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在健康调控下房地产企业将何去何去？
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铭万网
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时间:
2007年03月09日08:52
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信息来源:
浙江利捷
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2007年的政府工作报告中再度强调必须促进房地产业“持续健康发展”，虽然只有简简单单的六个字，但是要真正做到这六个字又谈何容易，“发展”是毋庸质疑的，“健康”又是不可或缺的，那么在连续的“健康”调控下，房地产企业又将何去何去？
调控利刃高悬
2006年以来，房地产市场开始受到国家宏观调控的重点“关照”，各项调控举措纷踏而至。06年4月，央行将5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。从此拉开了旨在稳定房地产价格的调控风暴。5月房地产调控出现加速态势，首先是国务院房地产调控新六条出台，接着在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出量化规定的9部委“十五条”也随之出台。此后，二手房营业税征收、外资限炒令、土地有偿使用费等政策措施在06年相继推出。虽然06年的这些政策措施并没有给房地产企业尤其是上市企业带来较大的实质性利空，但是这些措施的出台预示了更大调控举措的到来，之后才会出现07年2月1日开征土地增值税。土地增值税的开征进一步缩小了房地产企业的盈利空间，对于整个房地产业无疑是一计重拳。自1月以来，房地产上市公司股价普遍走低，调整周期超过一个月，地产指数最大跌幅达到29.47%，市场对于房地产板块的信心降至低谷。
发展态势难撼
房地产业面对的调控是实实在在的，行业的发展态势也是难以扭转的。之所以受到重点调控，原因在于这个行业发展得过快、缺乏了合理性。然而调控的目的本来就是让这个行业更健康地发展，而非将这个行业置之死地，政府工作报告也已经给出了相同的声音。因此宏观调控政策的出台，并不会遏制该行业的长期发展态势。长远来看，在我国城市化不断推进和人民币持续升值的大背景下，城镇化进程和消费升级带来的房地产需求是刚性的，未来5年甚至10年仍然会是我国房地产行业发展的重要时期，房价从长期来看将呈现稳中有升的趋势，同时一些利多也将支撑着房地产业的健康发展，诸如两税合并等等。于是对于房地产企业来说，发展的大门依然是敞开的，只是不再是所有参与者都能够获得进一步发展的机遇，优胜劣汰的法则在这个行业将被提到前所未有的高度。对于那些房地产龙头企业来说，虽然短期利润受到一定挤压，但是从长远来看，调控所导致的资源重新配置及行业洗牌将给这些有实力和能力的企业带来更为规范的发展之路。对于他们恰恰是一次更好的发展机会。
机构积极认同
这种发展机遇已经被机构投资者所嗅觉，他们对于房地产优质企业的发展给予了积极的认同。在近期国内机构看好的房地产股中，万科A、保利地产、浦东金桥、金融街、中华企业等优质地产公司获得机构投资者的普遍看好，其中万科A的评级买入家数达到12家，机构投资者对于龙头企业的追逐可见一斑。多数基金经理表示：房地产板块的估值处于低端水平，长线投资仍看好房地产板块。与此对应，QFII对于房地产股的未来也是表现得较为乐观。金融和地产一直是QFII中国基金配置比例最高的行业，06年下半年QFII中国基金对于房地产股几乎是一致的看好，今年年初土地增值税出台后多数QFII仍持有大量房地产股。QFII在A股市场的投资理念追求长期投资，显然QFII的持股验证了房地产股具备的长期投资价值。
由此，我们有理由相信房地产股在未来一段时间内将表现出更强的复苏态势，尤其是经过一个多月的调整之后，多数地产股已跌至合理价值区间内，行业内的优质企业，特别是受益于奥运和世博会的北京及上海房地产龙头企业，将有望获得包括机构投资者在内的资金关注，投资者不妨责机选取优质品种建仓操作。
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