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京经适房开租赁之门 犹有“变质”之忧
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铭万网
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时间:
2007年04月05日15:48
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信息来源:
中国证券报
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日前，北京市建委透露，京东最大的经济适用房工程——翠成馨园将建一万套租赁型经济适用房，不公开对外发售。北京市建委有关负责人介绍，翠成小区由面向社会发售、定向发售阶段，正进入保障性发售阶段。这意味着，北京市未来经济适用房的供应模式将发生转变，由销售为主过渡到租售并举。
按照官方的表态，北京经济适用住房的租售比将达到1∶4左右。通过整合租赁型经济适用住房、存量住房和公有住房资源，探索建立政策性租赁住房体系，用于解决引进型人才、处于婚育阶段年轻人等人群的住房问题。
长期以来，在我国的住宅保障体系中，经济适用房一直担纲主角，但它实际上并没有完全发挥政策性的保障作用。受制于土地瓶颈和利润率，经济适用房的开发指标正在不断下滑。北京市统计局数据显示，2006年，北京经济适用房施工面积比上年同期下降9.5%，竣工面积下降9.2%，新开工面积下降56.7%。显然，目前经济适用房的供应相对于旺盛的需求而言，无疑捉襟见肘。
此外，在经济适用房中，人们也日益嗅到了某种“变质”的味道。拥有私家车的人住进了经济适用房，一些住经济适用房的人购买了第二套房子，甚至购买经济适用房的拆迁指标成了稀缺资源。渐渐变味的经济适用房动摇了其为中低收入者解决住房问题的宗旨和社会公平，这使人们质疑：我们的住宅保障制度究竟保障了谁？
业内专家分析，现行经济适用房制度的症结主要在于我国个人信用体制尚未健全，甄别出应当受到经济适用房制度保障的人群，需要付出高昂的监管成本；同时，在经济适用房的审批层面，存在巨大的寻租空间。如果无法有效遏制某些中高收入人群购买经济适用房，那么住房保障很可能就是形同虚设。而以租代售的方式，在相当程度上，可以缩减这种寻租空间。
另外，现行的经济适用房制度缺乏退出机制，在新的住宅保障体系方案中，租赁型经济适用房则面向低收入家庭，当家庭收入达到一定水平后，政府有权收回住房。以租代售因为具备退出机制，显得更为科学。一方面，这可以使政府有限的公共财政支出更能用在刀刃上，使有限的经济适用房资源，因具备了循环使用机制而能满足更多的人群；另一方面，也在一定程度上防止经济适用房“变质”，更有效地保障中低收入人群的住房需求。
不过业内人士认为，经济适用房以租代售，也可能出现新的问题。比如，谁是项目的产权所有者？谁是项目的长期管理机构？承租人的资质如何审核？租赁价格与周边二手房租赁价格如何协调……因为经济适用房的租金一定会低于市场价格，而这其中的差额无疑又是一块“肥肉”让人垂涎三尺，如果有人能够把这些房屋搞到手，就可以成为坐吃租金的“新城市地主”。一位经济学家说得好，稀缺的供应，必然产生黑市的交易。
目前不可能让所有的人都买得起房，也不可能让所有的家庭不分差别都用市场化的方式解决住房问题，发展商品房市场与住房保障是两个不同的“命题”。经济适用房以租代售的新政在完善后者方面，无疑向前迈进了一步，但具体操作细尚待研究出台，还有较长的路要走。
作者：林喆
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