保障性住房供应将大幅增加，央行房贷新政将改变人们对市场的预期，2008年底北京房价增幅有望放缓。

　　2007年，被称为“房地产保障性政策年”，房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续五次加息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能，政府住宅调控思路在2007年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

　　有目共睹，2007年以来，经济适用房、两限房以及“90、70％”政策标准商品房的土地供应已在放量，房地产的供应结构正在发生改变。然而，时值年末，全国各地房地产价格的上扬态势依然未变。据国家发展和改革委员会、国家统计局发布的最新调查显示，2007年10月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨9．5％，全国有5个城市涨幅超过10%.其速度已超过房价上升最为迅猛的2004年。北京2007年的商品房均价较2006年上涨超过50％，二手房市场也遇到前所未有的“量降价升”的尴尬。

　　在保障性住房体制确立，廉租房、经济适用房、两限房用地及项目建设相继纳入政策轨道后，近日，温家宝总理在狮城“取经”期间又提出，“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题”，并在谈到建设经济适用房时提到“经济适用房大多数是面向中产阶级的”；中央经济工作会议日前又进一步提出，将货币政策由“稳健”改为“从紧”；此外，2008年奥运会的召开，使人们对2008年房地产市场充满期待。2008年楼市是否会出现拐点，成为2007年岁末人们关注的一大热点。

　　改变无疑成定局

　　应该说，2007年中央针对金融以及房地产市场的一系列调控政策，已经为2008年乃至更长时期我国房地产市场，特别是住宅市场的发展确定了明确的政策取向。这一切一定会在2008年的楼市显效。

　　业内人士认为，国务院“24号文”以及温家宝总理关于“经济适用房大多数面对中产阶级”的考虑，划定了政府与市场的责任边界。“90、70％”政策的逐步落实，保障性住房的大幅增加，将使住房套型结构比与居民收入结构比向合理方向调整，更多的人能够有房可住。

　　北京伟业顾问公司董事长林洁认为，2008年以后，从严政策的实施，市场土地与住房供量会增加，新的商品房以及存量房，再加上政策性住房将出现“三足鼎立”的市场局面，这种结构上的改变，有利于形成梯级消费。经济适用房及两限房进入市场，也会使商品房市场在价格预期方面受到较大的影响。

　　中国社科院金融所研究员易宪荣认为，日前银监会与央行刚刚出台的对第二套住房贷款的界定，不仅把第二套住房界定以家庭为主，而且把家庭的相关的成员也清楚地界定在第二套住房范围内，特别是以家庭来界定第二套住房，使房贷对改善住房条件的家庭才适用，而对于投资者不适用。这对今后房地产需求市场将产生巨大影响，它将会改变人们对房地产的市场预期。

　　显然，用银行房贷炒房、以房养房的投资行为已受到政策的挤压。中国住宅及房地产研究会副会长顾云昌也认为，2006年1－10月份，个人住房抵押贷款增加了81％，远远超过了投资规模。贷款从紧意味着楼市会出现转变。

　　房价拐点不现实

　　尽管宏观调控并非直接针对连续攀升的房价。但住宅价格上涨过快已成为当前我国房地产市场中的核心问题。现在很多人在争议，在2007年土地、金融、住房保障等一系列政策调整下，2008年房价是否会出现拐点。在深圳、上海爆出房价下降的消息后，人们对房价始终高企的北京楼市倍加关注。

　　此前有消息说，11月份北京市新开楼盘45个，均价为14966元／m 2，较10月份新开楼盘均价15324元／m 2下降了358元。有人认为这是北京房价持续攀升以来出现的拐点。但业界的专业人士认为，以一个月而且大多在北京五环外开盘的远郊项目做出北京房价出现降价拐点的结论不足为据。

　　“北京从2000年开始到现在，还未出现房价下降的情况。”中原地产华北区董事总经理李文杰对此表示，房地产行业通常用交易价格来计算楼盘价格变化，新盘价格不代表成交价，其变化很难说明北京整体楼盘的价格变化。拐点的提出给买房人的预期是价格下降，而这根本就不现实。顾云昌也认为，商品房的均价仅是判断房价的一个方面，不能完全以均价涨跌判断房价的走势，“可能这个月郊外楼盘放量多，使整个均价下降，但1月如果市中心楼盘开盘多，那么整个均价可能又被拉升”。

　　业内分析人士普遍认为，房地产具有很明显的地域性。比如，北京的投资买家比例约在20％，一套商品房的多次转手率不高，但深圳由于紧邻港澳，投资投机买家比例很高，房价在深圳出现拐点，不意味北京也会跟着下降。21世纪不动产认为，由于深圳一套商品房转手3、4次，甚至10余次的买卖投机行为比较严重，房产倒手很快，以致于长期以来，深圳呈现没有二手房市场指导价的特殊情形，央行关于第二套房贷政策对深圳高比例的投机行为产生很强的抑制，因此其房价出现明显下降。