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房价“乱象”丛生 金九银十看房价涨跌
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铭万网
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时间:
2006年10月30日09:41
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信息来源:
青年报
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宏观调控之后，房市走势一直不明朗，尤其是房价更显得乱象丛生。在购房者观望氛围不减，开发商对高位房价流连忘返之际，楼市房价出现了少见的迷局，“欲降还休”，“表”降“里”不降的现象屡见不鲜。不少被价格迷局困扰的购房者不知所措，难以下手；有在迷局中匆忙下手者，过后则有吃进房屋鸡肋之感。
房价乱象1：不少楼盘名降实不降
“房价已经下跌了”、“其实还在上涨”……完全悖论的表述总是同一时间传达着。在调查了不少楼盘发现，所谓的打折促销、买房送礼等名目众多，但真正的市场价格却几乎没有实降，同时有不少购房者陷入了更大的困惑之中。
最近小王（化名）在内环以内普陀区的一个楼盘排了两天队买了一套90多平方米的两房。在房市普遍低迷的情况下，排队购房已经十分新鲜，更何况小王是全家人轮流实打实的排队。小王说，之所以排队购买这个楼盘的房子主要是被该楼盘打出的10800元/平方米的“低”价“打动”。在周边鲜有的几个新开楼盘每平方米均价一般都在1.3万－1.4万之间。更何况这个楼盘还有不少数量的两户小房。
不过结果还是出乎小王意料，最终虽然成功定下了一套两室户的小户型，但小王付出的价格依旧在1.3万元/平方米。据调查发现，其实该楼盘仅仅有几套在两层的房源出售单价为10800元，而其余楼层均价在1.3万左右，其中顶层的复式房源单价高达1.8万。
对于小王而言，1.3万的价格吃进并没有达到预想之中的“优惠”。更令他吃惊的是，当吃进这套房之后，他才发现，他买进的房屋并没有普通新房的70年产权，仅有50年产权。因为该地块在出让时是综合用地，土地使用权仅仅为50年。以单价1.3万的价格买进一套只有50年产权的房子，再想起全家人通宵排队，小王不禁有些后悔。
只不过让他稍微有些庆幸的是，他选择的两室户总价相对低，依旧是紧俏房型，目前该楼盘新开房源中两户已经没有。此时的房子在小王眼中多少有些“鸡肋”之感——弃之可惜、食之无味。
同时，在调查中发现，在黄浦区世博板块辐射区内，一楼盘新推房源比之前所推房源居然低了2000元/平方米，但经过仔细求证，新推房源都是毛坯，之前的房源为精装修房，预计装修的标准就在2000元左右。所谓的降价也是名至实不归。
房价乱象2：区域中心高开高走
房价的涨跌和地段有着天然的联系。在不少中外环附近的楼盘以各种暗降的手段来促销时，这些区域核心地段的楼盘依旧高开高走。而不少购房者在开发商坚挺的价格面前还是选择了“屈服”。
以最近两周成交一直排在前几位的楼盘为例。在大三林板块，最近的几个楼盘新推房源出现了趋热的态势。作为“世博后花园”大三林板块有着良好的规划前景。最近几个老楼盘新推了数批房源，并出现了集中成交从而激活了整个板块，房价在8000－10000元之间。受此影响，在这个区域中核心地段的另一楼盘则以准现房形式销售，还开出了9000－13000元的区域高价。
无独有偶，在莘庄板块，房价多为8500元左右的单价，但最近开盘的南广场一楼盘开出了1万元的均价，这一价格远高于周边楼盘的均价。不过该楼盘的销售依旧走强，甚至成为了上周成交量第一的楼盘。一位长期关注该板块的房产分析师说，这个高价楼盘成交走强一个重要原因就是地处区域中心，并且在这一区域中心几乎没有新推楼盘。
区域中心楼盘走强成为了现在市场的一个重要特点，也是支撑楼市成交量的一个重要因素。但同样需要指出的是，在非区域中心的楼盘依旧有不少处于半滞销状态，开发商没有实质性的降价举措，对地段和品质有着强烈需求的购房者对这些楼盘抱有浓厚的观望情绪。
数据显示：房价真实水平何在？
最近光大证券的一份研究报告表明，上海房价从2005年5月份开始调整，最大跌幅大约13％左右，从今年开始房价逐步回稳，目前与最高点相差5％左右。但值得注意的是今年前八个月房价均价同比则有2.9％的上涨。光大证券房地产研究员认为，这些经过了广泛搜集、筛选和测评的房价数据，能够较为准确的还原上海房价的真实水平。
一位行业的资深人士表示，今年上半年不少的高档楼盘开盘，这是拉高今年房价的一个重要原因。即使在宏观调控期间，房价还是出现了不降反升的态势，和高档楼盘频频成交有着较为密切的关系。这其中，外资频频向高档住宅市场“伸手”，带动了高档住宅的销售，整体成交价格的上涨也就在情理之中。
然而根据易居中国研究院的数据，今年8月份商品住宅成交均价为9004元/平方米，比去年同期下降了6.7％，住宅均价(含动迁)为7220元/平方米，同比下降6.4％。数据显示，过去一年上海住宅价格确实有所下降。业内人士指出，这仅仅是单月的成交均价，而且是在宏观调控当口成交低迷期的房价。来自官方的数据也是一再显示上海新开房源价格同比持续走低。
需要指出的是，现在数据过多让不少人很难分辨目前房价的真实水平。但有关专家指出，购房时地段、品质和价格的多重考虑是必须的，购房时机则是因人而异。同时，他指出，明年、后年都将是新房供应量的一个高峰，在2004年左右拿地的开发商都将在这一时间推出楼盘，未来楼市的走势将从现在的“供不应求”走向“供求平衡”，目前的自住购房者还需要仔细考量和分辨。
作者：江敏 马骏
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