| |
房价暴涨是经济发展后劲无力的前奏？
| |
铭万网
|
时间:
2007年03月09日08:45
|
信息来源:
中国经济时报
| |
近年来，房价持续上涨已经成为全社会关注的热点，房价暴涨对经济社会发展到底能带来哪些影响是值得研究的重大问题。无数事实证明，房价暴涨与经济发展后劲无力总是相伴而生的，房价暴涨是以牺牲经济社会长期发展为代价的，只有正确的房地产宏观调控才能保证经济平稳较快发展。
房价暴涨与经济发展后劲无力总是相伴而生的
上世纪90年代，海南房地产泡沫破灭过后的经济发展无力至今犹存，日本经济、香港经济曾经的持续低迷就与之前的房地产暴涨过后泡沫破灭有直接关系。
从上世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，是历史上影响时间最长的房地产泡沫，从1991年地价泡沫破灭到近些年，日本经济曾经十余年没有走出萧条的阴影，甚至被比喻为二战后日本的又一次“战败”。从1986年起，日本房地产价格经历了5年的持续上涨时期。短短5年间日本地价上涨了2倍多，其中上涨最猛烈的1987年，商业用地和住宅用地价格的年上升率甚至超过了76%的异常水平。1991年2月，日本的房地产泡沫破灭，地价开始下降，1991、1992和1993年，日本国内生产总值的实际增长率也呈逐年锐减之势，分别为3．8%、1．0%和0．3%，1997年跌至1980年代初水平，从泡沫破灭到近些年的十余年间，日本有几十家金融机构倒闭，几千家企业破产，日本经济至今处于低迷状态。
上世纪末，香港房地产泡沫属于典型的房地产投资投机泡沫。90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市场复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程长达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。
上世纪末，海南省曾是房地产“泡沫”的重灾区。海南房地产经过1992年、1993年的泡沫期后，从1994年到1998年的沉寂，再到1998年到2002年的开始复苏，以至2003年的高涨。20世纪90年代初，占全国人口6%的海南岛积压商品房却占到了全国的10%。房地产狂热而无序的投资开发，造成企业资金被“压死”，民间资金被“套牢”，严重影响了国民经济的发展。在1992年到1998年之间，全国GDP峰谷落差平均为4个百分点，而海南省为35．9个百分点，大起大落，位居全国之首。房地产泡沫留给海南的是数目巨大而不详的金融不良资产和经济增长的持续后劲乏力。
房价暴涨是以牺牲经济社会长期发展为代价的
在一定时期，房价适度上涨对于启动经济增长确实可以发挥一定作用，但是，房价持续不断的上涨则对国民经济的负面影响将远远大于其正面影响。具体来说，房价暴涨对经济社会发展会造成以下主要不良影响。
一是洗劫民间财富，减少未来社会需求。房价暴涨是以牺牲买房人的其他消费能力为代价的。对于工薪阶层来说，高房价可能要花掉其数十年或半辈子工薪收入，据对2004年城市居民可支配收入测算，一个三口之家购买一套简约两居室（70平方米）需要年限：上海21．17年、杭州20．26年、南京17．5年、青岛17．13年、天津16．99年、大连16．73年。因此，房价暴涨将产生对其他产业的挤出效应，损失其他方面的购买消费能力和未来的社会需求，最终社会消费需求不足的问题将始终无法解决，导致经济结构失衡和畸形发展，制约社会经济持续合理健康发展。
二是不利人才聚集，阻碍城市长期发展。房价暴涨使工作生活的居住成本迅速上升，外地人才进入的安居成本因房价升高而迅速增加，因而对人才的吸引力下降。
三是提高城市成本，不利创业投资发展。房价暴涨导致投资环境成本迅速上升，投资者创业的经营成本因房价升高而迅速增加，创业投资难以进一步发展。同样，城市房价暴涨必然使那些想去投资办厂的外商或外地投资者犹豫，就会寻找成本更低的地方，因而，对外商和外地经营者的吸引能力也会逐步下降，招商引资的难度越来越大，外来投资逐渐下降。
四是推动两极分化，激化社会各种矛盾。房价暴涨从两个方面加剧社会两极分化，一是让部分房地产商及其相关人员短期暴富，二是让没有住房群体与有住房群体的收入差距迅速扩大。房地产暴涨盘剥的重点对象不是富人阶层，而是普通老百姓。本来解决百姓居住问题是政府应尽的责任和义务，房价暴涨却将百姓财富盘剥的所剩无几，既威胁到普通老百姓的生存条件，又与党的“立党为公，执政为民”理念背道而驰，损害了人民群众的利益，加剧社会矛盾和对立。
增加供给与遏制投资投机双管齐下才能稳定房价
尽管近年来国家实施房地产宏观调控，但是，房价却继续一路上涨，房地产业泡沫仍然在继续发展。飞涨的房价虽然能够带来房地产业的一时繁荣，但一旦房价暴跌来临，其背后所隐藏的巨大风险，应该引起各地政府部门的高度重视，这正是国家对房地产业宏观调控的根本原因所在。当务之急是国家要调整房地产宏观调控的有关政策。
1． 调整银行房地产信贷政策。前些年，房地产信贷政策是推动房地产价格持续上涨的重要动力之一。近些年来，房地产宏观调控信贷政策的调整，如提高购房首付比例，对抑制房地产需求有一定作用。但是，房地产信贷政策调整更多的是限制房地产开发贷款，对住房供给的抑制作用明显强于对需求的抑制作用。如国务院办公厅转发了建设部等九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，要求进一步发挥信贷政策的调控作用，严格房地产开发信贷条件。银监会一再要求各银行业金融机构，要全过程监控开发商项目资本金水平及其变化，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。
作者：程国有
|
[1] [2] 下一页>>
| | | |
本网引文仅用于传播，无经营目的；文章观点纯属作者个人意见，不代表本网观点；与本文相关意见及异议，请发信ysl@mainone.cn至或致电：64401238-653。
| | |
| | | |
|
