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房价之惑：成本上涨与高利润率的博弈
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铭万网
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时间:
2006年12月08日14:16
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信息来源:
楼市
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如果对开发项目进行单独核算，那么市场因素所上调价格全部应是开发商利润。所以2006年房价飞涨下，社会各界一致质疑、谴责开发商获取暴利。
而事实上，事情并不那么简单。在新的土地招标政策以及银行贷款不断收紧的形式催逼下，开发商虽然可售的房源利润成倍增长，但同时获取土地的投入和资金成本也在同步加大。
开发企业维系运营必须不计代价拿地，拿地的投入远不是卖房子的钱涨一倍所能保障，所以，一方面确实是暴利，一方面绝大多数开发商也确实成为资不抵债的“负翁”。
地价成本走高？
11月15日，四惠地块的高价成交似乎再次印证了土地“招、拍、挂”会造就高地价带动房价上涨的说法。
回顾2005年的地价，《中国房地产发展报告NO3》研究显示：“2005年平均土地价格为3288元/平方米，比上年增长53.39%，平均楼面地价为2600元/平方米，比上年增长37.43%。自2002-2005年，平均楼面地价的增长率分别为-17.39%、-4.52%，6.98%、37.43%（见图1），由降幅减缓到增幅增加。”
然而，10月25日，北京市国土资源局就贯彻落实“国办37号文”召开的媒体通气会上，北京市国土局局长安家盛提供的住宅用地成交价格资料却显示，2006年土地总成交单价及住宅成交单价均出现大幅回落，土地总成交单价从2005年的2660元/平方米降至2006年的2255元/平方米，降幅约13%，住宅用途为主的土地成交单价从2005年的2578元/平方米降至2006年的2272元/平方米，降幅约12%。
据此，不少媒体发出了如下报道：“地价下来了，房价上去了”；“北京房价涨8.3%地价降12%，（开发商）利润增长20%”……
地价与房价一降一升的悖论究竟说明了什么？
对此，业内专家指出三点：第一，2006年上市的商品房中，绝大部分是2005年甚至更早获得的土地，房价更多反映当时的地价，而今年出让的土地将在明后年形成商品房供应，将反映在未来的房价上。
第二，截至2006年10月份，今年的土地供应远未完成计划，要论全年地价为时尚早。
第三，随着城区土地开发利用的进一步深化，土地供应郊区化趋势越来越明显。按照计划，今年的土地供应中，城八区指标约占40%，远郊10个区县指标约占60%，而截至到记者发稿时止，在通过“招、拍、挂”成交的69块土地中，城八区有26块，远郊区县有43块，各自的比例约为37.7%和62.3%。因此，仅看土地交易平均价格并无多大意义，还必须注重供应结构。
建材价格上涨？
“如果说地价是房价成本的‘大头’，那么建筑材料价格则是房产开发中最不可控的成本。” 朝庭策划部经理刘军(刘军博客,刘军新闻,刘军说吧)明确向《楼市》表示，土地价格在购买时是明确的，各个环节的税费等也都基本明确，唯独建筑材料的成本随着市场的波动而变化，贯穿楼盘整体建设过程。
建筑材料价格上涨，也成为2006年让开发商“头疼”的大问题。
“我们对工程开支都会有提前预算，尽管在2005年预算时我已经考虑到建筑材料价格上涨的因素，但结果却发现预算远远不够。”北京军凯房地产开发有限公司采购部经理王琦表示。
据其介绍，实际开支超出预算并非预算的遗漏，而是建筑材料价格的上涨远远超出了预想。“以铜为例，今年年初的价格大约为3万元/吨，而到5月份价格就达到8万元/吨左右，目前也维持在7万元/吨左右。价格成倍上涨大大增加了我们的刚性成本。”他表示。
同时，2006年混凝土价格也呈大幅上涨趋势。抗渗混凝土C30从2004年底的315元/立方米，上涨到2006年10月底的340元/立方米，涨幅近8%。其间，2005年3月15日、5月14日以及2005年11月底，价格达到最低点：285元/立方米，而2006年全线上涨；普通混凝土C30、普通混凝土C40也都呈现出相似的价格变化趋势。这些楼盘建设主要用材价格的上涨，无疑增加了商品房成本。
此外，电梯设备、变压器、中央空调设备等材料价格也都有较大幅度的上涨。
作者：靳华 冷翠华
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