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空置率争论未定“十五条”缘何痛下杀手？

铭万网

时间: 2006年06月14日13:57

信息来源: 人民网

　　空置率争论的尘埃尚未散去，“十五条”却已对空置率偏高的房地产企业采取断然措施。人们不禁要问，空置率之争声尤在耳，“十五条”为何对此就要痛下重手？

空置率之争　“重磅文章”打掉局长乌纱帽？

　　有关空置率，在中国房地产产业界，不久前，展开了一场激烈的争论。这场争论，在一些行家看来，恐怕绝非学术之争，更象是一场活闹剧。

　　那天，朋友聚会。有一位朋友知道我搞些房地产研究，就对我说：有学者写了一篇抨击国家统计局有关房地产空置率的文章，把国家统计局局长的乌纱帽都打掉了，你说厉害不厉害？听了朋友的话，我感到莫名惊诧，连忙问他这是一篇什么样的文章？

　　朋友告诉我说，北师大教授董藩就“空置率”写了一篇重磅文章，指出国家统计局的错误，误导中央作出错误的宏观调控决策，导致宏观调控的失败。董藩文章一出，国家统计局局长的乌纱帽就“落地”了。

　　听了朋友的话，我将已拿到嘴边的酒杯，重新放了下来，赶忙问，董藩教授的空置率，与国家统计局的空置率，有何重大不同？

　　朋友回答我说，董藩教授说，国外学者计算空置率，是把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把一级市场待售、待租的房产作为分子，以此计算出空置率的。

　　朋友接着说，董藩教授借用国外学者计算空置率的方法，把全国房地产企业的商品房空置面积和商品住宅空置面积，分别除以全国城镇房屋建筑面积和住宅建筑面积，得出结论是这两者的空置率都不足1%。董藩说，商品房空置分摩擦空置(正常空置)和市场空置(因销售困难而形成的空置)两类，因此，他认为1%的空置率说明了商品房处于绝对供不应求的状态，在如此供不应求状态下，房价不断上涨而且有时涨幅很大，就不难理解了。

　　听了这位朋友的话，我身边一位业内朋友 “扑哧”一声，笑得差点把嘴里的饮料，全都喷到了我的身上。

　　我对朋友说，你不会喝醉了吧？国外学者计算空置率的方法，与董藩教授计算空置率的方法，是同一个方法吗？前者的分子与分母，与后者的分子与分母，取值相同吗？

　　朋友立即反驳我道，人家董藩教授可是北师大专门研究房地产的教授、博导、房地产研究中心的主任，而且，听说还是个特严谨、特有社会责任感的学者，他曾说过：“将来如果我说的有80%是错，我是会跳楼的，因为我活着不但对社会没有贡献，反而是祸害”。人家那么大牌的教授，那么有社会责任性，难道会错？

　　我回答朋友说，肯定是你记错了吧，要不，你再仔细想想，按照你说的，董藩教授与国外学者的算法，真的相同吗？

　　朋友停杯想了想，顿时语塞，过了半天，才不好意思地对我说，我可真的没有记错，不信，你自己可到董藩的博客上去查。

　　我自然是十万个不信，一回到家里，我立即上网去查，不料却大吃一惊，竟然发现我朋友并非虚言。在董藩教授搜房网的博客上，董藩教授有一个主帖，转贴的是一个记者的文章《房地产指标数据矛盾重重　楼市大众如何判断选择》，该文章开头是这样写的——

　　日前，北京师范大学教授董藩撰文《国家统计局错不可恕，空置率过高是天大的谬误》指出，国家统计局关于空置率的计算方式和得出的空置率结论有严重错误，随后，国家统计局发表声明，称其从未计算和公布过2005年商品房空置率。3月16日，中组部副部长沈跃跃宣布免去李德水国家统计局局长职务。

　　（注：据我所知，事实上，那次对国家统计局主要领导同志职务的调整，是一次正常的组织调整。去年年底，中央根据党政领导干部任职年龄的有关规定，做出了国家统计局主要领导同志调整的决定；同时又考虑到首次全国经济普查工作十分重要，而且接近尾声，由李德水同志继续负责这项工作，会更有利于工作。因此，经中央国务院领导同志的同意，统计局主要领导调整的宣布，延迟安排到了3月16日）

　　另外，我又看了董藩教授论述空置率的其他文章，我这才知道，董藩教授对空置率的计算，确实如我朋友所说那样的。

　　董藩教授空置率的这种算法，自然迎来了网友们无数的板砖。其中，我印象最深的，要数这两个问法，一个网友问的是：董教授，你的算式中，分子为何没有包括二手房待租房的面积？另一个网友问的是：董教授，你的算式中，分母也包括了故宫和布达拉宫吧？

