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民众无力进房地产市场并非市场之过

铭万网

时间: 2006年06月29日10:53

信息来源: 每日经济新闻

　　不少人看好“国六条”，认为政府把握到目前房地产问题之关键。比如调整住房结构、建立以廉租房与经济适用房为主导的住房保障体系以此有步骤地解决低收入家庭的住房困难。

　　内地房地产价格为什么会这样高？有人认为都是住房“市场化”惹的祸，是住房制度改革过分强调“市场化”所致，中低收入民众住房问题只能通过住房保障体系来完成。

　　这种观点不仅是对房地产市场发展的一种误导，也牵涉到内地房地产市场未来如何发展的大是大非问题，即内地房地产市场发展应该采取什么样的发展模式问题。

　　内地房地产市场发展肇始于广东与深圳。由于与香港有地缘、人缘等便利条件，因此基本走上了香港那种高地价、高房价及高福利房的发展之路。由于这种房地产发展模式利益更倾向于房地产开发商及地方政府，因此很快在内地遍地开花。

　　我曾多次撰文指出，香港房地产市场发展模式根本就不适合内地。这种模式看上去是香港一百多年来市场自然演化之结果，但实际上这种房地产市场发展模式是英国政府在撤离香港以前以行政方式掠夺香港民众财富的一种间接手段。政府通过这种房地产市场发展模式，让社会大多数财富转向政府官僚及少数房地产开发商手。

　　香港模式主导的内地房地产市场是扭曲的，高房价与高地价并行。从2005年中央出台宏观调控的文件来说，其主旨就是要稳定房价。文件向市场发出明确的信号，即当时内地房地产市场的价格是合理的，政府出台政策不是要打压房价，而是要保护现有房价(当时不少人就是这样理解的)。结果，那些房价过高的地方，政府要千方百计地来“托”住房价；而那些觉得当地房价不高的地方，就千方百计地来推高房价。

　　如果不是用目前内地不科学不规范的平均房价而是用一般市场经济中的房价指数，即盯住若干样本，测算其在过去几年或2005年房价的上涨幅度(这样的情况下才能够测算出同一产品在不同时点上价格的变化)，那么内地不少重点城市的房价的上涨幅度一定会在30%以上。2005年房地产宏观调控与目标南辕北辙。

　　不过，各地学习香港房地产市场发展模式，也就到此为止，高福利房则诉诸文件提倡。由于财力所限，无论是中央政府还是地方政府根本就不可能建立起一个庞大的住房保障体系。截至2005年底，内地累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，不足北京市不少楼盘一个项目的投入，真是杯水车薪。而香港居民公屋入住率达到50%以上，即香港50%以上的中低收入民众可以通过住房保障体系来解决。

　　也就是说，目前内地房地产市场发展模式步上了香港的高房价、高地价之路，却因为外在条件制约而无法将这条路走到底。如果将“国六条”解读成房地产企业是以盈利最大化为目标、民众买不起房子是政府管的事情，那么内地房价只会越推越高。

　　对于目前内地房地产市场的问题必须用一定的政治手段才能切中要害，“国六条”希望通过各种行政与经济手段来解决房地产市场的问题显然不够。比如，全面清查房地产开发公司的股权关系，清查政府官员及亲属子女与房地产开发公司的股权关系；对房地产开发公司进行全面审计，清查它们偷税漏税等违法乱纪行为；清查基层银行行长为了个人短期利益而违反规定滥放贷款、甚至与房地产开发公司及炒房者合谋骗取银行贷款等，并对查处出来的问题进行严肃处理。否则，就不可能根本解决内地房地产市场的问题。

作者：易宪容

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