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调控房价用财税手段更有效
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铭万网
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时间:
2007年08月20日09:51
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信息来源:
中国经济周刊
| | 07年上半年中国房产市场“全盘皆涨”
——中房协认为：调控房价用财税手段更有效
07年上半年的全国房地产市场呈现近几年来中最为强劲的上扬态势，据国家发改委和国家统计局近日发布的信息，6月份全国70个大中城市新建商品住房的价格指数同比上涨7.4%，涨幅比上月提高0.8个百分点，同比、环比均创下了2006年以来的新高。
在北京、深圳等一线城市连续多月10%的同比涨幅的引领下，房产价格上涨态势正在向其他地区一路蔓延。2005年3月以来住房价格相对稳定的长三角地区的房价出现反弹，南京、杭州、宁波6月份房价同比涨幅分别为11.3%，8.6%、6.9%.
随后的二、三线城市房价也呈现出普涨局面，石家庄、蚌埠、韶关、长沙、惠州、大理等市住房价格的上涨，已经进入到全国70个大中城市价格涨幅的前十位。北海市的房价涨幅连续两个月位居榜首，同比增长分别达到了15.1%，16.5%.
而事实上，根据中房指数研究院和一些城市的有关部门对实际成交数据的统计，某些地区实际房屋成交价格涨幅还要高于已经公布的涨幅。中国的房地产市场已是全盘“皆涨”。
针对这一态势，8月11日，中国房地产协会产业与市场研究专业委员会专门发布《2007年上半年中国房地产市场研究报告》，专项对2007年以来的房地产市场上扬态势做系统分析。中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一表示，今后应加强包括出台物业税法、调整利率等在内的财税等市场调节手段。
三大因素助推上半年楼价
中房协报告认为，2007年上半年虽然摆脱了2005年来土地供应连续减少的局面，土地供应同比增长10%，但由于前两年基数较小，供应总量依然不足，一些企业在取得土地后，开发建设速度减缓，上半年全国完成土地开发面积占同期土地购置面积比重68.4%，而占历年待开发土地面积比重仅40%，土地有效供应明显不足。
与土地购置面积同比上升10%相比，同期购置土地费用却同比上升高达28.6%.朱中一认为，这表明土地购买价格的上涨。单位土地面积开发成本明显加大，反映出拆迁安置费用的提高，和实行“招拍挂”后地价的上涨，而这一切终将反映到房价上。
另一组形成对比的数据是，商品房供应增幅回落与需求显著上升的反差，供不应求的矛盾正在加剧。上半年除完成土地开发面积增幅比2006年同期回落26.4个百分点外，商品房新开工面积同比回落3.2个百分点，竣工面积低了9.3个百分点。
而相形之下，需求类指标增幅却强劲上升，上半年商品房销售面积同比增长21.5%，增幅比2006年同期提高了5个百分点；商品房销售面积同比增长33.8%，增幅同比提高了9.3个百分点，其中商品住宅销售面积同比增长22.5%，增幅比2006年同期提高了5.9个百分点。商品住宅销售额同比增长36.8%，增幅比2006年同期提高了13.9个百分点。
造成住宅市场供不应求的原因有很多，朱中一分析认为，从需求方面看，在人民币升值、流动性过剩背景下，大量资金涌向住宅市场，家庭拥有多套住宅的数量增加；而前两年受宏观调控影响，一些持币待购的消费者，需求在2007年上半年得到集中释放；此外还有股市获利的转向资金以及海外资金等。
“就供应方面而言，除了土地成本上升影响，部分开发商基于对未来市场预期看好，大量项目闲置、囤积现象，也加剧了有效供应的不足，还有城市拆迁进度普遍放缓以及2006年以来实行新政后项目套型调整等都综合影响了市场供应数量。”朱中一说。
此外，二手房和租赁市场的发展滞后也是造成房价单边上扬的另一大诱因。据中国指数研究院院长莫天全介绍，40个重点城市统计数字显示二手房交易量缩价升。上半年二手房成交总面积不但没有增长，还同比减少1.6%.其中二手住房成交面积增长幅度低于新建商品住房销售面积涨幅21.8个百分点，二手住房成交面积仅为新建住房面积的40%.二手住房成交套数与新建商品住房占比为56.3%.二手房交易量仅为新房的一半。
而二手房价涨幅却异常快速，并于2007年6月首度超过新房价格的涨幅。通常情况下新房价格的涨幅要高于二手房价格，而在新房供应不足情况下，二手房价被迅速抬升，2007年6月二手房价格上涨7.8%，高于同期新建住宅价格涨幅0.4个百分点，莫天全预计，短期内这种情况还会继续保持。
作者：林深
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