　　那天，我因为另外有事，就没有再看下去，另外，说实在话，即便有时间，我也不想再看下去了。后来，我听朋友说，董藩教授回答网友们的提问时曾说，分母包括故宫和布达拉宫，这没错，因为这是旅游地产，也是应当包括的。

    瞎子摸象与猪肉多少钱一斤？

　　加拿大回来的徐滇庆教授，对国内的此次的“空置率”之争，概括为“瞎子摸大象”。

　　徐滇庆教授说，“在经济学研究中，空置率定义取决于研究的重点”。他在列举了几篇国外经济学者论文的例子后，说，“经济学者在涉及到住宅空置率的时候都很小心地给出各自的定义。这些定义仅仅适用于他们自己的研究，并没有一个统一的规定。”（参见徐滇庆教授的《空置率与相关问题透论三部曲（一）——空置率及其警戒线》，《中国房地产报》2006年5月8日）

　　徐滇庆教授说，“在瞎子摸象的故事里，一群瞎子在没有摸清大象的全貌之前就过早地下了结论。从直觉来看，他们都没错，可是大家的说法大相径庭，肯定得不出一个统一的结论。中国的住宅空置率问题就好比是是这头大象。有人说超过了26%，有人说还不到1%，不好说谁错了，只不过大家采用的空置率定义不一样。”（参见徐滇庆教授的《空置率与相关问题透论三部曲（三）——空置率与端正学风》，《中国房地产报》2006年5月26日）

　　在徐滇庆教授眼光中，中国房地产界的专家学者和专业人士，在研究空置率方面，无非是一群只摸到“大象”局部，而没有摸到“大象”整体的“瞎子”。

　　我完全认同徐滇庆教授的说法，“在经济学研究中，空置率定义取决于研究的重点”。但是，我感到吃惊的是，从加拿大回来的徐滇庆教授，出去那么几年后，竟然会如此瞧不起自己出生地的同行来了？

　　别的不说，至少，就我所接触的房地产界专业人士来说，就拿那些土地估价师来说吧，即便是他们才刚刚入门，才刚刚通过国土资源部组织的全国土地估价师资格考试，他们也不但超越了“瞎子”的水平，而且，他们也已远远超过了“某些亮眼人”，只会注意观察“大象的全貌”的水准。而对于那些资深的专业人士来说，他们不但对“大象的全貌”了然于胸，而且，对于两只不同“大象”之间的局部差异，如“耳朵”、“身体”、“脖子”等等方面的细小差别，也早能作出科学、合理、恰如其分地比较了。

　　专业人士们的这种水平，用业内人士最形象的说法，那就是他们都已经学会懂得如何说“猪肉多少钱一斤”了。

    打个比方，有一天，一个北京人与一个上海人相遇，北京人说，现在北京的猪肉10元/斤，而上海人说，现在上海的猪肉8元/斤。那么，从这两个人的说法中，是不是可以简单地得出：北京的猪肉比上海的贵，这样一个结论呢？

　　一般人也许会得出这样的结论。但只要是真正入了门的土地估价师，肯定说，未必！

　　因为，北京人说的猪肉，也许是猪肉中“大排”的价格，而上海人说的猪肉，也许是猪肉中“胁条”的价格。而其实，很可能是北京猪肉中“大排”的价格是10元/斤，而“胁条”的价格是6元/斤；而上海猪肉中“胁条”的价格是8元/斤，而“大排”的价格是13元/斤。显然，此时，上海的猪肉不论是“大排”，还是“胁条”，其实都比北京的贵。

    在不动产估价师的专业训练中，有一个很重要的估价方法，就是市场比较法，采用市场比较法时，两个案例可以直接相互比较的前提，是必须是“同质”的，如果是不同质的，则必须经过条件修正，达到“同质”后，方可进行比较。

    不动产估价师们经过长期这种刻苦训练，所以，在日常生活中，这种思维也会反映出来，最典型的例子，就是上面那种“猪肉多少钱一斤”的说法。

　　如果准备考估价师的人，依然习惯于笼统地说，北京的猪肉多少钱一斤，上海的猪肉多少钱一斤，并且就此得出结论，北京的猪肉比上海的贵，或上海的猪肉比北京的贵。那我可以肯定地说，此人一般来讲，是不大可能通过估价师资格考试的。这些年来，我这样的判断，可以已经屡试不爽了。

　　徐滇庆教授所说的，不同的经济学者，出于其研究的着力点，小心地给出各自不同的空置率定义；这同不动产估价师们懂得如何说“猪肉多少钱一斤”，在本质上其实是一样的。

　　在这里，我还要更进一步地指出，不同的经济学者，如果其给出各自不同的空置率定义，只是在其一亩三分地里自说自话，那其实并没有取得其最大的意义。而如果借鉴土地估价师们的方法，将这些不同的空置率定义，经过“标准化处理”即“同质处理”后，则完全可以用来比较，那同样的研究结果，意义就会大得多。

