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宏调新政下房地产是否出现拐点还需观察

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时间: 2006年06月14日13:58

信息来源: 广州日报

　　受到房市新政的影响，中低档位的房源销售情况下滑，市场的观望气氛更为浓厚。购房者对新政后续政策的观察与等待自然会推迟他们进入市场的时间。而且，这种观望情形会持续一段时间，尤其是后续的地方细分政策出台前，新房市场的成交量将继续走低。

　　广州一手楼价5月首次下降。同时，有报道指出，从6月1日起，深圳楼市进入“冷静期”、北京期房住宅签约套数锐减、上海商品房销售下降等。有媒体说，6月1日开始实施的新政在新房市场的威力已经初显成效，国内房地产市场将出现拐点。面对这样一些现象，我们如何来理解？“国六条细则”对房地产宏观调控真的威力显现了吗？国内房地产市场真的出现拐点了吗？在我看来，“国六条细则”刚开始实施，要马上产生很大的影响是不可能的，其效果如何还有待进一步观察。

　　如果“国六条细则”真的能够立竿见影，那么一是说明它是一个十分严厉的房地产政策，政府希望该政策在短期内打压房地产市场；二是国内房地产市场已经出现严重危机，政府希望通过应急措施来应对该危机。但实际上这两点都是不成立的。因为，“国六条细则”的主旨是调整住房结构，而结构问题是一个中长期的问题，即使能够完全落实，其效果也只能在一两年后才能够显现出来。而且，尽管这次房地产开发商没有像以前那样直接对“国六条细则”大发议论，但从最近的一些现象（如所谓全国房地产开发商巨头密会，各省市开发商上书，所谓工商联住宅产业商会情况汇报，政府各部门召开的会议）中透露的信息表明，国内房地产开发商及一些地方同样在密谋着如何来突破“国六条细则”的限制，寻找有利于他们的政策解释。“国六条细则”的实施同样面临着不少困难与问题，如果不能够认真落实，国内房地产市场的结构调整难以达到目标。

　　那么，目前国内房地产市场为什么会出现这些异动？特别不少地方的房地产市场价格为什么会下降？

　　首先，尽管“国六条细则”是一项十分温和的房地产宏观调控政策，特别是它所涉及到实质性宏观政策工具不够，但它又是一个强制性、完全量化了的细则。它表明了中央政府这次房地产宏观调控的决心，即中央政府一定会让出台的规则严格实行。因此，“国六条细则”最为明确的信息就是中央政府对国内房地产市场调整既有决心也有能力。在这种情况之下，无论是地方政府、房地产开发商还是住房消费者及投资者，都会静下来观察，以便观察市场对政府政策的反映。如果整个市场都有这样的一种预期，国内房地产市场短期内房价下跌、销售下降也就属正常了。

　　其次，这次调控增加了监察部与国家统计局，这说明政府希望用重拳来打击房地产市场种种违法乱纪现象。从最近发生的一些事件来看，这种重拳打击已经出手。可以说，如果政府能够在这方面用一点力气，房价飙升那种猖狂的气焰一定会有所收敛，真的出现转折也不是不可能。

　　再次，如果说目前国内房地产市场出现的变化是由于“国六条细则”导致的结果，那么由于时间的明确性，6月1日前后出现的房地产市场销售与交易冰火两重天也属正常。因为无论是税收的差别还是首期付款的不同，总是有利益的不同。在严格的时间界限下，没有任何一个人愿意增加其交易成本，多数人一定会赶在成本低的时间达成交易。如果以后的政策没有变化，6月1日前后交易悬殊只能是一种短期行为，一过了这个特殊时间，以目前“国六条细则”如此之小的变化，肯定对市场影响不会太大。

　　最后，“国六条细则”实施后可能受到影响最大的是购房的消费者。受到新政的影响，中低档位的房源销售情况下滑，市场的观望气氛更为浓厚。购房者对新政后续政策的观察与等待自然会推迟他们进入市场的时间。而且，这种观望情形会持续一段时间，尤其是后续的地方细分政策出台前，新房市场的成交量将继续走低。这就如我多次指出的那样，国内广大的住房消费者在“政策市”面前，面对着“政策市”的不确定性，更多的会采取静观其变的策略。而消费者的这种静观对房地产市场的影响与作用绝不可小觑。它不仅是国内房地产市场消费者主权意识形成的开始，也会改变国内消费者住房消费模式。

　　总之，“国六条细则”如果能够真正落实，对国内房地产市场的影响肯定不小，但这一点还是不确定的东西，更何况这是一个十分温和的中长期政策，因此，国内房地产市场是否马上就出现根本性逆转还有待进一步观察。

作者：易宪容

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