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忌一刀切解决住房问题政府有不可推卸之责

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时间: 2006年06月29日08:34

信息来源: 中国房地产报

    新政出台对我国住宅建设整体发展影响重大。总体来讲，宏观调控宜软着陆，在尽力达到原来预期目标的同时，还要尽可能避免副作用。因此，要解决当前我国房地产发展遇到的难题和问题，需要我们分门别类、分层次地区别对待，切忌一刀切，如此才能促进我国房地产市场的健康发展。

    住房问题是政府不可推卸之责

    中低收入家庭的住房问题和富有阶层的住房问题分属不同性质的问题，应该分别对待。市场和政府是解决住房问题的两个不同途径，如同手足，根本上讲，哪一个都不可偏废。世界上没有哪个国家的住房问题仅依靠一个途径就能完全解决。而解决中低收入家庭的住房问题，政府应该承担不可推卸的责任，仅靠市场手段是很难彻底解决的。比如在新加坡，90%的住房都是由政府以廉租房的形式初步解决的，这也是新加坡得以实现“居者有其屋”的根本保证；在日本，无论是战后为房荒而建公营住宅的时期，还是上世纪50～90年代为工薪阶层建造公团住宅时期，政府都起到了主体作用。城市住宅整备公团的建设活动遍及城乡各地，全国80%的住宅为公团开发的普通居民集合住宅，剩余20%才是由私营集团开发的商品住宅。上世纪90年代中叶以前的几十年里，住宅面积净标准始终保持在70～90平方米范围内。

    相比较，我国将住房问题基本推向了市场，而旨在解决中低收入家庭住房问题的经济适用房政策属性不明，良好的愿望无法实行。导致实际实施过程中，中低收入人群很难享受到实惠。另外，一些地方政府把土地开发作为“城市经营”的主要资源，而没有将这些发展的成果惠及普通老百姓。

    经济适用

    是我国住宅问题长期国策

    提倡中小套型，首先是我国人口条件和土地资源决定的；其次，人的居住需求及使用功能也是必要因素。小面积不是低标准的代名词，通过设计、设备与材料的处理同样可达到舒适与健康的目的。许多发达国家住房标准并不高，外表也很朴素，但是室内却很舒服和堂皇。相反，我们一味求大不求精，奢侈虚荣之风盛行，这值得我们认真反思。新政的出台，最大好处是为我们敲起了警钟，认真思考经济适用中小套型的长期发展国策。

    当然，发展中小套型绝不能也不宜一刀切。市场需求是多样化的。经济发达的中小城市及区位优越、风景优美的地域，住宅类型要有所区别。例如，北京城区三环、四环与五环地区对套型标准的比例需求也不一样，地铁和公共交通便利的地区布置工薪阶层住房就是最佳选择。如果严格实施一刀切的小户型政策，则致使房地产开发违背市场需求规律。在我国，除了一部分家庭处于住房困难时期，亟待政府启动社会住房保障体制安置以外，当前大部分家庭正在从“居者有其屋”向“居者优其屋”的阶段发展，更多的是要改善或提升住房条件。因此，在合理的前提下，适量搞一些标准高一点的大套型住宅也是可行的，是符合社会客观需求的。研究表明，住宅的套型面积控制在120平方米以下是较符合我国国情的一个指标。

    反过来看，90平方米的住房面积标准也并不低。日本70～90平方米普通住宅标准至少维持了20～30年。其住宅优良度的关键不在于面积，而在于精细功能设计，日本住宅在热环境、空气环境及噪音控制等方面均有上佳表现。所以，长时间以来日本住宅性能品质是很高的，并不因面积小而被认为低档。我国同样人均资源匮乏、人口众多，超出资源国情的大户型，小说是浪费，放大了说就是分配不公的表现，这种趋势应该加以调控。

    贫富关系宜用税收政策调控

    不应当简单粗暴地阻止和抑制高档住房的消费需求。市场供需应是多样性的，别墅、豪宅以及联排住宅等有其市场需求就应有其供应。别墅的建设不只是国内先富起来的人群的需求，还是国际人士和海归派人士的需求，一刀切恐怕做不到。社会财富资源分配不均的问题可以更多通过税收的办法加以控制，占有比人均更多的生活、生产资源，就应当付出比别人更多的代价，而绝不是用政策一刀切就可解决的。

    如果普通商品住宅标准限定在120平方米以下，120平方米以上的商品住宅就应当加税, 150平方米以上的要加大税收比率；别墅类高档住宅更应当课以较重的资源占用税。用税收政策调控贫富关系，亦在情理之中。只是溢出来的税收部分绝不能成为少部分人（单位）的私利，而应当返还到社会上无能力改善住房条件的家庭中去。

作者：开彦

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