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九部委意见出台房市格局将出现根本改变

铭万网

时间: 2006年06月29日10:51

信息来源: 新地产

九部委意见出台后，房价必然会降

　　开发商反应很强烈，建设部表现很“硬气”

　　今后，在房地产市场，开放商再想过去那样，以所谓“市场决定一切”为借口“自由游泳”，是要吃大亏的

　　中央认识到：多数人买不起汽车不会影响社会安定，如果没有房住，社会迟早要出乱子

　　中央认识到：住房问题不可能单靠市场解决，必须要依靠政府行政力量

如果地方政府执行不力，监察部将会出面予以干涉

　　开发商会加速对外“吐房”，再不吐，限价房出来后，高价房就难卖了

　　开发商反对：从以往的经验看，凡是政府对市场的行政干预政策，其效果都不好

　　专家：九部委对二手住房转让的税收征政策，没有抓到问题的实质

　　九部委意见出台后的当晚，新地产记者于第一时间对熟知内情人士进行了采访，以下为采访实录：

建设部很“硬气”

　　据一位熟知内情人士透露，这次九部委意见出台前，建设部事先同各地方政府就意见的内容进行过协商和交流，也有一些地方政府对这个意见有不同看法和意见。也与开发商进行过交流，开发商对此的反应很强烈。但最后，中央和建设部没有对开发商妥协，很“硬气”。原因很简单，中央已经认识到：多数人买不起汽车不会影响社会安定，而如果多数人没有房住，社会迟早要出乱子。政府已经越来越认识到，住房问题单靠市场是不可能解决的，必须要依靠政府行政力量。因此，这次的《意见》，具有很强烈的行政色彩。我认为，中央政府这一认识的转变对整个房地产行业的影响是巨大的。开发商必须认识到：今后，在房地产市场，开放商再想按照过去那样，奉行所谓“市场决定一切”的信条去“自由游泳”，是要吃大亏的。总之，这次九部委意见，全面而具体，可以说是条条直指要害，对市场的影响将是巨大的。

监察部为何名列其中？

　　与以前不同的是，这次九部委中包含了监察部。之所以监察部也加入其中，意图很明显：如果地方政府对九部委意见执行不力，监察部到时候将会出面予以干涉。此前，一些地方政府于开发商形成“利益勾结”，导致政策执行不力。这一次，中央以已经下了很大的决心，要强力保证政令畅通，不会允许政策打折扣。需要强调的是：至于《意见》中“直辖市、计划单列市、省会城市因特殊情况需要调整上述比例的，必须报建设部批准。”的条款，并不是说《意见》预留了地方政府可以钻空子的空间，而是中央和建设部确实考虑到直辖市、计划单列市、省会城市的情况与其他中小城市确实有别，一刀切的效果并不好。直辖市、计划单列市、省会城市向建设部打报告是一回事，但是建设部批不批，那是另外一回事。

行业人士反对

　　北京一著名代理公司的老总明确表示不同意政府以行政的手段去干预市场。他认为，九部委意见具有很强烈的行政色彩，而从以往的经验看，凡是政府对市场的行政干预政策，其效果都不好。而且，当前住房问题的症结是供需矛盾问题，即：住房严重供不应求，这是一个纯市场问题。政府应该从加大土地供应力度，有效调节需求这两大方面下功夫。

　　其次，这次九部委意见，把征收营业税的范围从2年延长到了5年，这会进一步加剧购房人的负担。因为现实中，这部分税收的负担最后都会转嫁到购房人身上。最后的结果是，不利于二手房的流通上市，会进一步加剧供需的不平衡。事实上，在北京这样的城市，二手房的交易本来就不活跃，市场急需要通过盘活二手房来弥补新建住房的不足。因此，这次九部委关于税收的政策，效果会适得其反。

税收政策打偏了

　　中金国际首席经济学家哈继铭认为，当前住房和房价的问题，本质上还是一个供需矛盾问题。对政府推出限价房的措施，效果会如何，还有待观察，但是对开发商和房价的影响无疑是非常大的。这次九部委对二手住房转让的税收征政策，做出了新的界定，但还远远不够，没有抓到问题的实质。当前急需要新开征如下三个新税种：

　　第一，对普通住房转让征收资本利得税。这次九部委的意见要求对不满5年的普通二手住房转让征收营业税，这不科学。应该根据买房和卖房的利差所得来征税，这样更合理、也更科学。因为在现实情况中，有的人卖房时所得利差很大，对他征收5.5%的营业税还不足以遏制他继续炒房的冲动。而有的人卖房利差所得很小甚至为负数，再向他征税就不合理。

　　第二，对购买非普通住宅的人征收消费税。非普通住宅容积率低，面积大，占用了大量土地等公共资源。因此，转让时除了正常征税外，还应该仿效对奢侈品征税的办法，对其额外征收消费税。而且，这个税要重，不能太轻。这就像购买大排起量汽车一样，你比别人耗的油更多，对环境的污染还更大，自然应该比别人交的税就应该更多。

　　第三，对外资购房征收人民币汇率调节税。以征税的办法对外资购房进行一定的政策限制。当前，人民币升值的压力越来越大，很多外资通过在中国购房套取了巨大的汇率利差。同内资相比，他们不仅获取了房产升值的利润，而且还获取了人民币升值带来的超额利润。这对内资既不公平，而且大量的外资涌进中国的房地产，不仅加剧了国内土地、住房供需不平衡的矛盾，而且还进一步增大了人民币升值的压力。因此，政府必须通过征收人民币汇率调节税，对外资购房获得的汇率利差所得实行全额征税。

共识：房价必然会降

　　对于九部委意见出台后，市场的走势如何？政府方面和业内人士的看法却趋向一致。就是房价必然会降。一位政府人士这样分析：限价房推出后，比重会占到市场供应量的70%，这将导致同一区域的房价产生巨大的“比价效应”。比如说，望京现在的房价均价是8000元/平方米，现在政府推出限价房，只卖6000元/平方米，这样，以后望京新开的楼盘，再想卖到8000元/平方米以上，就不是容易的事情了。因为大家心理都会比较。因此，九部委意见出台后，开发商会加速对外“吐房”，再不吐，限价房出来后，高价房就难卖了。要知道，今后，限价房比重会占到市场的70%，这个比例几乎足以决定整个市场的走势。

　　而业内人士的看法与政府相同：这次九部委意见中，限价格、限面积的住房占到了70%的比重，这个比重过大，对整个市场的伤害会很大。其具体效果，还需要一段时间来观察。但是，对房价的影响极其巨大，短期内，房价肯定要降。

　　最后，这次九部委意见明确要求统计部门和房地产主管部门要准确公布房地产数据，这一点意义重大。当前，各部门统计出的各种房地产数据满天飞，让人真假难辨，不仅误导了消费者，而且严重干扰了政府的正确决策。

　　北京师范大学博导董藩也认为，这次政府仍然只对住房的流通环节征税，而没有对住房的持有环节征税，是一个遗憾。

作者：宜冰

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