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单纯依赖税收不能完全抑制房价过快上涨

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时间: 2006年06月29日10:50

信息来源: 中国房地产报

　　税收杠杆是否是抑制投资过热的冷凝器？上一轮的宏观调控似乎并没有给公众一个满意的答案。而这一轮的调控中对转让环节的税收调控将如何起到抑制投机，平抑房价的作用？

　　对此，建设部政策研究中心科研处处长文林峰在接受记者采访时表示，要充分发挥税收在宏观调控中的作用，必须统筹考虑综合配套的税收政策，有保有压，体现政策导向。

　　中国房地产报：在去年的宏观调控中，采用了一些税收手段，你认为效果如何？

　　文林峰：在去年的宏观调控政策中，“个人购买住房两年内转让全额征收营业税”的政策对于打击投机性购房、给过热的房地产市场及时降温起到了立竿见影的效果。在与房地产密切相关的各项税收中，这项措施最容易操作、针对性最强。

　　该项政策的出台极大地改变了人们的政策预期，明显提高了未来房价走势的不确定性。消费者开始向“超过必要消费限度买房将吃亏”，“不合理的投资动机吃亏”转变。曾有人形容，这是一项“吓退了投机者”的政策。消费预期的变化对住房需求结构也产生了一定影响。

　　至于“两年后非普通住宅上市交易差额征收营业税”的政策，对于调整住房供应结构有一定引导作用，但并不突显。同时，也带来一些规避税收的新倾向，如一些高收入阶层购买两套普通商品住宅，打通后使用，虽然名义上增加了普通住宅供应量，但并没有起到对中低收入家庭的倾斜作用，同时还因大规模的装修改造，造成资源浪费。

　　另外，相当多的消费者以瞒报成交价或暂时私下交易等手段来避税，新政策实施近一年，从各地反映情况看，这部分住房交易增加的房地产税非常有限。

　　中国房地产报：与其他各种调控措施相比，税收的作用有多大？

　　文林峰：税收调控的主要作用在于通过抑制投机炒作行为，减缓一部分住房需求的提前释放，这对于平抑房价过快上涨的作用是明显的。但是，在有效供给不足与需求持续旺盛、供应结构性的矛盾依然十分突出的情况下，单纯依赖税收政策还不能承担起抑制房价过快上涨的作用。

　　中国房地产报：在需求旺盛的情况下，交易环节的税收对住房需求的抑制作用不很明显，容易转化为交易的成本从而进一步推升房价，那么，你如何看待这个问题？

　　文林峰：在房地产交易环节征税属于间接税。从我国此前的实践经验看，间接税都是要转嫁给最终消费者的。如化妆品、汽车、香烟等价格中都含有消费税等间接税。

　　交易环节征税只可能暂时打压投机行为，在当前房地产市场旺盛、供求矛盾依然突出的情况下，要想让调控政策充分发挥作用，必须统筹考虑综合配套的政策，如在流转环节征税，需要配套对第二套或第三套住房进行调控，否则，一个投资人购买10套120平方米的住房依然无法受到调控，这就很难抑制市场上旺盛的过度需求。

　　中国房地产报：你认为，国外在房地产税方面是否有值得我们借鉴的地方呢？

　　文林峰：国外一般是鼓励住房流通，提高房地产的资源利用效率，因此，在流转环节征税额较少。房地产税主要是作为财产税征收，并且是地方税种，不仅可以为基层政府提供稳定的税收来源，还可以让全体市民分享房地产增值收益成果。

　　美国财产税采取了比例税，即同样用途的不动产税率相同，这样不动产价值越高，按比例纳税越多，而不单纯以面积或单价来衡量，即以总价作为衡量标准。同时，国外一般按相应的制度目标对特殊群体实行税收减免。

　　中国房地产报：你认为应该如何运用税收调控房地产？

　　文林峰：在社会经济活动中，政府的宏观调控一般只发生于“市场失灵”的时候和价值规律起不到作用的地方。因此，当前房地产业发展的重点应是在规范发展房地产市场(包括规范开发企业、中介企业的行为，严禁欺诈、投机炒房和囤积房源等行为)的同时，加大力度增加面向低收入家庭的住房供应，包括中低价位、中小套型的普通商品住宅、经济适用住房和廉租住房等，即从市场、保障两手抓，才能解决房地产业发展中的根本问题。

　　规范市场主要是法律和行政手段，加大保障力度则需要金融、税收以及行政措施等综合手段进行干预。在税收上，不仅有限制政策，也应有相应的鼓励政策，包括鼓励开发企业建设中小套型住房的税收鼓励政策、拿地优先政策等；鼓励消费者适度消费、购买自住型中小套型住房的税收、金融支持政策等，以增强低收入家庭的住房支付能力，缓解社会矛盾。税收对象应主要面向奢侈性、经营性房产，在进行税收调节时，要充分深入研究对房地产市场当前和长远的影响，考虑政策的可操作性、延续性以及防范流于形式的有效性等。

作者：王晓伟

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