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二手房市场：调控房价税收能使多大劲？

铭万网

时间: 2006年06月29日10:49

信息来源: 中国证券报

九部委房地产新政调整了住房转让环节营业税。从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时免征营业税；个人购买非普通住房超过5年(含5年)转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　营业税变动一小步，市场激起千层浪。继前两日上海等地出现二手房“赶集式”签约以后，新政第一天，市场上的观望气氛越发浓厚。“有价无市”或许会成为近期二手房市场的主旋律。

　　国务院研究中心宏观经济研究部倪红日说，营业税改革难以平抑目前的房价，只要需求还是这么旺盛，卖方完全可以把税负压力施加在买方上。

　　从目前的市场结构看，推高房价的主要因素还是供给不足。相对于购房者来说，售房者有很大的弹性，持有住房的成本很低，既没有物业税，又无需担心房屋跌价。所以，税负转移条件是具备的。社科院金融所殷剑峰认为，此次房地产税收调节主要调节二手房交易，“很明显调控针对的是投资和投机需求，但是客观上也会影响到市场的供应量，实施的效果还有待市场的检验”。

　　从国外经验看，征收物业税对平抑房地产价格的作用比较明显。社科院财贸所况伟大认为，如果房地产价格还是不能得到有效控制，下一步国家很有可能征收房地产物业税。“在持有环节征税，既可以抑制需求，又能释放存量房，增加供给，这是对房价的冷却剂”，他解释说，征收物业税增加了持有房产的成本，不仅可以减少投资性需求，还会使持有住房者出售住房实现受益。跳出供需双方看，开征物业税能够有效增加地方政府财政收入，因此地方政府有积极性去执行。

　　况伟大介绍，目前国外地方政府财政收入中60%-70%来源于物业税。“我国开征物业税能够取得一石三鸟的效果。”他说，“这甚至会改变地方政府对土地和房地产市场的态度。”地方政府将不再纠缠于土地出让金收益，而会更多关注如何获得存量住房收益，从而一改目前的卖地之风。

　　但物业税为何迟迟未能出台？倪红日解释，物业税征收是一个复杂体系，涉及到税制的设计、信息系统的建设、征收的时机等，目前这些工作都没有完全做好。不过，目前国务院发展研究中心物业税改革课题组已经完成了《中国物业税改革第二期研究》报告。她认为，物业税应由两个税种组成，即保有环节的房地产税和流转(交易)环节的契税。由于我国处于起步阶段，税率不宜定得过高，可以设定在0.3%至0.8%之间。至于时间表，她建议在“十一五”时期完成“城镇范围内统一的物业税制”。“与房价变动相比，税收是相对静态的。”倪红日说，虽然税收能够在一定程度上影响房价，但只要供求状况不改变，很难扭转目前房价上升的走势。

　　况伟大认为，税收改革不能仅局限于物业税改革，应该放开视野，对房屋租赁、廉租房、经济适用房等都制定相关的税收优惠政策。目前，税收政策没有向租房倾斜，而地下出租又使征税变得极为困难。加快征缴力度，出台税收优惠对解决购房压力有积极作用。国外对租房有明显税收优惠，选择租房的人多了，购房的需求自然减少了。

　　中国国际金融公司首席经济学家哈继铭则表示，5.5%的营业税无关痛痒，可以对房价的增量部分征收资本利得税，或对豪宅征收高消费税，还可以对内外资区别对待。

作者：尚晓阳周明

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