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地产业烽烟四起破解房产“神曲”十预言

铭万网

时间: 2006年06月29日08:29

信息来源: 北京现代商报

    自古蜀中多奇俊，我不知道现居成都，名为吴昊的这个年轻学者，在2004年冬天，动笔书下《房地产神曲》这5个字的时候，是否有过如履薄冰的心路历程。来自民间，因为批判房地产行业而成名的人不在少数，诸如谢国忠、易宪容、于凌罡等等，然后都因为陷入利益立场而英雄气短。只有这位蜀人，站在社会经济的全景下，谨慎而严肃地审视着房地产，深入分析政府、开发商、消费者三者的博弈关系，最终为我们呈现了这本壮阔如史诗的《房地产神曲》一书，提前为各类利益群体预言了天堂、炼狱、地狱的归属。这种结果，令人相当惊诧。

    很难想象，这本书稿在一年多前刚出世的时候，作者遭遇到了什么样的冷嘲热讽。在这个真假迷幻的时期，作者加重语气，高声疾呼，妄图以“神曲、天堂、地狱、炼狱、冬天、血汗、伪专业、肉搏、吸血鬼”等这些锋利如刀的词语，唤醒已经被利益麻木的人群。我不知道这一年间，随着本书的畅销，作者和《房地产神曲》究竟唤醒了多少人的理智。

    这一天终于来了，今天的房地产业狼烟四起，足以证明作者并非痴人说梦。去年该书中看似漫不经心的话，却成了今年的预言。

    预言一：

    开发商一个人的冬天

    尽管“国八条”更重视对市场的调节，但是作者还是敏锐地捕捉到事物的真相，这场对房地产行业的变革，不是针对行业的抑制而来，而是站在对行业和消费者的保护，对开发商群体进行的打击。这一观点在一年后的“国六条”得到明证。谁都看得出来，“国六条”是针对开发商而来的。

    “国六条”之后，政府还是政府，消费者即使暂时不会明显获益，至少消费者买房子越来越容易，而做开发的人却越来越找不着北，以前春光明媚的大好时光一去不复返。这就是本书所谓开发商一个人的冬天。

    预言二：

    房产新政绝对不止于房价

    第一轮调控开始的时候，包括在此之前谢国忠的言论，都是仅仅锁定在房价上。而《房地产神曲》作者则以经济学原理，阐述了房地产妖魔化的根源，在于结构不合理，行业不科学，群体不和谐，最终导致了高房价。要解决房地产问题，房价只是表象，而非本质。

    房地产症结的根本，在作者看来，是供需双方角色不清。上帝在地狱，牟利者在天堂，角色权力本末倒置，最终而生冲突。今天是房价问题，明天是质量问题，后天则是诚信的问题。

    预言三：

    就是瓦解强势群体的结盟

    在《房地产神曲》中，作者将中国上万家房地产公司，统称为“房地产总公司”，并将房地产业归为垄断行业，确实让人佩服作者的想像力和洞察力。因为所有的房地产公司外加土地供应等利益群体，在执行只涨不跌和玩弄信息不透明这个命令上，姿态完全一致。所以，要真正让需求来调节供应，实现行业的市场化，必须先破坏这个囊括权力、标准、产品、资源、信息等多种结盟的利益群体。

    而“国六条”15刀，无疑正在解构这种结盟。

    预言四：

    只赚取合理的利润

    很难说“国六条”不是开发商自找的，当北京、深圳、广州的开发商，以各种理由，在2006年春天价格集体成功上涨时，似乎取得了对抗“国八条”的胜利，但这场胜利的代价是惨重的，因为很快就有了“国六条”。其严厉程度，让所有强势群体集体失语，好像在一夜之间人间蒸发。

    如果，“国六条”再以开发商胜利而结束，很难说再次出台的，不是更严厉的政策。

    “国八条”之后再出“国六条”，依照本书作者的观点，是开发商群体赚取了太多利润，杀鸡取卵，将购房者当作肆意发泄的对象，而没有形成相敬如宾的共生链条。尊重消费者，并保护消费者的利益，作者将其定义为生意人的大智慧。

    如果开发商还没有学会尊重消费者，蔑视这种智慧，可能还会有更大的挫折等着他们。

   预言五：

    土地成为最大的陷阱

    如果说《房地产神曲》其他预言尚有意识形态之嫌，那么这一条，就是作者最准确、最具体以及最大胆的判断了。不难想象，在认为土地就是一切的房地产战略年代，作者这一观点，一定会被人口吐唾沫的。

