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揭秘房产商疯狂拿地内幕
——供应土地变成“土地储备”囤而不建助推房价 | |
铭万网
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时间:
2007年08月01日08:54
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信息来源:
东方早报
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07年上半年，房价出现持续上涨局面，供求矛盾已经被建设部认为是导致房价上涨主要原因之一。一方面是国土资源部促进各个地方政府开始加大土地供应量，另一方面，开发商在大肆拿地的情况下，由于不可能立即变成供应上市，供应的土地正逐步变成了开发商的“土地储备”。
这种情况下，开发商“囤地”行为已经直接造成了供求紧张的导火索之一。专家指出，改变土地供应模式，防止开发商囤地垄断资源已经成为当务之急。
上市公司疯狂储地
06年以来，万科地产一改前期“现金为王”的策略，开始大规模拿地。
2006年年报显示，截至2006年年末，已获取的规划中项目面积合计约1851万平方米，其中06年新获取项目47个，总占地面积约910万平方米，规划建筑面积总计约1222万平方米。到07年一季度，公司再增19个项目，规划建筑面积292.9万平方米。即使以每年平均500万平方米的消化量计算，公司土地储备也至少可以维持4年以上。更何况，万科的拿地步伐丝毫没有停止，粗略统计，单单是07年7月份1个月，万科在全国各地拿地已经累计花出去超过60亿元。
7月24日，北辰实业联合北京城开以92亿元的天价中标湖南长沙城北新河三角洲地块，成为“中国地王”，仅仅这一幅地王，就给北辰带来了380万平方米建筑面积的土地储备。
金地年报显示，到本年度报告披露时，公司未结算的土地储备建筑面积超过700万平方米。这部分土地储备将可以保证公司5年的开发需要。
保利地产同样频频拿地，数据显示，其现有土地储备1000多万平方米左右，分布在全国10个城市，至少保证了未来3年房地产开发所需。
中国指数研究院华东分院副院长陈晟表示，对于地产上市公司来说，投资者所观察的最重要指标就是土地储备量，正因为如此，上市公司增加土地储备成为最好的发展途径，加上目前上市公司很容易从公开市场上募集资金，资金充沛也支持了其公开拿地的行为。
买地速度高于开发速度
国内上市公司的类似举动其实有源可寻。在过去，大规模储地是香港地产公司的生存法宝之一，过去几年里，包括长和系、恒隆地产、新世界、新鸿基等公司在内地大肆增加土储，其中单单李嘉诚名下长和系就接近2000万平方米。到最近，资金实力逐渐雄厚的开发商也开始依例为之。
国家统计局发布的统计数据显示，07年上半年，全国土地购置面积与土地开发面积增速继续回升。上半年全国房地产开发企业完成土地购置面积1.73亿平方米，同比增长10%，一季度是下降8.6%；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为8223万平方米，增长14.3%，中、西部地区分别增长7.7%和5.1%.与此同时，数据显示，上半年完成土地开发面积为1.18亿平方米，增长7.6%.可以看到，开发商买地的速度明显高于土地开发速度，已出售土地中相当一部分被作为“储备”囤积起来。
广东公布的房地产运行情况也显示，上半年，广东房地产企业本年购置土地面积1254.47万平方米，同比增长27.5%；待开发土地面积4748.55万平方米，增长0.1%.但07年完成开发土地面积1149.53万平方米，比06年同期减少228.58万平方米，下降16.6%.开发企业出现“囤地”倾向。
建设银行研究部刚刚出炉的一份《下半年经济金融形势分析与预测》报告显示：07年前5个月，90平方米以下普通商品住房投资仅占商品住宅投资的17.2%，远未达70%以上政策要求。此外，开发商囤地、捂盘、假售、抬价等问题比较严重。2001年初至07年5月份，房地产开发商累计购置土地面积21.62亿平方米，但实际仅开发完成12.96亿平方米，不足购置面积60%，相当数量的土地被囤积和倒卖。
作者：刘秀浩 李妮
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