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房价宏观调控后遗症 “崩盘”可能几何？
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铭万网
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时间:
2007年02月23日09:17
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信息来源:
财经
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宏观调控措施没有打破房地产开发链条上各利益集团在土地升值预期下的一致行动机制。
且调且涨
观察北京的房价，会发现一个有趣的悖论：在以2006年“国六条”为代表的一系列旨在抑制房价上涨的宏观调控政策出台后，北京房价不仅没有出现走低迹象，反而有且调且涨之势。
来自北京市房地产信息网的数据显示，2006年12月，北京普通住宅销售均价为10323元／平方米，比1月的7460元／平方米均价整整涨了34％。在调控政策和实施细则出台之后的三季度，北京房屋销售均价为9397元/平方米，与二季度相比上涨19.5％。
粗略估算，北京市2006年整体房价(含商品房及其他类型住宅)的涨幅接近20％，均价已达8000元/平方米以上。
2006年5月，国务院转发九部委《关于调整住房结构及稳定价格的意见》(下称"国六条")。意见甫出，业界大哗。市场人士普遍认为，“国六条”对房市的影响，与2005年疏可走马的“国八条”相比，要直接狠辣得多。其一，“90平方米住宅需占总开发面积70％”的套型新政直接影响开发商的规划报批和市场运作；其二，限价限户型的"双限政策"改变价高者得的拿地规则。
然而，细心者会注意到，文件中对于调控房价使用的是“稳定”一词。从这个词的选择上，政策制定者的矛盾心态可见一斑。一方面，房价飞涨引来的民怨沸腾与对房市泡沫的担心交织，使得控制房价的上涨成为当务之急。另一方面，房地产行业与金融信贷和地方财政休戚相关--北京、上海等地方财政70％左右收入来自土地出让金，银行信贷资金则一半以上集中于房地产；如房价下跌过猛，势必对银行和地方财政健康造成巨大威胁。
因此，政策制定者的目标，从一开始便是希望通过某种不至伤筋动骨的结构调整，在平衡地方财政、银行等多方利益的同时，达到"适度"放缓房价涨幅、平抑民怨的目的。对政府而言，房价涨幅的理想模型是--房价指数持续上涨，但涨幅严格控制在某个范围以内。
这是一个承载了太多利益的复杂“理想”。至少从2006年的情形来看，房价并没有朝着这个"理想方向"行进。
宏观调控后遗症
从2005年开始，房价就成为一个让中国政府头疼的问题。当年4月，国务院下发一份关于切实稳定住房价格的通知，即“国八条”。文件从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入，目标只有一个，就是稳住房价。
其时，这一政策也曾引起市场广泛震荡，但结果不如人愿，房价在调控声中继续高涨。这直接导致了2006年"国六条"的出台。
持续两年的宏观调控的结果，显示了中央一级政府对于房价问题的忧虑。但是在各种利益格局的消化和左右之下，新政对市场的直接影响，只是刺激了新一轮的炒房热潮。
回顾2006年调控，“90平方米占70％”的户型限制，由于地方政府的实施细则或迟迟不出台，或大打折扣，最终对待审批项目的影响十分有限。即使这项政策能有影响，也仅是在完成土地开发两到三年后，能大大增加小户型供应量，这是否会进一步影响房价，还要看市场的反应。
从目前来看，房型限制政策立竿见影的影响是，超过90平方米的“大户型”成为新一轮炒房热的主题。该政策公布仅一周，北京90平方米以上住宅均价便明显上涨。由于该户型住宅在北京的总供应中占70％以上，导致三季度房价拉升近20％。超过90平方米的大户型本来就是目前市场销售的主题。在市场人士看来，三口以上家庭为改善居住条件升级住房，是需求的重要组成部分。
又如，在二手房强制征收个税政策及经济适用房回购政策出台前，均出现集中交易导致价格上涨的现象。2006年，北京二手市场交易价格上涨达25％左右。
另一方面，宏观调控直接导致市场供应与投资的集中波动，这一波动亦最终传导至房价上。北京自二季度宏观调控后，商品房竣工面积大幅度下降。
来自北京市房地产管理局的统计显示，1月－9月，全市商品房竣工面积1259万平方米，比上年同期下降29.5％。其中住宅894万平方米，下降36.4％；商业及服务业等经营性用房76.4万平方米，下降10.2％。至10月，普通住宅月均供应面积较2005年减少了28.5％，别墅公寓月均供应面积减少38.9％。
宏观调控导致的市场空白期，间接助长了开发商囤盘沽价的行为，直接刺激了由投机主导的存量住宅的销售。至2006年7月末，北京商品房空置面积955.5万平方米，比上年末减少418.5万平方米；其中住宅空置面积511.9万平方米，比上年末减少287.8万平方米。在全部商品房空置面积中，位于四环路以外的面积有544.7万平方米，占全部空置面积的57％，空置时间在三年以上的面积为110.7万平方米，占全部空置面积的11.5％。
事实上，自2004年以来，每一轮宏观调控都会带来市场供应的一段空白期，这种人为制造的供应波动，加重了供求的不平衡，也是刺激房价上涨的重要因素。这一因素影响将延续至2007年。而北京地区因2008年举办奥运会对土地开发的限制，更加剧供求失衡，很可能形成"挤压下的井喷"。
在“2008效应”下，自2006年中开始，北京开发商均加大了对现有土地储备项目的开发。其中，2006年1月－10月的新开工面积，较2005年同期提升14％。据伟业顾问公司预测，2007年北京有效供给住宅面积将达2145万平方米，比2006年增加50％。
但是，预售面积的大幅增长会导致房价下跌吗？答案是不一定，因为土地成本还在攀高。房价的构成主要包括房屋开发成本(包括建设成本税收等)和土地成本。前者一般在1000元/平方米至4000元/平方米间，历年变化不大，地价则相反。2006年1月－10月，北京住宅用地平均土地价格为3463元/平方米，比2005年的2546元/平米方增长36％。
作者：张映光
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