| |
中国房地产价格快速上升的成因之分析
| |
铭万网
|
时间:
2007年02月28日08:41
|
信息来源:
焦点博客
| |
进入新世纪，我国房地产业的发展彻底摆脱了东亚金融危机的影响，开始了一个全新的发展时期。到2003年，全国房地产市场的价格由上海和北京引领，迈入了快速上扬的通道。造成我国房地产价格上涨过快的原因是多方面的，大的背景是中国经济保持高速发展的势头，中国各地进入了工业化和城市化的高潮。全社会固定资产投资和房地产投资规模总量不断扩大。投资拉动成为中国经济发展的鲜明特点。如果从细的方面分析，土地开发成本、市场需求、房地产金融、调控政策和购房价格预期，都成为带动中国房地产价格上扬的重要原因。普遍上升、快速上扬、细分市场互相推动、区域市场联动波及是中国房地产价格这一时期的主要特征。
1、机制和体制改革是促使商品房价格抬升的前提因素
在计划经济年代，土地是无偿调拨的，商品是福利分配的，住房维修是依赖补贴的。房屋的应有价值和市场价格都不能得到正确体现。我国土地制度和住房制度的改革，造成了土地价值和价格的形成，也造成了商品住宅市场的交换。
从我国住宅发展投资机制和市场机制的演变为例，便可以反映出我国商品房价格的形成和提升根源于房地产体制和机制改革的状况。
第一个时期是五十年代到七十年代中，住宅的建设投资主要由政府财政拨款，个人和企业的出资比例很小。一些国有大企业在建设初期大多也依靠财政投资建有一批配套的职工住宅。当时政府财力有限，住宅建设规模小、速度慢，建设标准也不高，大多沿用原有的配套设施，住宅综合造价也低。住宅分配是通过各个单位无偿进行的，住房短缺是常态，租金是福利性的。政府也没有设立专门的住宅建设管理机构。整个社会基本不存在商品住房的市场价格和交换。
第二个时期是七十年代末到八十年代末，通过改革住房投资的路径由政府统包改为由政府和企业（单位）共同承担，由财政投入为主的单一渠道逐步转入企业（单位）自筹资金投入为主、财政资金投入为辅。少量国有房产公司在这一时期出现。当时土地开发有三种形式：政府统一组织在城郊结合部进行成片征地与开发；企业（单位）利用现成划拨土地挖潜新建；由政府在老城区见缝插针进行小片土地开发。商品房开始少量面市，出现了公房为主，辅之商品房的双轨制格局，但租金基本上仍然是福利性租金。房屋交换出现了居民公房对公房的实物交换，辅之以少量价格补贴。这一时期的住宅建设成本仍然较低，商品住宅的价格也不高。土地批租在上海和深圳做为试点尝试出现，土地受让者都是外资。
第三时期是九十年代初期至今，商品住宅投资基本上取代了产品住宅投资，投资渠道由原先的国家财政、企业自筹资金，又新添了民营资本、混和股权资本和外资资本。发展到现在，全国经营性土地全部纳入了土地批租的轨道；商品房基本上取代了产品房；住房有偿分配、住房市场购买完全取代了福利分房；福利性租金逐步被成本租金所替代；民营资本、股份资本和外资资本占据房地产开发投资的主导地位，国有资本处于次要地位，财政资金投入房地产开发比例已经非常小了；商品房的价格早就退出了政府审核批准的机制，完全由市场决定；房地产产业形成，对地方经济发展和城市建设发挥了重要作用；房地产资金投入迅速膨胀，成为全社会固定资产投入的重要组成部分；私人产权商品住房比重开始压倒公房租住比重；土地一级交易市场、新建商品房二级交易市场和存量商品房三级交易市场形成并产生联动效应。
综上所述，是我国社会主义市场经济体制造就了中国房地产业和房地产市场，是土地和住房制度的改革导致我国土地和住宅的价格形成，是土地和商品房的市场交换逐步推动了我国房地产的价格。我国房屋进入商品领域的时间其实并不长，价格的起点又很低。
2、开发成本是推动商品房价格上涨的决定因素
商品房的开发成本，主要包括土地成本、建筑安装成本、管理费用、各类固定收费税金及其附加等四个部分，加上开发利润便是商品房的价格。所以开发成本是商品房价格的决定因素。据调查，在上述成本因素中，建筑安装、管理费用、各类固定收费税金等变化不是很大（2007年1月对房地产开发项目进行土地增值税清算除外），而土地成本上升幅度尤为突出，特别是在土地批租实行招拍挂以后。以浦东新区为例，在2003年6月到2004年12月的一年半中，地价指数上升了1.76-3.72倍。
土地成本的上升，固然有土地批租实施招投标办法的原因和土地稀缺性原因，但也有土地动拆迁成本大幅上升的原因。2006年浦东新区正在进行将原有的陆家嘴CBD地区再扩展0.85平方公里的实施方案。该区域六层楼的商品住宅在三级市场上收购价格为1.2—1.3万元/平方米，但在九号线地铁站施工动拆迁中，实际每平方米的动迁价格却高达2.1万元。全国各个城市中心城区的动拆迁成本这些年来一直处于不断上升的态势。
不论是土地价格推动房价的认识，还是房价拉动地价的判断，地价和房价之间的联动关系是不可否认的基本事实。
作者：李战军
|
[1] [2] 下一页>>
| | | |
本网引文仅用于传播，无经营目的；文章观点纯属作者个人意见，不代表本网观点；与本文相关意见及异议，请发信ysl@mainone.cn至或致电：64401238-653。
| | |
| | | |
|