国内与国外　空置率究竟可不可以比？

　　经过上面一节的分析，我们其实已经不难知道，国内与国外，房地产空置率究竟是不是可以比较了。这关键取决于我们所比较的“空置率”，其定义的本质是否一致。

    大家知道，供求状态决定价格是否上涨，关键取决于供求双方力量的对比，所以，我们研究价格的涨跌时，关键考察的是供求双方互相冲击和制约的力量。

    从空置率的角度，研究房价涨跌，应该说是一个很好的切入角度。但是，如果不顾中国国情，在计算国内空置率时，硬套国外空置率的算法，不要说是分子分母都套错了，即便是一是一，二是二，亦步亦趋地，将分子分母全都套对了，其计算得出的结果，与国外空置率的计算结果，其实也是没有可比性的，更说明不了房价涨跌的原因。

　　这主要是因为，国外的房地产市场（指多数西方发达国家），是一个成熟的房地产市场。在一个成熟的房地产市场中，一般而言，房屋的租赁市场与房屋的成交市场，从价格角度去看，是统一的，即房租的影子价格与成交房价，差异不会很大。

　　另外，国外成熟的房地产市场，由于新增房屋供应很少，其成交量，往往主要是存量房的交易，也就是说主要是二手房的交易。

　　因此，国外学者把房地产市场待售、待租的房产作为分子，把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，以此计算出的“空置率”，应该是能够比较准确地反映房地产市场的“供求双方互相冲击和制约”的结果的。

　　而我国的房地产市场，由于起步不久，并不是一个“成熟的房地产市场”。其不成熟性，主要体现在以下这些方面：

　　一是我国的存量房种类很多，有商品房，有房改房，有集资房，还有农民住宅等等，这些房屋，有些可以自由上市交易，有些则有限制。

　　二是我国正处于城市化进程中，房地产开发尚处于高峰期，新增的房屋供应量很多。因此，房地产市场，成交主要是增量房的交易。

　　三是由于中国人普遍有购房情结，而无租房习惯。而且，人们结婚购房时，往往还存在着严重的新房情症。在正常情况下，新增房地产的成交价格，往往高于当地房地产市场房租的影子价格。

　　四是近年来我国房地产市场投资投机盛行，因此，就是在存量房市场中，房租的影子价格与房子的成交价格，实际差异往往很大。
……
　　总而言之，我国的房地产市场，是一个割裂的市场。从空置率的角度，研究房价涨跌时，必须进行分类计算，才会具有实际意义。

　　因此，采用国外学者计算空置率的方法，即把可用住房和其他商品用房的全部存量作为分母，把房地产市场上待售、待租的房产作为分子，以此计算出房地产市场我国的空置率，来推测我国房地产市场的涨跌，是缺乏基本常识的。

    当然，这并不是说我国的房地产市场的空置率，不能与国外房地产市场的空置率相比较，而是应该可以比较的，关键是首先要懂得“猪肉多少钱一斤”的说法，其次还要懂得对于不同对象之间的比较，首先得“标准化处理”，也即“同质”处理。

　　在研究房价涨跌时，“空置率”本质上反映的是“供求双方不均衡程度的一种后果”。如果我们能够从这一本质意义上去把握，那么，我们就会知道，我国房地产开发企业的空置率，如果我们采用了适当的计算方法，那么，计算出来的空置率自然可以与国外学者计算出来的空置率，进行“同质意义”上的比较了。

    研究价格涨跌  房地产企业空置率该如何算？

　　从空置率的角度，研究房价涨跌，空置率的本质意义是什么呢？价格是“由供求双方互相冲击和制约”即“均衡”形成的，而“空置”是“供求双方不均衡的一种结果”，“空置率”反映的是“供求双方不均衡程度的一种后果”。

    研究房价涨跌，从空置率的角度，如果，我们真正懂得了空置率的这个本质意义。那么，我们就不难知道，对于房地产开发企业来说，我国房地产企业空置率的定义，即空置率到底该如何算法，其实经济学常识早就告诉了我们。

