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07房地产博弈：房价能否有效合理调控？
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铭万网
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时间:
2007年03月02日09:10
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信息来源:
《小康》杂志
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一年一度两会开，今年两会尤不同。在中共中央十七大即将召开的背景下，全国人大、全国政协十届五次全会召开在即，代表委员可能会提出怎样的提案议案，2007年究竟有哪些值得特别关注的民生话题？
2007年1月29日，北京市社科院、中国社科文献出版社发布2007年“北京蓝皮书”系列报告指出，当前对于绝大多数北京市民来说，房价居高不下依然是最关心、最直接、最现实的首要问题。
实际上，不仅北京，近年来全国都开始面临类似情况，当地房价与居民实际收入严重失衡的情景比比皆是。过去从来没有想过是问题的房价，从2002年开始逐渐成为目前最大的“问题”。
后来国家尽管三番五次进行宏观调控，但收效并不明显。据世联地产最新监测数据显示，2006年全国商品房价格依然延续了2005快速上涨的趋势，全国房价较2005年上涨7.1％。北京、深圳、广州等一线城市（北京同比涨幅最大，达到29.8％）涨幅相当于全国平均水平的2～4倍。而反思政府收效不尽理想的调控措施会发现，出台的政策欠缺配套协调是很大原因。
在市场供求关系调整方向上，究竟是重点控制需求还是供给的政策指向不一致，相互抵消，由此影响了房价调控效果。按市场供求规律，供不应求是住房价格上涨的主因，税收政策重点控制住房需求、特别是投资投机性需求，抑制房价上涨，其方向是正确的，同时还应适当增加供给，调整供求关系。而土地政策和信贷政策却收紧土地供应量和贷款量，重点控制供给，其结果是加剧供不应求，房价不降反升。在土地出让价格上，缩减土地供应、提高基准地价，招标拍卖中价高先得等措施，又促使地价上升，土地成本增加，住宅价格当然难以下降。
与此同时，由于房地产业发展对地区GDP增长和税收增加举足轻重，地方政府为追求政绩和地方利益，并不希望房价下跌，这种利益的博弈使中央的调控政策在具体贯彻实施中大打折扣。
于是有专家建议，对房地产市场的调控政策，必须坚持同一目标下同方向配合行动，才能发挥综合性作用和效果，包括税收政策、信贷政策、法律手段和行政手段等都要相互协调配套。经济手段和法律手段应更多用于房地产商和购房者，而行政手段则应更多用于地方政府，尤其是政策执行情况的调查处理上，特别是从根本上尽早改变GDP政绩的考核标准。
就目前的体制安排，房地产商关涉地方和国家的经济增长问题，而消费者的“安居乐业”直接影响到地方的社会稳定问题。对于政府而言，更重要的作用应该是协调房地产商和消费者之间的利益平衡问题，而非单纯倾向于哪一方。也就是说，既非逼迫房地产商单方面降低房价，也非试图让人人都能购得起商品房屋，而是要寻求双方利益的一个动态平衡。
2007年1月上旬，中国社会科学院发布《2007年世界经济形势分析与预测》黄皮书，其中用大量篇幅分析了在世界各地蔓延的房地产热潮，特别提出，中国应该记取当年日本房地产泡沫的教训：全民陷入迷信“房价只升不降”的非理性狂乱；银行等金融机构摇身一变成为市场投机者，为房价攀升“添油加柴”；政府以不恰当的金融和财政政策，把房市变成典型的“政策市”，最终酿成了十年经济衰退的悲剧。
有人认为，中国的“房产泡沫”是“权力泡沫”的缩影，本质上就是“权力泡沫”。尽管听似过分，但值得提醒的是，国家对房地产的调控重点确实应该指向政策的合理性和地方政府对政策的有效执行上。
也有人认为房价上涨不必过于担忧，关键要分清政府与市场的作用，政府承担的是社会救济角色，即最大限度地提供廉租房，而房价应由市场调节。
北京市社会科学院社会所副所长戴建中分析指出，目前房地产商、政府和消费者之间已成博弈局面，在2007年下半年召开中共“十七大”前，这场博弈会初见分晓，而北京作为首都会最先做出反应。《2007：中国首都城乡发展报告》预测，2008年以后，开征物业税、购房实名制、人民币升值、利率调整、廉租房政策的具体落实，都将会对当前过热的房地产市场产生重要影响。
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