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八措施“抛砖引玉” 07年房价或下降25%
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铭万网
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时间:
2006年12月26日16:34
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信息来源:
新浪财经
| | 一、关于2007年房价升降的背景与支持房价上涨的六大奇谈怪论
从2005到2006，从出台国八条到出台国六条，形容国务院这两个文件的执行效果，可以用报纸文章的一个标题来总结：“宏观调控连出重拳，全国房价涨声一片”。不管我们的初衷如何，事实是房价全面上涨，持续上涨。因此，在这样一个大背景下预测07年的房价，已经不仅仅是经济预测了，实际上是个政策预测。
据相关房价资料，笔者预计近两年房价总体水平上涨约40%。房价的调控新政在近两年的实施中已经出现这样一个邪门：政府越是调控，房价涨得越欢。政府的政策出台与房价上升呈现密切合作态势：政策控制土地供给，房价上涨；政府实行招拍挂，房价上涨；政府对二手房征税，政府对房贷进行控制，所出台的政策几乎都造成了房价上涨。
在国务院文件实施结果南辕北辙的情况下，有些事情需要特别议论清楚，否则利益集团的奇谈怪论依然会混淆视听。
第一个奇谈怪论：政府是要房价稳定，不是要房价降。记得2005年年初两会期间，大批政协委员人大代表义愤填膺，痛批房地产开发商轮番抬价，房价与广大中低收入阶层的承受能力差距越来越大，贫富差距越来越大。因此，在这样的大背景下，两会期间，国务院领导关注房价的调控，且要求重拳出击房地产调控领域，其目标就是希望房价能够在一个合适的价位上，不能听任房价疯涨。如果房价很合适，并没有离谱，为什么要出台国八条，为什么要多个部门同时行动？
第二个奇谈怪论，依然是政府要房价稳定，不是要房价降。不过这一次与以往不同，2005房价大涨，2006房价大涨。那么所说的稳定是稳定在那一个房价水平上？如果稳定在2005年初房价的水平上，那么近两年在大城市房价累计上涨接近40%，显然是房价要降40%才达到要求。如果稳定在国八条出台后，2006年初房价的基础上，那么2006年中，大中城市的房价又上涨了近20%，也就是说，房价要在此基础上下降20%左右。不清楚奇谈怪论壶里到底卖的是什么药？
第三个奇谈怪论，与国外的发达国家城市比房价，不比家庭年收入。这些蛊惑人心的先生们为了实现推动房价上涨的目标，宣称房价要涨20年，宣称现在的房价很合理。对照联合国关于合理房价是家庭年收入的3倍左右的指导线与世界银行关于合理房价不能高于家庭年收入4~5倍的提法，在中国的大中城市家庭平均年收入与房价的比已经超过10倍，甚至有的地方超过15倍的情况下，先生们把中国的城市房价与美国、日本的房价接轨，但却把只字不提中国的家庭年收入，莫非先生们要把中国的房子全部卖到外国去？真可谓荒唐之极。
第四个奇谈怪论，市场供求关系，有人需求，所以房价上涨。这个谬论目前主导市场的涨价合理论，任志强先生等均用这个来忽悠人，说起来振振有词。看起来，这个谬论是要重点批驳的，所以笔者有专门文章另说。但是可用反证法来驳，纽约、东京、洛杉矶、伦敦、巴黎这些世界大都市，城市房价与家庭年收入比通常只有3~5：1，因此，不知任志强先生等为何不到这些地方去炒房地产，那里空间大得很，可能有几万亿美金可赚，在中国人均收入这样低的地方，真是屈才了！
第五个奇谈怪论是打压房价、急刹车会造成相关产业连锁反应，造成不良影响，核心是用政府信用来作担保。有一些学者与政府官员说，房价不能大起大落，房价要稳定。在房价连续暴涨的时刻说这话，无非表明，政府不会让房价下跌。难道暴利拉动的产业是合理的发展吗？这些做法，极不负责地动用政府信誉来为房价担保，刺激投机者继续疯狂炒房。正是因为如此，房市投机者有恃无恐，更加猖獗。
这么多年来，中国的实际情况下，每一次调控，如果不让一批顶风与政策唱对台戏的群体受到损失，大批跟风者就会群起效仿；应当想一想股市的大起大落的经验教训，应该想一想如果继续上涨，泡沫跌落时损害的是整个中国经济发展。一次投机获得暴利，二次投机获得暴利，三次投机再不施以惩罚就会使得投机者把国策当稻草人。只有让少数屡教不改的投机者血本无归，才能警醒跟进者改弦更张。从1988年通货膨胀到2004的压缩基建投资，无一不是如此。
第六个奇谈怪论是打压房价损害金融稳定。言下之意持续高涨反而是稳定了，这个理论要多谬有多谬，房价泡沫快上天了，各国无有不破裂者，泡沫崩溃必然损失惨重，国民经济要少则七八年、多则十几年才能恢复生机。前有日本，后有东南亚金融风暴前车可鉴。进行调控，如果容许不降价，其实就是鼓励继续炒房。
这两年的事实已经说明。要紧是让我们看看如果房价如果下跌25%，损失的会是什么人，什么单位？银行近些年已经通过房地产货款获得较高的收益，许多城市银行大约有60%的货款进入房地产开发领域。银行的房贷，通常首付20%，加月供，按此年来累计收回数在40%以，另有房产抵押物在，因此，银行是保险的。只有新贷或当年贷款可能有损失，但累计计算亦可保本不赔。从另一个意义上讲，银行作为企业，有风险的投资，就有风险的责任。银行投机过度难道不应该承担亏损吗？
对于炒房投机者而言，多次投机失手一次其实还不足以教训。投机老手早就在赚得钵满盆盈，多数人只有房价下跌50%才可能接近真实亏损，因为多次投机盈利垫底，按照股市规律，没有将以往的盈利全部亏完，还有可能继续投机。所以25%下跌的损失的作用仅仅是终止炒房而已。倘若近乎疯狂连押数套甚至更多住房，那么这些投机者应当是首先打击对象。
投机者炒房者、敢于天价拿地的房地产商本来是赌徒，在调控中受到损失天经地义。不输何以逼退房价高烧？何以体现政策权威？何以回归理性？面对房市的盘整期，房市疯狂后的盘整是开发商们咎由自取，也是市场走向成熟的过程。同时，部分资金回归工业与科技等众多产业，未尝不是整个国民经济的福音。房价回落，许多中低收入阶层能够出手购房，和谐社会的得以推进，这恰恰是政府和广大人民群众所翘首以待的。
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