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房价飞涨推手：供求、地价、投机
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铭万网
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时间:
2007年08月20日08:40
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信息来源:
新华社 东方早报
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在调控政策频出的背景下，房价依然进入快速上升通道。谁是当前房价高涨的“推手”？有效供给不足、地价飞涨抬高成本、人为炒作哄抬被认为是直接导致房价上涨的三大因素。
供求偏紧致房价上升
究竟是什么原因导致这一轮房价快速上升的疑问，可以从供求关系、成本构成、交易秩序三方面去求解。
首要原因当属有效供给不足，新建商品住宅供需缺口较大。住房需求旺盛客观存在，使得建房的速度总难追上售房的步伐，供不应求的情况各方“分析”了多年，依然未能根本改观。
除绝对供给不足外，还存在有效供给失衡的问题。在一些城市，譬如上海，尽管整体供需基本平衡(供求比07年上半年基本保持在1.5：1)，但有效供给结构性不平衡仍然存在，即受市场青睐的新增优质房源——如距离中心城区不远(外环线以内)、地铁附近交通便捷、低总价的中小户型房，供应不足。
长江商学院教授周春生分析说，从供求的角度看，楼市调控之所以收效不明显，是因为调控本身在供求关系上存在两个背离性目标，既想控制投资过热限制供给，又想抑制房价。专家认为，要堵截房价过快上涨，首先还得增加有效供给，舒缓供求关系。
“地王”树立价格新标杆
地价过快增长是新一轮房价上涨的主要动力之一。以长三角一些城市为例，近来住宅楼面地价频频越过每平方米万元大关。
6月下旬，上海杨浦区的新江湾城D1地块竞拍成交的楼面地价就高达每平方米12509元，接近其周边在售新房的成交价。在上海新江湾城“地王”拍出之前，这一区域的新房售价还在每平方米14000元左右，“地王”诞生后，周边房价迅速飙升至每平方米19000元左右。
“羊毛出在羊身上”，房地产研究者顾海波指出，尽管房价取决于供求，但土地成本最终会计入房价，高地价客观上推高房价毋庸置疑。
“炒风”助推房价暗涨
中原地产分析师杨洪旭指出，人为因素推涨房价主要体现在两方面：一些楼盘已达预售标准但就是不申请预售，即便已取得预售许可证也迟迟不开盘；或者已开盘，但拒绝对外销售，以虚拟预订、预售合同或挂牌价格畸高等方式捂盘。至于纵容销售人员利用职业便利炒作房价，制造虚假销控表等方式哄抬房价，也屡见不鲜。
除开发商和中介外，投资者在这一轮房价抬升中也扮演了重要角色。投机者主要是利用信贷杠杆，“四两拨千斤”，买进的房子就是为了待价而沽，一般持房时间不会超过一两年。
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