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商业地产的热潮持续不退政策空间将收紧
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铭万网
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时间:
2006年07月06日14:54
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信息来源:
中国证券报
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“中国房地产的问题不能笼统讲过热，应该讲局部地区过热。”6月24日，著名经济学家、北京大学教授厉以宁在某论坛上的概括，恰好切中了商业地产的问题所在。
但厉以宁强调，“宏观调控不是打压房地产业，而重在结构调整。不会有哪个地方的政府部门认为打压房地产业对自己有好处。”他建议，在正确理解调控意义的同时，开发商要多方面开拓商机，比如参与社会主义新农村建设、小城镇的重建、旧棚户区的拆迁等，并多方面开拓融资渠道。
事实上，全国商业地产投资近年来一直持续增长。2003年，全国商业地产投资总额1277亿元，比上年增长了36.83％；2004年商业地产投资比2003年增长了31.4％；而2005年1～5月份，全国商业地产投资同比增长38.7％；今年6月伊始，“国六条”震荡住宅市场，随后的“国十五条”细则更将宏观调控的条款细化无余。在住宅开发尚处观望期时，政策空间宽松的商业地产却显得十分活跃。
媒体上关于局部城市商业地产饱和的论调沸沸扬扬，但中资和外资机构却从未止步，不断有新的开发主体入市。印度尼西亚汇宝集团在苏州布局，加拿大555集团有意在中国投资Shopping Mall，摩根士丹利等海外资金在上海、北京等城市购入商业设施，为商业地产的发展推波助澜。
仅仅看中长线投资的高额回报，但缺少深入的市场需求研究和准确的市场定位而盲目重复建设，追求大体量项目以及经营能力缺位，成为商业地产结构失衡、空置率高的重要原因。
给商业地产把脉，尽管已是老生常谈，然而其却一如久病不愈的病人，总量过剩背后的产品结构失衡、局部过热等问题随着开发浪潮持续升温而更加明显。
尽管和住宅市场相比，对商业地产调控政策未有出台，但达摩克利斯之剑已经高悬，政策空间行将收紧。
早在2004年，温家宝总理就多次批示清查购物中心过热的问题。去年8月1日，商务部调查组在广东、广西、福建、杭州、南京等省市进行商业地产专项调查，调查结果并未公布，但城市商业网点布局不合理、局部地产过热已经成为半公开的秘密。
随后，《商业网点规划建设管理条例》正加紧制定的消息不胫而走，业内人士从中体察出国家的调控之意，其中对百万平方米项目强制听证，对社区商业比例作出规定等内容成为多方关注的焦点。
除此之外，各地方政府对商业地产的经营行为也在不同程度上加以规范。5月29日，南京市停止办理产权式商铺的预售许可证，引发一场关于产权式商铺是否会集体搁浅的讨论。
与此同时，对个人投资商业地产行为的限制也显露苗头。据知情人士透露，国有银行正在规范个人购买商铺的按揭操作，部分国有银行目前已经将商铺实际按揭的成数由从前的60%降低到40%~ 50%，并且加大了对贷款人身份和购买房屋的用途、面积等方面审查力度，除了需审贷员审核外，还增加了上层依次把关。在此影响下，对银行贷款依赖较强的投资者活跃性开始降低。
从建设的规范、运营方式限制到银行信贷把关，种种迹象都表明，商业地产那把高悬的利剑或将到了落地之时。
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