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房产调控收效甚微 需要怎样的土地私有化
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铭万网
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时间:
2006年10月11日17:09
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信息来源:
焦点房地产网
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房地产宏观调控以来，中央政府进行了一系列的措施，可是房价问题却没有得到根本的解决，房价继续上涨，民怨四起。以改变户型结构、限制外资炒房、银行加息、严厉惩治贪官、建经济适用房和廉租房、二手房强征个人所得税、清理土地市场等等一系列手段，给房地产市场带来的变化是什么？房价上涨减缓，购房者和发展商两种不同心态的“观望”，一遇机会，房价有可能迅速反弹，并形成报复性上涨，新政面临功亏一篑。为什么房地产调控只见其形不见其效呢？问题的症结到底出在哪里呢？其实一切的根源在于——土地权。
众所周知，房产是附着在土地之上的，一个国家的法律制度对于土地权的界定，直接决定了这个国家的房地产政策。中国的法律对待土地权有别于其他国家，尤其是改革开放以来，还未就土地所有权问题进行公开而科学的论证。现在的招拍挂更是进退两难，因为这是借鉴英国对殖民地的房地产管理方式，在当时有其进步意义，现在却让中央政府处境尴尬。
所以我们没有见到适用于我国的房地产政策，但是，其他国家的房地产政策的成功之处，是值得我们去借鉴的。
在中国的宪法中规定：城市的土地属于国家所有，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。什么是国家所有和集体所有？“人民是国家的主人”，“人民的利益高于一切”，“中华人民共和国的一切权利属于人民”，那么国家所有和集体所有是否可以认为是人民所有呢？那么，政府拍卖住房用地的行为是否可以看作是原本就属于人民的土地再以高价出售给人民，把本来就属于主人的财产再高价出售给主人。土地权到底在谁的手中，如果在政府手中，开发商随意哄抬房价的行为对人民构成了伤害，但也是“哑巴吃黄连”，而如果土地权在人民的手中，人民的手中就有防身的“利器”，如果发展商哄抬房价，若干居民联合起来就可以抵制发展商的所作所为，因为他们是土地的所有者。而且，如果人民有自己的土地，就能自己融资造房，打破发展商垄断市场的局面。
如果国家有平均土地权的法律，那么中国的房地产可以推演出：每一个家庭只能有一套住房，每一个居民只享有一份土地权，那么什么外资炒房、外地人炒房的事情就不会发生，因为法律规定，每一个居民只享有一份土地权，那么炒房就是违法的行为，炒房本身就意味着侵犯了他人的土地权。
一，为什么要土地私有化
中国应当实现土地私有化，我认为只有私有化才能解决目前社会上出现的问题，才能解决中国未来几十年中将面临的生存问题。众所周知，房地产行业是一个存在暴利的行业，开发商通过将超出成本百分之一百，甚至百分之几百的利润出售给消费者，获得丰厚的利润。而在中国的各个城市里，土地收入都占到了地方财政收入的一半以上。地方政府在土地上的财政收入不仅仅表现在土地收益上，也表现在整个交易过程中。统计表明，在整个房地产的建设、交易的过程中，政府税、费收入占到了房地产价格的将近30%到40%左右。如果再加上占房地产价格20%到40%的土地费用，地方政府在房地产上的收入将近占到整个房地产价格的50%到80%。在欧美国家，地价、税费相加大约只占到住房价格的20%左右。而这些滚滚而来的财富大都流进地方政府以及房地产相关部门的口袋。如此诱人的暴利，难怪地方政府要对房地产业趋之若鹜。
如果允许土地私有化，可以通过开征土地税的形式来限制土地的拥有量，谁拥有土地越多，每月纳税也越多，人民将因此而获得更多的公共利益，在这种情况下，每个人都会为了不支付太多的土地税而慎重的选择土地拥有量，每个人也会因为别人拥有土地而受益。
作者：牛刀
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