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深圳房地产市场整顿落地
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铭万网
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时间:
2007年07月05日10:45
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信息来源:
21世纪经济报道
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7月1日，在深圳市会展中心，深圳市国土房产局直属南山分局副局长罗演广一句“我是以房地产市场监管的身份来参加的”掀开了南山区的星海名城六期“城中央”开盘典礼的序幕，同时也展开了深圳市新一轮房地产整顿。
3日下午，市政府召开全市房地产市场秩序专项整治工作会议，出台了《深圳市房地产市场秩序专项整治工作方案》，组建了由13个部门参加的整顿小组。
接踵而来的是12家开发商被吊销营业执照，58家企业被要求整改，二手房交易规范合同出台，为遏制阴阳合同而推出的房价评估系统正式开始启用，标志调控措施再施重拳。
此次专项整治共分三阶段：7月初为动员部署阶段；7月中旬到2008年1月为组织实施阶段；2008年2月－3月为总结巩固阶段。
一二手联动调控
“城中央”的销售现场，除了楼盘的销售人员，还有国土局的工作人员，他们负责“盯梢”项目的销售情况。从“城中央”的销售开始，深圳市国土局对深圳市关内的新房项目销售采取现场监管的模式。对于本次现场监管，国土房产局派出了近10人的队伍，对销售过程中的各环节进行监控。
罗演广说，市场中的囤房、捂房、不公开销售等哄抬房价的行为，多发生在公开销售的前几天。把房地产监管工作前移，即在领取房地产预售许可证之前，开发商要有一套公开、公平的销售方案，并报国土房产部门备案。在楼盘开盘的当天，由房地产主管部门派人到现场直接监管，发现不执行原销售方案，或者其他的违规行为，立即予以纠正。
与此同时，二手市场的整顿也已展开。国土部门还透露，8月1日将启用二手楼交易规范合同《二手房买卖合同2007版》和《居间合同2007版》，二手房交易自下月起将一律上网，并以这两种合同文本为合同标准文本。
2004年12月1日，《深圳市房地产经纪合同》（示范文本）正式实施，但不是强制性规定，所以各中介还是继续使用各自版本。由于各中介合同内容不统一，存在各种漏洞，造成交易过程中产生众多纠纷。
另外，市地税局负责人表示，针对二手房交易中的“阴阳合同”问题，税务和国土部门已联合开发出“二手房基准价格评估系统”，从区位、配套等多种因素对房屋价格进行评估测算。这个系统推出后将定期更新，如果二手房成交价明显偏低，有关部门将严格按评估价征税。其次，是建立税收管理制度，对房地产行业进行专业化管理。同时，积极开展房地产市场行业的税收专项检查和中介专项整治工作，按照部署，确定10家有代表性的房地产企业、14家中介机构为专项检查的重点企业。此外，还将开展对土地增值税的清算工作，并建立完善的房地产税收管理信息系统。
世联地产董事长陈劲松把该措施称为“打蛇七寸”。在深圳长久以来存在着阴阳合同避税的问题，即交易双方在政府统一销售合同上都以“房产证原价”签订交易价格，而另一与中介签订的三方合同才是房屋转让的真实价格，以此可以逃避20%所得税。陈劲松认为，这一现象的后果就是政府无法统计深圳真实的交易价格，无法掌握市场的变化。同时导致税收调控失效。
他认为，目前官方公布的数据，与深圳市场价格的真实涨幅还是有差距，由于二手房已经成为市场的主要房源，超过新房供应50%以上，他估计市场1-5月份的实际涨幅已经超过了50%，二手房实际房价翻番。杜绝阴阳合同后，可以充分发挥税收政策的调控作用，这样二手房价将得到抑制，从而降低一手房的房价，对市场会产生立竿见影的效果。
作者：徐广蓉
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