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地价房价都上涨地方政府患上地产依赖症

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时间: 2006年06月22日11:08

信息来源: 经济参考报

　　在不久前举行的全国土地执法会议上，国土资源部执法监察局负责人用“面广量大”来形容近年来的土地违法现状。自2004年9月以来，一些城市的违法用地少的在60%左右，多的甚至在90%以上。这个触目惊心的数字后面，是一波又一波的地产招商热潮，是一些城市严重的房地产依赖症。

　　地价与房价轮番上涨创造的城市繁荣

　　城市稀缺的土地资源始终是开发商争夺的战略重点。当土地“招拍挂”制度逐渐取代不规范的协议出让和暗箱操作后，“地王”身价纪录便被不断刷新。土地招商、竞价不仅增加了商品房供应能力，也直接推动了房价上涨，而房价的上涨反过来又带动土地升值。地价与房价轮番循环上涨，使地方经济呈现空前繁荣。

　　2002年，沈阳市中心7.8万平方米的土地，被沈阳银基发展股份有限公司以3.7亿元拍入囊中，成为沈阳地王。2005年，武汉市两次创下中国地王新纪录：先是香港世茂集团以31.5亿元拍下汉阳鹦鹉洲一块土地；随后香港瑞安集团耗资33.9亿元拿下汉口永清旧城改造地块。2005年，重庆市化龙桥一处面积50多万平方米的地块被瑞安房地产以15亿余元价格夺得，刷新了重庆地王纪录。

　　越来越多的二三线城市土地相继拍出天价。一位开发商说，现在竞标拿地，似乎更注重争名气，对风险考虑相对少了，这与几年前的争夺广告标王的现象相似。而地方政府看重且暗自欣喜的是地产招商为当地带来的繁荣。去年沈阳市的土地交易价格和新建商品住宅价格分别增长15.0%、6.2%，土地成交价款年均增长83%左右。武汉2000年以前平均地价每亩还不到60万元，商品住宅每平方米平均价格不到2000元，到2005年土地价格已飙升到每亩300多万元，商品住宅平均价格也快速上涨到每平方米3345元。

　　火热招商背后有烂尾楼之忧有低收入者之痛

　　房地产带来的"繁荣"使地方政府的土地招商热情更加高涨。在今年5月举行的深圳房交会上，重庆市地产集团携12个储备土地项目数十个地块参展，武汉市一口气拿出18个土地项目向国际招商。

　　地方政府所看重的地产引资项目，到底能带来多少资金呢？

　　沈阳市一处占地20多万平方米、总投资近3亿多美元的大型高档楼盘，是该城区两年前招来的最大房地产引资项目，然而一期工程没干完就陷入了停顿。公司项目负责人解释说是受宏观调控影响，银行贷款没有落实。知情人士透露，外商注入的资金仅3000多万美元，打着外商投资项目的大旗号，其实主要靠的都是国内银行的贷款。

　　这种情况在各地已是屡见不鲜。这就是说，地产引资引来的多是挂着大房地产商招牌的银行资金。一旦紧连着银行的资金链出现断裂，热火朝天的建设工地就会出现成片的烂尾楼，繁荣也就成了泡沫。

　　不仅如此，不断高涨的地产招商热还直接伤害了广大低收入者的利益。由于经济适用住房和廉租住房的建设对开发商没有吸引力，一些城市规划的经济适用房小区要么不积极建设，要么悄悄"改头换面"，摇身一变，有其名而无其实，以此吸引投资，高价入市。

　　武汉市早期规划开发的规模较大的南湖花园等经济适用房小区，有的改头换面变成了商品房。全市最大的安居工程项目常青花园，价格由最初的每平方米不到1000元，已上涨到3000元至4000元。郑州市政府定性的安居工程龙鑫苑小区，拥有112个地下停车位，388套住房里，最小的93平方米，大的是150平方米以上的复式住宅。

　　根治房地产依赖症先得改变扭曲的政绩观

　　当然，地方政府热衷于地产招商，并不完全是为了表面的繁荣。东北地区一位市长告诉记者：我最担心房地产市场趋冷，那将直接影响我任期内的GDP增长。

　　事实上，地价上升的确让一些地方实现了城市升值的战略目标。武汉市房产管理局提供的数据显示，2005年，武汉市出让土地虽然同比仅增0.3%，但交易额却猛增58%。在该市当年新增长的财政收入中，土地收益占了相当大的比重。

　　华中师范大学经济学院教授艾建国说，除土地招商为地方政府带来的直接收益外，在房地产一级市场，土地交易成了地方政府扩大财源的一个重要渠道。根据中国《房地产开发统计年报》提供的35个大城市的数据，北京大学经济研究中心教授平新乔分析指出，土地价格每上升1个百分点，楼盘价格会上升0.78个百分点，远高出信贷注入对房价推动的边际效应。

　　房地产业为地方提供的税收也相当可观。一般来说，房地产业税要占地方税收的三成左右，是地方税收的重要来源。中部某省的一项统计数据显示，全省地税收入的增长近年来主要靠房地产业拉动，营业税增收额的四成以上、企业所得税增收额的七成以上来自房地产业。土地已成为一些地方政府的第二财政。有专家指出，房地产依赖症是导致一些地方政府不惜违法用地的主要病因。

　　中央党校研究员曾业松说，在某些地方政府眼里，相对于市场过热、房价飞涨、普通老百姓买不起房子而言，吸引投资、发展经济、创造就业等都是中央考核地方政府政绩的硬指标，更为重要。扭曲的政绩观是一些地方政府热衷地产招商的主要动力。

　　在新一轮宏观调控中，如何应对地产招商给楼市带来的负面效应，不仅是中央宏观调控着力解决的重点，也是地方政府面临的一大考验。一些专家认为，当前宏观调控的内容有加强土地市场的清理整顿，遏制土地囤积和楼价炒作，完善土地出让制度，增强经济适用房供地等，其实要想实现这些目标，地方政府先得把扭曲的政绩观改过来。

作者：陈芳田建军石庆伟

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