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深圳房价可能先跌后升
——楼市进入萧条期 | |
铭万网
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时间:
2008年02月02日11:15
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信息来源:
中国经济网
| | 编 者 按 ：目前看来，深圳楼市仍处于政府、开发商、炒家、自住客等多方博弈的阶段。短期来看，买房仍然占据市场的主动权，但长期来看，深圳楼市还是向着理性的方向发展。
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2008年春节前的雪灾挡住了不少人的归家路，而深圳楼市的持续冷清，也使得不少投资客心中阳光不起来。
市场资深人士指出，目前看来，深圳楼市仍处于政府、开发商、炒家、自住客等多方博弈的阶段。短期来看，买房仍然占据市场的主动权，但长期来看，深圳楼市还是向着理性的方向发展。而房价则可能会出现结构性小跌。
买方市场特征明显
春节临近，深圳楼市进入了阶段性敏感期。在买卖双方的心理博弈当中，买方依然占有较大的优势。从深圳市国土部门公示的数据来看，截至目前，深圳新房日均销售在90套左右，销售均价在15000元左右。这一数据与2007年四季度相比出入不大，显示出深圳楼市的观望气氛仍旧浓重。
而近期深圳新房的推盘量明显上升。供应的增加似乎使得买方的观望心态更为坚定。开发商也是看在眼里急在心里。2007年难得一见的促销手段已开始不断粉墨登场。据悉，不少新项目都以市场最为关心的价格作为营销重点。如东方盛世、承翰·慢城等在售楼盘，均在岁末推出了特惠房或类似的促销活动。
深圳二手楼市的境况与此类似。世华地产市场研究中心日前对地铺近阶段经营情况的调查显示：上门咨询的买家越来越少；以租赁或买卖形式放盘的业主则逐步增加；在所有的买卖成交中，自用型买家是目前市场需求的唯一来源；大户型房成为市场热销单位。
世华地产认为，市场的购买力依然存在。但在目前敏感的市场环境下，买卖双方正处于心理博弈时期，买家肆意杀价，卖家则在日益下跌的房价中惶惶不可终日，部分炒家已经开始急于套现。
由于07年上半年房价的持续上涨，部分2007年六月份后置业的投资型买家目前处于亏损状态。这对于一些短期套利的小型投资客来说，由于购买时价格较高，租赁投资回报率普遍低于5%，租金收益已无法覆盖月供的资金成本。
调查显示，目前这类业主普遍存在尽快卖出的心理，但由于房产投资客没有止损思维，因而造成房源多成交少的尴尬局面。
节后楼市或将回暖
虽然目前楼市冷清依旧，但市场资深人士对后市似乎并不是十分悲观。
深圳市房地产研究中心王锋认为，当前国内资金流动性过剩、经济快速增长、居民收入持续增加，房地产市场仍有持续增长的宏观环境；同时，宏观调控政策在抑制投资投机性需求的同时，鼓励合理的住房消费，加上深圳市人口的快速增长，仍有大量的住房自住需求、改善性需求，这都是今后房地产市场发展较为有力的支撑，因此房价今后也不会出现大幅下跌或者是崩盘的现象。
中原地产深港研究中心负责人则认为，二次以上置业者或将带动楼市率先回暖。对于不符合首贷标准又有换房需求的买家而言，首付提高到四成的冲击也许并不大，执行不平等利率对买家心理上的冲击可能更为显著。但这也并非完全无法接受。按照最新的贷款利率，如果第二套房贷执行基准利率的1.1倍，5年以上房贷利率为8.61%，比1998年同档次的房贷利率10.35%要低不少。
该人士认为，目前交易的低迷并非买家无法承受猛然上升的房贷利率，而是在心理上还无法接受不平等的利率标准。但随着时间的推移，买家的心态逐渐恢复平和，要改善住房的家庭还是会改善住房的。
还有一个不容忽视的问题是，08年港人在深圳等内地地区置业或将更为活跃。
置业国际集团主席蔡涯棉表示，2007年港人置业投资内地房地产的单位数量约为2.27-2.37万个，较2006年微升0.7%．2007年港人置业投资内地物业的金额约为人民币166亿元，较2006年增加13%．
蔡涯棉认为，基于宏观调控的影响已逐步消化，内地经济高速增长，人民币又持续升值，2008年港人到内地投资置业将会更为活跃。他说，港人北上工作及开拓业务已成趋势，再加上内地经济快速增长带动内地房地产的需求及价格上升潜力，而人民币持续升值更带来双重升值机会，预计2008年购买内地物业单位数目将达2.38-2.48万个，较2007年升5%，总成交金额预计达192亿元人民币，较2007年升16%．
作者：陈劲
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