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房价下跌进入快速通道？
——再加息浇地产“虚火” | |
铭万网
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时间:
2008年02月20日10:56
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信息来源:
北京商报
| | 编 者 按 ：不断紧缩的货币政策使得炒房者利润不断下滑的作用已经显现，而这样的情况目前也已经在北京楼市出现了苗头。
| 加息成为楼市“头把刀”卖房不怕买房怕
“现在房价是不是要下跌了，现在买值不值啊？”
“物价在涨，按揭也在涨，现在都不敢贷款去买房了，公积金又不能申请！”
这段时间，类似的议论无论是在街头，还是各种聚会上几乎都能够听到。毫无疑问，2007年的6次加息已然在购房者心中产生了明显的累积影响。而购房者能否在未来继续担负持续加息的压力也成为一个未知数，对此，链家地产副总经理金育松认为，加息对贷款实际成本的增加影响有限，最主要的是心理警示作用。从目前的房贷市场来看，大部分的自住消费者所选择的贷款期限都在5年以上，集中在15-20年左右，因此连续的加息势必对大多数购房者的心理预期产生较大影响。同时，他认为虽然目前加息的幅度比较小，但对于那些以短期炒作的房产投机者来说还是会形成较大的冲击，而这打击过度的房产投机和抑制投资也是国家调控的主要目的。
在不久前深圳本土最大的中介世华地产市场研究中心最新发布的一份分析报告指出，2007年12月，深圳二手住宅市场依旧低迷，成交量、成交均价继续下滑，迎来了下半年的最低点。随着市场的低迷，不少投资者的房产突然就变成了负资产。一位投资者向笔者抱怨，自己向银行借了200万元买房，结果房价一跌，现在房子只值150万元，没赚反赔了50万元。
由此可以看出，不断紧缩的货币政策使得炒房者利润不断下滑的作用已经显现，而这样的情况目前也已经在北京楼市出现了苗头。
再加息乃紧缩“银根”前奏
3年内必将影响房价走势
春节假期刚刚结束，央行便立即踩下资金回笼的“油门”。日前，央行在公开市场发行三期共计1950亿元央行票据，创下近一年以来单次央票发行的最高纪录。值得关注的是，其中3年期央票的发行量猛增至900亿元。业内人士认为，一次发行长期票据达900亿元只能说明两点，一是央行对未来紧缩政策执行的坚定信念，是表明态度和基本立场的信号；二是央行发行长期票据尽管不是直冲房地产而来，但受影响最大的却是房地产市场，毕竟这个巨大市场最需要的就是长期资金。
针对央行这次大量发行票据的动作，专家们给出不同的解释。一种意见认为，春节假期过后，央行紧缩“银根”力度持续性加大。除了在对冲的数量上下功夫外，还会多管齐下，加大对流动性的深度对冲力度，公开市场加大3年央票的发行量就是一个鲜明的信号。而无论是信号也好，还是风向标也罢，其给市场传达的就是一个“回收资金、遏制流动性”的实际措施。
而中国政府部门对宏观调控的态度和立场却和专家们的看法不尽相同。发改委著名专家樊纲指出，宏观调控政策包括货币政策，不是3年、5年不变的“长期政策”，而是必须根据总供求关系的变化来相机抉择、及时调整，且当时就要见效的短期政策。“从紧的货币政策”是对当前货币政策具体操作趋向的一种肯定，也明确了下一阶段货币政策调整的方向。
毫无疑问，央行此次大量发行票据传达了一个积极且十分强烈的信号，那就是在货币政策上坚定不移地执行宏观调控的紧缩政策，并由此影响中国的房地产市场，实现其房价的理性回归。
货币政策调控单一
专家建议税收改革
针对当前一段时间内，政府相关部门频频用从紧的货币政策对房地产市场进行调控，不少专家认为其手段有些过于单一。在中国科学院预测科学研究中心最新发布的《2008年我国物价走势分析与预测》（以下称“报告”）就指出，2008年我国房地产价格走高因素还在延续，如果在房地产交易税、物业税等税收制度上不进行改革与实施，仅依靠行政手段和单一的货币手段来调控，未来房价还将虚高不下。报告建议，要择机开征物业税抑制房价，促进房地产健康发展。
与此同时，报告也指出，截至2007年12月31日，中国人民银行在一年不到的时间内10次提高商业银行准备金率和6次存贷款加息，其目的不仅为了预防CPI进一步走高，也是为了抑制资本市场和房地产市场的膨胀。
事实上，在过去的房地产调控措施中，较多地使用了行政手段和货币政策，如规定开发商90平方米商品房建设比例不少于70%、提高房贷首付比例、房贷利率等，但总的效果不甚理想。在此背景下，通过合理的税收政策进行调控似乎已是当务之急。
目前，我国房地产行业实行的是住房交易环节中的营业印花税和个人所得税，对居民自有自用住房不征收房产税和物业税。不少专家认为这样的税收制度上的缺陷是造成投机者“炒房”、“囤房”和开发商“捂盘”的直接原因，同时也掩盖和扰乱了市场供求关系，一定程度上人为制造了房地产市场虚高价格。对此，研究小组建议，尽早开征物业税，对居民首套自住房免征或实行低税率物业税，对拥有两套以上住房征收超额累进物业税，并在购房契税和交易税上，同步实行累进税率政策。
作者：赖大臣
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