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反思：房地产行业为什么市场“失灵”？
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铭万网
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时间:
2006年10月12日17:07
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信息来源:
中国信息报
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对话背景
20世纪90年代，中国经历了一次严重的房地产业泡沫。那一次的所谓“房地产开发建设热潮”，在南方的许多城市导致了严重的土地和房产投机买卖。房地产泡沫的破灭，一方面在海南省、北海市留下了大批没有建成的“烂尾楼”，另一方面又给向房地产商贷款的银行造成了大量坏账，使在泡沫中购买房地产的个人和单位遭受 了巨大的经济损失。
自2003年以后，中国的房地产业又一次出现了严重的泡沫，以致中央政府不得不在2005年年中和2006年年中两度出台了一系列调节房地产业的政策措施，试图遏制房地产市场上的泡沫。
有人说，房地产业的问题并不是由市场化带来的，而是市场化不够造成的，是政府的干预造成的。对此，中国社会科学院经济研究所研究员左大培认为，这种说法是在回避问题的实质。事实上，在房地产这个行业中，市场在很大程度上是失灵的，仅仅依靠市场交换并不能达到资源的有效配置。
房地产业为什么市场失灵
记者：我国房地产市场自20世纪90年代经历了一次严重的房地产业泡沫，2003年以后，房地产业又一次出现了泡沫，什么原因造成了房地产市场上长期而又严重的泡沫？
左大培：是“房地产业中的市场失灵”。这里所说的“房地产业中的市场失灵”，并不包括政府将土地批给少数私人开发所带来的问题。我们承认，那样做带来的社会财富分配不公，是政府政策上的不公平造成的；而且那种作法本身并没有在房屋的购买者和使用者方面造成资源配置的扭曲。
房地产业中的市场失灵首先在于，房地产业经营的商品——房地产具有特殊的性质，这种性质可以使房地产市场上出现长期而又严重的泡沫，这种泡沫不仅会使资源配置在时间和地点上严重扭曲，而且会造成整个经济的严重波动。
记者：房地产的特殊性质是什么？
左大培：土地和房产是典型的不易腐物品，就连一处普通的住宅也可以在许多年内不发生显著的变化。不易腐的物品即使不能马上卖出去，其所有者也可以把它放到以后再卖，损失的只是保管费用和占压资金的利息。于是不易腐产品的持有者就可以毫不心痛地保存大量的本期卖不出去的存货。由于本期卖不出去的不易腐物品可以放到下一期再卖，这种物品的本期价格根本就不必使需求大到足以买下现有的全部该种物品。用经济学的行话说，不易腐物品的市场价格根本就不必是“市场出清”的，经济学通常意义上说的价格使供求均衡不是一个必须满足的条件，不易腐物品的交易双方都清楚这一点，也为各自的利益而极力利用这一点。
正是不易腐物品的这一特点使市场交换在不易腐物品的配置上失灵。由于本期未卖出的不易腐物品可以留到以后再卖，它的出售者只要对未来的价格有足够高的预期，就会敢于要一个高价而任凭自己手中的这种物品卖不出去。而中国房地产市场的一个最重要的特点就是，最近许多年来，每年销售的新建住宅总面积总是小于竣工住宅总面积，但这从来没有迫使房地产商们降低出售的住宅的售价，也没有迫使他们减少商品住宅的建筑。2004年全国商品房累计销售面积为3.8亿平方米，销售面积较2003年增长13.7%，而商品住宅竣工面积与销售面积之比也仅仅是由2002年的1.2∶1下降到2004年的1.03∶1。
由于同一件不易腐物品可以在未来很长时期中继续出售，同一件不易腐物品可以在很长时期中不断地反复买卖，这期间的每一个购买者其购买目的都可以不是真正消费这件物品，而是将它转手出售以赚取买价和卖价之间的差额。这样一来，对不易腐物品未来价格的预期就会强烈地影响该物品当前的销售量和价格。如果买方和卖方都预期不易腐物品未来价格会大幅度升高，该物品本期的价格就会暴增。这会使这种不易腐物品的价格过高，远远高于“市场出清”的均衡价格，在这种价格下，购买者不会仅仅为自己消费而购买该种物品并买下该物品的全部存货。
作者：王芳
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