    在“国六条”之后，开发商才恍然大悟。重庆出现了开发商集体退地的现象，在成都也发生了开发商拍买违约的事情。严格的土地管理制度和高昂的地价，使得囤地压地的代价日渐高昂，地产赚钱的年代正在渐行渐远。

    预言六：

    撞车开发是自杀

    这又是《房地产神曲》作者的一个标志性警示预言。在追求单个项目最高利益的时代，所有开发商无一不将自己的产品定位于高档，有条件要上，没有条件的，借助后期装饰、广告拔高等行为，创造条件也在上。

    这种扎堆在中高档定位的开发行为，最终导致了“国六条”出台。就像一艘因为这边风景独好的游船，游客们一窝蜂地聚集到船体的单侧，最终难免导致游船的倾覆。也许开发商们需要体验一下落汤鸡的感觉，楼市才能解决供应不平衡的问题。

    预言七：

    高利润项目最危险

    想必大家还记得顺驰，这匹去年还在媒体上沸沸扬扬的地产黑马，在业界创造了广为流传的顺驰模式，“现金流”这一财务术语，成为操盘的重要指标，一年时间不到，终失踪影。也许孙宏斌能够奇迹般地力挽狂澜，让顺驰继续下去。但我坚信，那也绝不是原来的顺驰了。

    因为在“国六条”之后，开发商已经失去了空手玩资本的市场。35％的自有资金限制，提高了启动项目的门槛；禁止玩弄“信息不对称”，丧失了快速运作的武器；闲置土地的规定，失去了多楼盘运作的基础。

    “国六条”当然没有规定不准玩弄资本，追求“现金流游戏”的公司可以继续追求，但必然会丧失安全感。运作成本和风险双双变高，稍有闪失，即刻崩溃。

    预言八：

    从资源时代走向购房时代

    过去，房地产本质属性是资源产业，资源产业的特点，是掌握资源者胜。所以，决定房地产走向以及在中获取利益的，属于土地以及资金的控制者，以及获得土地和资金的人。他们可以随意制定行业的游戏规则，控制行业的发展方向。

    消费者为主导，则是市场化为主导。只有让房地产走向购房者时代，才能由需求决定供应，彻底解决房价只涨不跌的怪圈，以及供应不合理的问题。在此之前，强势群体一直抱怨政府干预市场，这种诡辩的滑稽之处在于，一个以资源为主导，根本没有真正市场化的产业，根本与政府干预了市场扯不上关系。

    预言九：

    房奴现象

    作者在《房地产神曲》中大胆提出了一套房子的“三代血汗”现象，预言了购房者因为买房，导致父辈的晚年生活得不到物质保障，子女的教育受到积压，而当事人自己，则因为不敢消费而远离社会，最终导致自身的社会竞争力下降，陷入恶性循环。

    可能书的墨迹尚未干，社会就产生了“房奴”这个群体。他们正是被房子榨取“三代血汗”的个体。所有人买房子的目的，都是为了将生活变得更好，可是他们万万没有想到，住进新房之后，生活质量不是变好，而是大大不如从前，最终成为房子之奴。

    预言十：

    房地产遮住了其他行业

    在地方政府都将房地产行业定性为地方经济支柱的时候，只有《房地产神曲》谈到，房地产将成为经济的杀手，是地方经济的吸血鬼。事实证明，房地产业发展越快，其他经济就发展越慢。房地产行业统领一座城市经济的同时，其他行业纷纷枯萎。它以幸福的名义，吞噬了居民的其他生活预算。这一点上，作者的预言算是入木三分。

    资料标明，中国经济的三驾马车“进出口、固定资产投资、内需消费”，前两者已经占据经济总额的70%－80％，且仍以每年25％的速度增长。

    这正是国家要大力气调控房地产的原因，目前在建的房地产总价为中国GDP的25％，在开发商眼里，这种比率是真金白银的价值，是向政府讨价还价的筹码。但无论如何，在一个想要健全发展的政府眼里，这同时也是难以规避的风险和威胁。

    写出上面的这些文字，是在研读《房地产神曲》两三遍之后的强烈感受，并非一时心血来潮，也不一定是要为本书或作者去歌功颂德，我想说的是，在房地产整体浮躁和混乱的今天，这样具有明显分析性、洞察力和预言式的思考之作已经越来越少了。对今天的房地产而言，有的人将上天堂，有的人将会下地狱，而更多的人也许永远会承受炼狱的煎熬，尽管人们已经在大谈特谈“理性购房，理性回归”，但如果我们不能从根本上去破解房地产这首“神曲”，任何所谓的“理性”只能是空洞的理解和永远的纸上谈兵。

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