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当前商品房投资炒作面临三大风险
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铭万网
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时间:
2007年09月17日09:11
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信息来源:
上海证券报
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二、市场风险。商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。投资和炒作商品房的获利前提是市场良好预期，普遍看好市场价格上涨，市场租金价格合理，具有投资回报的机会。在数年前市场价格尚未充分挖掘情况下，市场的确给投资和炒房者带来了较大的获利机会。但目前市场需求已发生显著变化，需求受到多种因素影响：一是租金收益和投资价格严重背离，已不具备投资的吸引力。有机构测算，按照上海市7、8月份二手房的价格水平，中高档商品房租金收益仅为年5%左右，而且据业内分析已经相当不容易。二是利率风险。目前央行进入加息期，未来会增加住房需求成本，尤其是高价房和贷款数量较大的商品房，利率上升会增加不小的成本。三是其他投资的替代效应。金融投资渠道不断拓宽，投资产品不断丰富，良好的收益率和稳健性将产生较大的替代效应。相比之下，商品房投资受市场实际购买力、租金市场，房屋的维护成本、交易转让成本和政策性风险等制约，收益性、流动性都较几年前有明显下降。
三、流动性风险。高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。商品房变现比较顺利需要一些基本条件，如市场预期普遍看好、银行信贷转让和申请贷款相对宽松、交易环节政策限制较少且成本较低等。目前情况下，高价房变现并非容易。一是股市效应对短期商品房价格上涨的刺激作用是有限的，未来商品房价格走势受政策、租金、购买者承受能力等影响存在许多不确定性，投资商品房存在被套的可能性；二是随着银行贷款成本的增加和租金收益率的限制，投资的商品房债务压力和负担会不断增加，投资者面临收支缺口无法平衡的可能性增加。尤其是购买多套商品房的投资客，一旦收支缺口难以平衡，银行贷款难以及时偿还，资金链断裂的潜在风险会立刻显现，届时将使投资者被迫以不合理的价格出售商品房遭受损失。有关统计数据显示，上海中心城区二手房8月份房价涨幅已经高达15％，但由于提价幅度过高，整个市场成交速度放缓，这是市场不接受目前价格过快上涨的结果。事实上，脱离实际需求，尤其是自住性需求和租金承受能力房价是难以持久支撑的。
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