　　经济学常识告诉我们——

　　产品生产、销售、库存三者之间，具有以下等式关系（不考虑库存的盘盈盘亏因素；对于房屋产品，一般不存在这个因素）：

　　期初库存量+本期生产量=本期销售量+期末库存量

　　上面这个公式，经过变形，我们可以得到下面这个公式：

　　如果我们真正懂得了空置率这个概念的本质意义，那么，我们就会知道，上面这个公式，就是从空置率的角度，研究房价涨跌时，计算房地产企业房屋空置率的公式。

　　“本期生产量+期初库存量”，就是本期的“实际供应量”，“本期销售量”就是本期的“实际需求量”；两者相减，是“实际供应量”与“实际需求量”供求双方“不均衡的一种结果”，即“期末库存量”；“期末库存量”与“本期生产量”之比，反映的是本期“供求双方不均衡程度的一种后果”。

　　（注：严格意义上说，上面公式“本期销售量”中的“销售量”是广义的，其实应该包含两个方面，即房地产企业通常意义上的“销售量”与房地产企业通常意义上的“出租量”；同理，上面公式中的“期初库存量”，也应包括房地产企业通常意义上的“销售库存”与房地产企业通常意义上的“出租库存”）

　　努力向前赶　还是回到“茹毛饮血”的时代？

　　经济控制论，对于警戒线的设定原则解释得很明白，在经济控制论中，将经济变量分为两类：状态变量和控制变量。

　　对于房地产开发企业来说，“空置率”就是房地产企业的状态变量。“空置率”这个状态变量，反映的是房地产开发企业某个时段（本期）库存的变动状态，是恶化还是好转。

　　从房地产企业房屋空置率的定义，或者说计算公式，我们可以看出，这个“空置率”同“本期”取值的“时间长短”没有直接关系，但同本期的“期初的库存量”，以及本期的“生产速度”和“销售速度”则有直接关系。

　　生产、销售、库存，我们之所以要经常建立、观察这些指标，目的是为了促进企业更好地面向市场，以销定产，并保持合理的产品库存。这是提高经济效益的重要方面。

　　从管理会计角度来说，“空置率”直接关系到“存货周转率”。而存货周转率的高低，反映的企业各环节工作的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响。那么，“空置率”难道还没有设置警戒线的必要吗？经济全球化，竞争国际化，“空置率”难道没有“国际警戒线”？

　　在此特别值得一提的是，随着现代控制理论的发展，国际上一些优秀的企业，如日本的丰田汽车公司和美国戴尔公司开始认为，合理（安全）库存是借口，如果计划做好了，根本用不着合理（安全）库存，他们追求的是“零库存”。
当然，“零库存”并不意味着没有库存，这只是管理学上导向性的概念，不是企业实际操作中的概念，而且，汽车行业、电脑行业与房地产行业存在着很大的差异，但是，这种先进的管理理念，依然应该是值得我们学习的。

　　难道，在人家开始追求“零库存”的时代，我们却要反其道而行之，只因为住宅空置是一个市场现象，就没有必要设置“警戒线”了吗？

　　在激烈的国际竞争中，人家在努力往前走、拼命往前赶，我们自然不能往回走，回到“茹毛饮血”的时代去！

空置率超警戒线　“十五条”终于痛下重手

　　今年年初，国家统计局中国经济景气监测中心发布了《重视房屋潜在过剩的矛盾》报告。

　　3月31日，建设部对北京市、上海市、天津市等40个城市的房地局，规划局，建设局（建委）下发了《关于请提供商品房供应和空置情况有关数据的紧急通知》。

　　虽然，在一些经济学家眼中，空置率的定义，以及空置率到底有多高，这些争论尚未定论。但是，在决策层中，随着对房地产市场调查的深入，对于空置率过高问题，实际已经取得共识。

　　5月初，新华社公开报导，在北京楼市表面房屋供不应求，涨价热销后，占待售商品房总面积六成左右的住宅，其实并未卖出。紧接着，其他媒体也纷纷报导，一些房地产热点城市，房屋空置情况也并不容乐观。

　　显然，我国一些房地产热点城市的房屋空置率已经偏高，有些已经远远超过国际警戒线。

　　在前面一节，我们已经分析说明，从管理会计角度来说，“空置率”直接关系到“存货周转率”。而存货周转率的高低，反映了企业各环节工作的好坏，而且对企业的偿债能力及获利能力产生决定性的影响。

　　由于我国房地产融资没有形成风险分摊机制，房地产泡沫风险也即房地产金融风险。一些房地产热点城市远远超过国际警戒线的房屋“空置率”，自然对金融安全构成了极大威胁。

　　金融是国民经济的命脉，是现代经济的核心。为确保金融安全，对空置率偏高的房地产企业采取非常措施，确保银行资金率先安全撤出，自然是势在必行。

　　于是，在九部委调控房地产市场“十五条”意见中，就出现了这样一个前所未有的规定——

　　对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，商业银行要按照审慎经营原则，从严控制展期贷款或任何形式的滚动授信。对空置３年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

作者：章林晓

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