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当前商品房投资炒作三大风险
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铭万网
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时间:
2007年09月18日11:07
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信息来源:
上海证券报
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近来国内商品房价格普遍上涨，原因虽然多样，但重要原因之一是2007年以来股市财富效应和近期部分资金从股市撤出进入房地产市场，抬高了房地产市场预期，并推高商品房价格上涨。而鉴于目前商品房市场已与几年前不同，大部分商品房价值潜力已经充分挖掘，整个政策环境、市场环境、市场结构、住房心理、投资理念等都在发生变化，仅靠商品房的区域性、稀缺性并不能支持其价格过猛上涨，对于已经充分挖掘价值潜力的商品房，未来价格还会出现调整和阶段性下跌，这在2005年末和2006年已经出现。所以目前商品房投资或炒房风险较大，主要有三大风险：
一、政策性风险。房地产是政策面和宏观调控重点关注的领域。调控政策总体取向已经十分明朗，将突出商品房的自住消费功能，投资功能将受到抑制。由于房地产涉及广大群众的根本利益，对构建和谐社会具有重要影响，所以，房地产必将成为宏观调控目标之一。从政策取向判断，住房的投资功能决不会受到鼓励，而只能是适度的，投机更要受到打击。目前，对于商品房投资需求的控制和打击投机需求，增加投资成本，压缩投资收益率（包括租金收益）是主要思路之一。为使房地产调控制度长效化，对房地产市场的规范和调控很可能从目前的行政命令，上升到法律层面。就当前看，投资买卖和炒房者的政策性风险主要体现在三方面：一是信贷政策的变化。银行对个人住房信贷政策在近期和未来一段时期会不断趋紧，尤其对多套住房投资者的信贷控制会更加严格。第二是“增控逼存”政策进一步增强。如严控新增土地、盘活存量用地、打击“捂盘惜售”等政策。三是交易转让环节限制政策逐步增强。如税收政策对持房者和交易成本的影响，对第二套房购买对象限制等。
二、市场风险。商品房投资炒作最终要受市场实际需求制约，租金和房价的严重背离已是投资买房的最基本市场风险。有机构测算，按照上海市7、8月份二手房的价格水平，中高档商品房租金收益仅为年5%左右，而且据业内分析已经相当不容易。二是利率风险。目前央行进入加息期。三是其他投资的替代效应。
三、流动性风险。高价位的商品房面临变现的困难，多套购房者容易遭受资金链断裂而被迫平价和低价出售的风险。
作者：张望
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