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反省高房价：房地产会否“套牢”中国？
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铭万网
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时间:
2007年02月26日08:34
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信息来源:
星辰在线
| | 房地产热套牢中国经济
王小广
2006年，中国的宏观调控在房地产方面几乎没有什么效果，房地产业甚至是逆向发展，主要表现为三个逆向增长：
一是住宅投资逆宏观调控而加速增长。一季度住宅投资增长23.1％，一至二季度上升到28.2％，一至三季度进一步上升到29.5％。
二是在全社会贷款放慢的同时，房地产贷款继续保持过高增长。在房地产投资资金来源中，一季度国内贷款同比增长48.5％，一至二季度同比增长56.4％，一至三季度则为49.4％。
三是整体物价升幅回落而房价继续保持高位增长。
中国宏观经济被“套牢”
投资热主要是房地产热，而房地产热是一种资金推动型过热，主要是由于社会充足的资金(特别是大量增加的游资)与暴利的结合而引起的。可以说，房地产已成为中国宏观调控的最大难题，而且它正在“套牢”中国的宏观经济。
控制投资热不能不调控房地产，而调控房地产的政策又只能软不能硬，经济运行“上”或“下”都受房地产增长的巨大影响，因而变成了宏观调控的“两难”问题。房地产不能下或房地产增幅不能出现明显的回落已成为一种政策共识。经济增长对房地产的过度依赖使我国的宏观经济政策在制定和实施中均受到很大约束。中国经济已陷入“投资过热——适度抑制同时要继续保持房地产繁荣(实际是持续过热)——投资过热反复”的怪圈之中。
对房地产的过度依赖主要存在三种机制：一是增长机制。地方政府受到GDP增长业绩的驱动，而刺激房地产增长和加快引进外资是各地在短期内能创造GDP增长神话的最有效方式。二是公共投资融资机制。房地产活跃特别是土地的增值在相当程度上为地方政府的公共基础设施建设融资；土地的增值和房地产上涨大部分变成了政府的预算外收入，这种收入支持了地方政府，特别是城市政府饥渴性基础设施建设的需求。三是部分人快速致富的机制，即一些人借房价上涨而谋取暴利。目前对这三种机制的依赖使得宏观调控政策总是对房地产采取暧昧的态度，政策的针对性也欠佳。
看宏观调控效果主要是看房地产的调控效果。中国经济真正不健康的因素是房地产的过度发展，如果房地产特别是住宅继续高热，那么投资热将不会被真正抑制。
经济结构升级严重受阻
首先，过度透支房地产消费需求，会带来未来消费需求增长的不足或消费增长的严重不稳定，而对我国重化工业的发展和经济结构升级将造成明显的需求约束。
一是我们在政策上过度刺激住房消费需求，把房地产确定为推进经济增长的主要增长点，造成了住房消费的过度膨胀。从国家来讲，主要是采取长期的低利率和低税负政策予以刺激；而从地方来讲，几乎所有的地方政府都把房地产作为支柱产业，采取各种鼓励措施予以刺激。尽管长期看房地产发展有非常大的潜力，但近阶段不应该成为主流消费热点，至少不应该过度刺激其发展。上世纪90年代，我国的消费档次为千元级，而住宅消费是几十万元级，超越了一个大数量级，中间应该有万元级(主要是汽车消费)，可以说，这个错误与上世纪50年代开始实施的重工业优先战略相似。
二是与东亚发达国家相比，我国住宅消费明显超前。韩国已经进入后工业化阶段，目前人均住房面积仅24平方米，日本东京人均住房面积不到20平方米，而我国城镇人均住房面积2006年已达到26.1平方米，一些大都市人均住房面积超过了30平方米。现阶段，我国人均住宅面积在20平方米左右比较合适，如果按这一目标，2000年就已经实现，之后的新增量就是过度消费的部分，这部分拉动投资偏高估计有3个百分点左右。
住宅的过度消费和投资将对经济结构升级产生两方面影响。一方面会导致投资过热的“持续化”，使投资与消费的比例关系失衡等结构性问题更加严重；另一方面，对住宅的过度消费，意味着对当期其他消费品消费的抑制，近几年经济高增长而CPI明显偏低就是因为这种“挤出效应”，不仅如此，居民过度的房地产支出将会对消费增长产生中长期的挤出效应，如果不采取有效措施，今后几年将会出现更为明显的消费增长不足问题。
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