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任志强：房价下跌只是局部现象
——商品房价总体会上涨 | |
铭万网
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时间:
2008年01月11日14:07
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信息来源:
网易 《小康》杂志
| | 编 者 按 ：强调保障性住房建设是政府为稳定房市而推行的又一政策。对此，华远地产董事长任志强重申了对保障性住房建设的十点思考。
| 六、以土地出让收入保障性住房建设资金
最能支撑地方政府快速积累财富的就是土地资源。几年前各地政府纷纷提出的经营城市的概念重点就放在了经营城市的土地上，土地收入成了地方财政的第二大来源。城市的建设与开发同样提供了大量的税收。
根据《中国国土资源年鉴2005》的统计数据，2004年全国国有土地供应出让181510.3公顷，成交价款6412.2亿元，扣除实际支付的征地补偿费、拆迁补助费、土地开发费、计提用于农业土地开发的资金以及土地出让业务费等各种费用之后实现的土地净收益为2339.8亿元。根据2004年全国经济普查的数据显示，2004年全国房地产开发企业的经营利润总额为1035.2亿元。土地的净收益是房地产企业经营利润的2.26倍。
让弱势群体分享经济发展的改革成果，既要解决一次分配中的竞争力问题，也要注重二次分配中的保障与杀富济贫的转移分配问题，住房尤其是重中之重。在中国已基本保障了就业与生存的尊严时，最难解决也是最必须解决的就是低收入家庭的住房问题。让一张床变成一套房，历来都是各国政府的重要任务。
政策的导向将从让市场承担低收入家庭的住房责任，变为由政府承担社会保障住房责任的转化。真正对民生的关注正是体现在这种由政府买单的社会保障制度上。
七、减税贴息解决中产阶层住房
对于中等收入家庭购买经济适用房的说法，我觉得首先从经济上说，没有任何一个国家会向中产阶层分配财产。如果经济适用房面向中产阶层，这实际上就带有一种财产分配的性质。但从经济学的角度说，财产分配不应该向中产阶层倾斜。
经济学上找不到要对中等收入家庭给以保障或补贴的理论，但发达国家大多有以国家为后盾的市场化经营方式中的贴息贴租的做法。
贴息是指对特定人群购房所发放的低息贷款。贴息是辅助这些家庭靠自身能力在市场中解决住房问题的重要手段。贴租是指对特定人群租房需求实行的过渡性消费，让租金高于廉租房但略低于市场的一种租赁住房消费。
我认为中等收入人群的住房问题不能完全靠国家保障，想保也保不起。但要靠国家支持，变成住房体系中的一部分。
各国购房中大多有相应的减税制度，为什么中国没有执行呢？当货币收入转为实体财产时，反而加了许多税，包括二手房交易中的各种税收，还要加什么物业税。这一系列税收政策也许对高收入和对投资获利高于税收损失的人来说是无所谓的（税收是可以转移到房价中的），但对中等收入人群来说则变成了巨大的交易成本，或者说成为了购买障碍，许多人冲进一手房市场攀高，也与二手房交易的税收过重相关。
减税的最大受益者并非是被称为富人的人群，而是中等收入和中等偏下收入的家庭。因为定额减免的购房税收对富人们的纳税几乎没有太多影响，一次享受之后就不再有用了。但对中等收入或者中等偏下收入的家庭则会在梯次消费中多次使用，并真正提高他们的住房支付能力，增加市场中的交易量与税收总量。
八、建设房屋租赁市场减压房市
低收入人群可以租住廉租房。中等收入的人在向购房消费过渡的时候可以进入房屋租赁市场，减缓住房压力。
租赁性住房的建设就成为继低收入保障性体系建立之后的另一项重大工程。保障是政府买单的行为，而租赁是政府政策支持的行为，完全可以在政策的支持与引导下，靠市场的力量迅速的建立起来，这会对中等收入人群和整个市场产生重大影响。
保障性住房的受益人本来也进入不了市场（强制性拆迁补偿者除外），但中等收入人群则会进入市场，只有当市场中的租赁性住房具有规模时，这部分消费才会被从购买行列中分离变成梯次消费的过渡，让收入在几年之后有所提高时再升级。
完整的住房体系建立是个分步实施的较长阶段，但建立住房体系时应先分析现有的住房情况和消费需求。有一套能覆盖各种收入人群的完善体系安排。而不是头痛时治头、脚痛时治脚，让市场在一个更完善的政策指导下运行。
九、商品房价总体会上涨
房价由供给以及需求来决定的。
目前，我国35岁以下的成年人口约为4亿人，到2015年则会接近6亿人，已成为了中国的主力人口群，他们也是近几年工资收入增长最快的年龄组，三年半的收入增长超过了45%，因此他们的生活方式会对中国的经济发展产生重大的影响。正是由于这种收入高增长的预期和结婚生子的刚性需求使得他们成为了房地产市场的主力军，从已购房人群的统计中可以看出，这一年龄段的购房比例占全部购房人群中约70%（两个十年各占了34%多），并且集中于一手商品房。未结婚先有房或为结婚而购房者占有相当比例，为改善居住条件者更占多数。这种刚性需求随着中国经济的长期看好而正在加强，这一现象一直会持续到2020年。
同时，在用地上，我们总的用地指标不变时，却需要拿出更多的土地用于保障性住房的用途时，就必然使商品房建设的可用地数量减少，在本来就供不应求的局面之下减少商品房的土地供给又必然的进一步推高了土地的价格，转而变成了推高房价的因素。
2007年11月份房价出现下跌，我认为这只是暂时的并且是局部区域的，不可能是大范围的全线下跌。有人误以为凡是商品就一定会随着工业化生产的效率提高而降低生产的成本，从而降低商品的价格，这也许是个错误。凡是和稀缺资源消耗密切相关的商品，不管如何改进生产，提高效率都无法完全消化资源紧缺而影响的价格上涨。许多商品随着必要成本的增长也会始终保持上涨的趋势，就象猪肉、鸡蛋和牛奶会有局部时间的波动，但最终也只会上涨而无法因生产效率提高而降价。
十、关键在于保障住房政策的执行度
住房保障性政策的出台受到了全社会的关注与欢迎，但更多的人都在怀疑政策的可执行性与执行的力度。我个人认为这个政策一定会得到贯彻与执行的，否则当地的人大与政协都会不干的。但执行到什么程度则要看当地政府选择的平衡点是否合理与适度了。
就像钱币的两面一样，保障性制度也是一把双刃剑，处理得好则皆大欢喜；认识不清、处理得不好则可能在保障不足与保障过度，这都会给当地的经济与可持续发展带来负面影响，尤其是非发达的城市更是如此。
这就需要地方政府在解决保障性住房问题上把握好几个平衡点，也就是：经济发展与社会保障之间的平衡、高地价与低房价之间的平衡以及保障选民与保障社会之间的平衡。 作者：蒋卫武
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