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集资建房面对垄断资源仅具“象征意义”
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铭万网
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时间:
2007年01月12日17:31
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信息来源:
经济观察报
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对于有星火燎原之势的个人集资建房现象，合理、不合理，有问题、没问题，至今未有权威部门给出明确说法。也就出现了温州市房地局官员认为温州个人集资建房“有一些做法是违规的”，而其后温州市分管副市长的表态是“不给集资建房乱扣帽子”。
什么是集资建房？含混不清的定义，也是现在政府、市场的声音难以划一的原因所在。
集资建房的原意为，改变住房建设由国家和单位全包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金建设的一种房屋。这其实就是折中的福利住房保障制度，集资建房的土地基本上为划拨。
而无论是温州，或是北京、杭州、深圳的所谓集资建房，是从市场上用拍卖方式买地，然后委托房地产公司，按房地产开发程序正常建造，从原料获得，到生产环节，完全用市场行为解决，与原始的集资建房根本是不同的含义，所以冠以“个人”是比较恰当的。有人甚至试图把个人集资建房，与“非法集资”联系起来，则更是没有界限的张冠李戴，没有承诺回报，资金由银行托管，由集资建房代表、银行、开发商、地块所在村委会四方到齐的情况下，才能行使支配权，何谈非法集资。
因此，个人集资建房事实上还是一种市场行为，无非是从商品房的卖方定价，变为买方定价，当然现在看来这个“定价空间”还小得可怜。土地拍卖就是一大门槛，北京个人集资建房倡导者于凌罡，就是因为参与拍卖土地方案中每个人要预交24万元的买地款，有能力响应者稀少，而不得不中途退场。
而现在，面对高昂的房价，强烈反弹的买房人，正急切地期望像家电行业中国美电器一样，因拥有足够强大的购买群体，而取得与厂商价格谈判的均势甚至优势，在某种意义上代表消费者群体利益的强大的价格谈判代理人的出现。
2006年11月5日，来自北京、广州、深圳、沈阳、武汉等地的7位个人集资建房牵头人到温州参加“第二届全国个人合作建房研究会”。聚合买方力量，占据价格谈判制高点，这让人极其容易在脑海中畅想唾手可得的国美式博弈优势。
问题在于，这个国美式畅想要面对家电与房地产不一样的产业环境。家电是完全竞争市场，国美代表消费者挤压厂商利润，而厂商可以因此挤压原料供应商利润。房地产却不同，其首要的生产原料是土地，而土地却是地方财政的重要来源，土地价格卖得越高，地方政府动力越大，土地被便宜出让，这几乎是不可能的事情。
因此，当顺着产业链往上梳理时，人们会发现土地与家电市场的市场化程度与资源分配的特性有着天壤之别。也可以说，消费者买房的国美畅想，有着先天的、难以跨越的短板。
温州赵智强的个人集资建房，实在是一次偶然性极大的小概率事件，在动辙十亿、数十亿元的土地拍卖价格面前，要多少自然买房人才能凑够买地钱呢？
与高房价的抗争，除了民间力量充满偶然性的自发碰撞，有没有更好的平衡办法？看一看中国社会科学院出版的《2006年房地产蓝皮书》，这份研究表明，北京房地产市场渐趋二元化特征：本地人购房占比约六成，外省市个人购房占比约四成，但本地人主要买的是中低价位房，外省人主要购买的是中高价位住宅，这些来自各省的先富起来的人中，有煤商、小业主、各式各样的淘金成功者，他们购买力惊人。这实际上是两个人群在争抢同一资源，因为城市土地是有限的，就这么多，可想而知放在拍卖市场中，当然是价高者得。也就是说，在土地供给存在垄断的情形下，期望房子像家电一样降价，是不可能的。
治理高房价有什么办法呢？当房子对一部分人而言是必需品，而对另一部分是投资品时，被抑制的当然是后者。同样被高房价困扰的韩国政府，从去年4月开始先后出台了一系列针对房地产市场的宏观调控政策，对居民拥有的第二套以上住宅课以重税，住宅交易税从9%至36%再提高到50%；同时为抑制土地倒卖，从今年1月1日起，土地转让征收60%的交易税。新政策出台后，韩国的土地价格涨幅开始放缓，当月土地成交量减少了36.3%。在法国也一样，高额地皮税的征收也有效抑制了房地产投机行为，这导致了法国人已经不把房产视为划算的投资品。
也就是说，当高房价妨碍了房子本身应当承担的社会责任时，政府应予干预，如果仅仅是由民间力量自发抵制，那么在强大的垄断资源面前，譬如温州个人集资建房这样的价格谈判机制，事实上的作为空间只是具有象征意义而已。
作者：吕尚春
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