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08年全球房地产直投预计减三成
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铭万网
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时间:
2008年04月16日09:59
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信息来源:
国际金融报
| | 编 者 按 ：2008年的全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上。美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降，亚洲市场的弹性可能较高，但不会达到2007年的纪录。
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邓旭美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降，亚洲市场的弹性可能较高，但不会达到2007年的纪录 .
全球投资将减少
日前，房地产专业研究机构仲量联行最新发布的《全球房地产资产报告》预测，继2007年全球房地产直接投资同比增长8%并创下7590亿美元的历史最高纪录之后，2008年的全球房地产直接投资总额将比2007年减少30%以上。美洲和欧洲市场的全年交易量毫无疑问将大幅下降，亚洲市场的弹性可能较高，但不会达到2007年的纪录。
仲量联行欧洲资本市场部国际董事Tony Horrell指出：“贷款紧缩的影响正在波及全球各大市场，各央行和金融机构也正积极稳定和刺激债务市场，但借贷难问题和投资者疲弱的信心有可能在2008年上半年的大部分时间里继续困扰市场。由于人们对全球经济，特别是美国、英国和日本经济普遍担忧，上述情况正在进一步加剧。”
仲量联行预测了将促使2008年直接投资下降的众多因素，其中包括：买卖双方采取“观望”态度，多数市场中的房地产价格都在2007年达到顶峰，买卖双方的价格预期相差较大，借贷难，放贷门槛提高，借贷成本增加，买房人购买大面积住宅的意愿和能力下降，投资者类型减少，更加谨慎的尽职调查拖长了交易时间。
Horrell补充：“尽管如此，我们并不认为投资者会在2008年从房地产市场战略性地撤出资金，或大幅调整他们的资产配置。我们对2008年的预测仍然保持乐观。房地产市场的一些长期趋势依然是推动该市场向前发展的积极动力。例如，作为一种投资型资产，房地产的可靠性和透明度正在不断升高，城市化步伐也在加快，供给量也依然偏紧。”
2007年，国内投资与2006年基本持平，保持在4000亿美元左右，但跨境投资增加了580亿美元，达到3570亿美元，其中的2420亿美元来自跨区域投资。按百分比计算，跨境投资交易量目前占交易总量的47%，跨区域交易量占交易总量的32%.
美国、德国和英国是跨区域投资者的传统目标市场，分别占全球跨区域交易总量的25%、19%和15%.但随着新兴目标市场的出现，英国和德国的跨境投资比率大幅下滑。日本（11%）和法国（9%）已迎头赶上，全球基金在这两个市场中十分活跃。上述五大市场占全球跨区域交易总量的80%.中国、波兰和俄罗斯这3个新兴市场也吸引了很多注意力。
亚太前景乐观
无论是2007年上半年还是下半年，亚太地区都保持了十分强劲的增长。虽然下半年一些主要的房地产市场出现下滑，美元持续走弱的影响依然存在，大量资金仍在不断涌入这一地区。2007年，亚太地区商业房地产的直接投资总额达到了创纪录的1210亿美元，与2006年相比飙升了27%，继续推升了该地区在全球交易总量中的比率（目前为16%）。日本目前是亚洲地区最大的市场，占该地区交易总量的50%.其余的36%来自以下4个市场：澳大利亚（15%）、中国香港（7%）、中国内地（7%）和新加坡（7%）。
2007年，亚太地区的跨境投资猛增至570亿美元，占该地区交易总量的47%.该地区所有主要市场的跨境交易量都出现增长，仅有的两个例外是菲律宾和泰国，由于这两个国家颁布了严格限制国外投资者拥有房地产的法规，而且也缺乏可供出售、达到投资级别的资产。买方大多是全球基金和来自澳大利亚、新加坡、中国香港的基金。全球基金和来自中国香港、新加坡的基金也是跨境交易的主要卖方。
仲量联行亚洲资本市场总监Stuart Crow指出：“我们看到的情况是，积极投资者的来源正在发生变化，他们较少依赖债务融资手段，如德国核心基金等，对该地区高质量的房地产更感兴趣。2007年，虽然澳大利亚的各个上市房地产信托基金（LPT）是该地区的主要购买力量，但本国证券市场的繁荣使得很多LPT很难增加他们的境外购买量。与此相反，日本投资者正将目光重新投向海外，特别是中国、印度和越南这些发展速度较快的市场。”
Crow补充道：“总的来说，亚洲房地产市场的前景较为乐观，全球资本配置的天平继续偏向这一地区。2008年下半年，投资者的信心和交易量均可能出现反弹。”
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