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上有政策下有对策？房地产调控难见效
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铭万网
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时间:
2007年03月09日08:57
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信息来源:
新华网
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代表委员点评“上有政策，下有对策”现象
“我的一个熟人最近买了一套新房，想把原来的旧房卖出去。按国家政策，二手房交易须缴纳个人所得税。他把电话打到房交所，你猜房交所怎么回答？‘只要写个证明，保证这套房子是你唯一的住房，就可以免交所得税。’这样明里暗里‘变通’国家政策的行为，在许多地方都存在。”全国政协委员陈万志说，“国家政策被如此‘变通’，难怪房价调控难见成效。”
在审议讨论温家宝总理政府工作报告时，来自全国各地的人大代表和政协委员对房地产调控中的“上有政策，下有对策”现象进行了梳理、分析。
五花八门的“变通术”
——土地闸门未堵死：“联体别墅不是别墅”
去年国家连续出台一系列调控政策，其中最关键的一条，就是严把土地关，停止别墅类房地产项目供地和办理相关用地手续。温家宝总理的报告中强调，坚决实行最严格的土地制度，特别要禁止别墅类房地产开发等用地项目。
来自山东的毕四海代表说，除了独栋别墅外，其他如联排别墅、双拼别墅、叠拼别墅和空中别墅都被确定为“非别墅”项目，从没有停止用地审批。据记者了解，别墅禁令颁布一个多月后，北京市房地产交易管理网显示的数据表明，在2006年6月仅有的取得预售资格的25个楼盘中，别墅项目达到5个，占20%。
——信贷闸门大开：首付30%成一纸空文
去年出台的房地产调控九部门意见要求，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。作为特例，对购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行20%的规定。但来自安徽的赵鹏代表说，在实际执行中，20%是通则，30%几乎是一纸空文。有的地方规定，只要个人签字认可自己只有一套房，即可享受两成按揭贷款，部分地方甚至出现首付款可分期付款的零首付政策。
——税收手段成橡皮筋：所得税由你保证，营业税给你放行
2006年税务总局出台通知，从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；九部门意见规定，从2006年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。来自福建的王晶代表说：“据我所知，有些地方不管你出手第几套住房，只要写个保证书，证明你出售的房子是唯一住房，就能免缴所得税。至于营业税，许多地方规定，购买住房5年的起始日期，从拿到房产证之日计算改为与开发商签订合同之日起计算。其结果是，大多数期房在收房后短期内就能转让，基本不需要交纳营业税。”
——监管不到位：“未封顶不放贷”流于形式
央行出台规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。但陈万志委员说，绝大多数楼盘都是未封顶按揭。北京天通苑一个还未封顶却已经开盘的楼盘开发商告诉记者，银行没有停收个人贷款材料，现在照常签约、收首付和办理贷款手续。
银企地三方利益链“蚕食”调控政策
隐藏在这些五花八门“变通术”背后的，是部分地方政府、一些银行机构和房地产开发商形成的利益链条。
“卖地财政”和GDP考核机制，使一些地方政府热衷于房地产业。全国人大代表罗益锋说：“有些地方低价征地、高价出卖。个别地方甚至请房地产公司当‘托’哄抬地价，以获取更大利益。同时，投资巨大的房地产业，对地方政府来说，也是拉升GDP的好项目。”
银行放贷冲动难遏。过分充足的资金，让银行急于寻找合适的项目。既有房产作抵押，又有宏观经济形势作后盾，房地产自然就成了各家银行青睐的放贷对象。全国人大代表凌宇说：“走进银行，到处都是吸引和鼓励人们贷款的‘连环贷’‘接力贷’等优惠措施，哪里能看到严把信贷闸门的影子？”
陈万志委员认为，上述两个方面的原因，使国家调控房地产的两个闸门——土地和信贷都很难管死。他说：“正是基于以上的共同利益，地方、银行和开发商之间形成了利益链，使中央的调控政策很难落到实处。房价飞涨就是自然而然的事了。”
政府要集中精力解决中低收入者的住房问题
参加两会的许多代表委员认为，中低收入者的住房问题是房地产调控的关键所在，政府要集中精力解决中低收入者的住房问题。同时，住房兼具消费和投资的双重属性，房地产调控必须要用好行政和市场“两只手”。
全国人大代表、重庆大学党委书记欧可平认为，政府要集中精力做好中低收入者的住房问题，这是政府的责任。欧可平建议，应该将住房保障建设纳入政府官员的考核指标中，对于那些没有完成国家下达的中低价位房、经济适用房和廉租住房建设的地方，要有具体的惩罚措施。
来自河南的全国政协委员储亚平建议，各地应当建立相应的考核指标体系，使那些普通住宅建设进展缓慢、房地产市场问题较多的地方政府负责人承担相应责任。
凌宇代表认为，在解决好中低收入者住房问题的同时，要规范发展房地产市场，特别是二手房市场。充分发挥利率、税收两个杠杆，调控投机和投资行为，使房地产市场稳步健康向前发展。
作者：令伟家 王宇 徐松
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