京市二手房全年成交量将很可能达到10万套。

    北京市二手房持续稳定、快速的发展主要得益于政府政策的大力扶持和消费者对购房行为的日趋理性。面对北京近年来一手房价的迅猛上涨，政府自2005年来陆续出台了一系列宏观调控政策以规范房地产市场发展态势，同时对二手房市场发展持鼓励与扶持态度，使得二手房交易环境近一步改善，交易数量飞速提高，这对北京市房地产市场的健康、良性发展起到了极大促进作用。随着二手房市场的发展，消费者对购房行为也日趋理性，二手房在交通、价格、社区配套服务等方面的优势使得众多购房者不再一味追求新房，二手房成交火爆的现状也体现其消费观念的进步。

    从房地产经纪公司发展来看，现阶段北京大型正规经纪公司已经越来越深地认识到“诚信经营、专业服务”在二手房交易中的重要性，因此各家大型经纪公司均在营造企业和行业内诚信经营、打造品牌服务上提升品牌竞争力，二手房交易环境的改善、北京广大消费者对经纪公司满意度的增加就是北京大型经纪公司提升品牌竞争力的最直接体现。随着二手房市场的进一步发展，北京大型正规经纪公司将进一步提升服务水平，二手房交易环境也将更加和谐完善。

    相比二手房市场更加成熟与完善的上海，两地比较主要有以下几点异同。相同点：二手房需求同样巨大。巨大的市场需求成为支撑二手房市场蓬勃繁荣的基础；政府发展二手房决心相同。

    不同点：上海市场发展程度远高于北京。2005年上海二手房成交总量为19万套，北京二手房成交总量为7．4万套，同时现阶段上海二手房与一手房成交比例为1．2∶1，北京市为0．4∶1，从理论上北京二手房市场还有巨大的发展空间；京沪需求目的不同，上海二手房交易中以投资为消费目的的数量占到二手房总成交量的40％，而北京市二手房交易大多以百姓自住的刚性需求为主，投资所占比例在10％以下，因此，北京市二手房市场泡沫现象很小。

    专家认为，北京二手房市场的及早启动，可以有效分流商品房需求，有利于抑制房价的过快上涨，但要避免重蹈上海二手房市场过度投机的覆辙，应制定相应的防止投机政策。

    政府动口更要动手

    事实表明，房地产宏观调控如果只是一味地盯着投资，而政府不能有效地大量增加商品房的供应，就很难达到抑制投机，降低房价，改善结构的目的。

    增加供应不外乎两个途径，一是增加新住房的供应量，一是增加二手房的供应量，可以说，此次新出台的六条调控措施，已经注意到这一问题，因此六条的第一条就是“切实调整住房供应结构。重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用住房和廉租住房。各地都要制定和实施住房建设规划，对新建住房结构提出具体比例要求。第五条：“加快城镇廉租住房制度建设，规范发展经济适用住房，积极发展住房二级市场和租赁市场，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。都是以增加供应为主要政策手段。

    开的药方很好，是否起作用，还要看下一步如何操作。因为政府意识到要采取这些措施是一回事，是否付诸实施，又是一回事。房改之初，我国的房地产体制设计本来就是商品房、经济适用房和廉租房三分天下，但久而久之，就只有商品房唱独角戏了，廉租房几乎绝迹，经济适用房也已可有可无，更别提中低价位、中小套型商品房了。记得建设部一位副部长，曾在很多场合提到飞机上的卫生间，在那么小的空间竟然能安排那么多的功能，要求开发商向飞机设计师学习，开发面积不大功能多的商品房，但好像并无开发商响应，别说是开发商品房的开发商，就是开发经济适用房的开发商也没听他的话。道理明摆着，开发商是商人，商人以利益最大化为目标，无可厚非，即使是那些国有开发企业也不例外。而经济适用房和廉租房难觅踪影，就不是开发商而是政府的事了，说到底是政府不愿拿出土地、拿出资金来。政府制定了政策，自己都不执行，还怎么指望开发商去担负政府的责任乃至社会的责任？此次新六条，最有新意的地方是提出新建住房结构要有具体的比例，估计这一条也很难做到，因为上次“国八条”，曾经要求各省公布年度土地供应计划，至今也还有些省份没有公布，发布一个没人监督的比例指标，并不难，难的是政府是否真的拿地拿钱按自己公布的比例去建设足够多的中低价位、中小套型的商品房，建设足够多的经济适用房和廉租房，如果公布比例后，政府不出手，而是让开发商去落实，恐怕这一政策又会落空。

    发展二手房，也是增加有效供应的手段，北京一直在为二手房市场不发达而苦闷，但不发达也有不发达的好处，如果北京也像上海那样，可以立马办理产权证、立马办理过户等手续，甚至还有返税，恐怕北京的房价早已涨上天了。因此，像北京这样的城市，发展二手房还得从长计议。一方面要让他尽快发展起来，一方面必须未雨绸缪，预先想好完备的对付投机的办法，如建立科学的二手房评估体系，健全二手房贷款的管理机制，控制一个人多次转让同一套住房，限制新房入市时间，或者对同一套房子的多次交易设置累进税率，买卖信息实现互联互通及共享，等等，办法总归是要有的，但目前的政策好像还只是有此一说，至于如何发展二手房，还是语焉不详，没有明细的配套政策出台。

作者：陈雪根

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