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限价房四大待解疑问
——谁能买到？升值谁受益？ | |
铭万网
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时间:
2007年07月19日15:53
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信息来源:
北京青年报
| | 对很多因房价偏高而望楼兴叹的消费者来说，限价房无疑是一份新的期待。但是，作为一种有很强政策性的住宅产品，限价房在推出之前，也会比其他住宅面临更多需要明确的不定和疑问。伟业控股公司副总经理兼研究中心总经理张剑指出，限价房是一种阶段性的产品，在房价较高的市场背景下出现，由于其特殊性，限价房无论是在政策层面还是在产品层面，还有着至少四方面需要破解的疑问。
疑问一 谁能买到限价房？
在绝大多数普通消费者眼里，这都是一个最令他们关心的问题；而对于政策的制定者来说，让正确的人群买到限价房，更直接关系到政策的成败。张剑告说，同廉租房、经济适用房一样，限价房同样面临着如何公平合理分配的问题，但在这一点上，显然，以目前的机制，很难达到真正的理想状态。
对于限价房的购买人群，现有的政策指标基本集中于这几个方面：北京户口、家庭首次置业以及一定数额的收入上限，但问题在于，“在目前的情况下，很难有一个系统去判断一个人或者一个家庭的实际收入水平和房屋所有情况。”张剑认为，单是这一点，限价房在销售上的难度就很大，必须有更为具体和更为先进的指标系统保障限价房的分配。
同样争论颇多的是“北京户口”这道门槛。在很多人看来，在北京工作和生活着很多外地人，他们在纳税上并没享有任何“折扣”，那么在享受限价房这项政府福利时，也不应该被与本地人差别对待。“北京户口的限制只能说是一种权宜之计，如果外地人也可以买限价房，那么就会有更多人进入北京，给城市带来更大的膨胀和压力。因此限制北京户口，其实是控制人口规模的需要。”但同时张剑也指出，对于长期工作和生活在北京的外地人来说，这样的限制确实有失公平，因此，单纯的限制或者放开都不是最理想的方案，需要有一个更具体、更细致、更有针对性的政策出台，才能解决由户口所引发的限价房分配矛盾。
疑问二 限价房升值谁受益？
让房子成为消化住宅刚性需求的载体，而不是有钱人投资发财的工具，自然是限价房政策出台的初衷之一。但不可回避的是，在“涨”声一片的房地产市场里，因土地升值而带来的房产价值的提高是一件自然而然的事，而作为本身就远低于市场上普通商品房价格的限价房，房屋在尚未建成时就已被注定拥有着比其实际售价高出很多的价值。
这就带来一个问题，对于限价房的购买者来说，当他们有能力改善自己的居住条件，准备更换住宅时，他们是否可以像目前经济适用房满五年可作为商品房再上市交易一样，随行就市，把手里的限价房按当时市场价格出售或者出租呢？
显然，这种可能是不合理的。张剑指出，限价房的价格低，是建立在政府限地价、开发商限房价这两大基础之上的，也就是说，是政府和开发商各自出让了一部分利益，从而使得中低收入者能够买到价格相对较低的房子。那么，作为一种“不完全的”商品房，当购买者已经不需要限价房来解决居住问题时，限价房也不应该被视作一件普通的商品被居住者按市场情况出售。
“这其实是一个产权问题。”张剑指出，如果限价房的产权完全在购房者手里，那么他自然有权对限价房进行出售或者以其他方式来处置，并从中获益；而如果购房者手里是“不完全产权”，产权与政府共有，那么政府也处置这套房产时也拥有发言权，就可能让限价房始终发挥其本来的作用和意义。
作者：高彤
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