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中工时报：我们离房市真相还有多远

铭万网

时间: 2006年06月29日10:50

信息来源: 中华工商时报

　　似乎随便哪个人都看到了房市的真相，都可以指手画脚地就房市高谈阔论一番。然而实际上，我们可能看到了太多的幻象甚至假相，在一些基本功课没做好、一些基本问题没有准确答案之前，我们甚至不知道自己离房市真相到底有多远。

推动房价上涨的力量究竟是什么

　　房价的上涨应该不是一个问题了。但是，究竟是什么因素在推动房价上涨呢？

　　舆论的板子先是打在了房地产商的屁股上，接着就打在了地方政府的屁股上。于是我们听见房地产商和地方政府异口同声地喊冤。好在已经有太多的事情表明，这两板子没有打错地方。不过，如果问题真的这么简单，也用不着中央政府犯难了。

　　我们看见，就在一些专家应和着舆论的呼声，对着房地产商和某些地方政府咬牙切齿的时候，另有专家把手指向了资金过剩。听上去，对于中国这么一个发展中国家来说，“资金过剩”这个词组有些奢侈，令人有些生疑。不过细想一下，似乎这个说法也很有道理。中国经济最大的一个特征其实不是别的，乃是发展不均衡，有点“饿的饿死，撑的撑死”的意思。这种不均衡的一大表现就是，部分地区部分行业缺乏资金，另有部分地区部分行业却资金过剩。所以，资金过剩推动了部分城市的房价快速上涨，完全可能。

　　事情到此并不算完。据说有研究显示，外资涌入是房价飞涨的一大祸首，而且政府的调控措施无奈其何。最新的说法是，仅今年一季度，就有至少5亿美元进入中国而且买了房子，而且一季度房价涨幅最吸引眼球的北京房市是外资的首选。

　　当然，还有人把房价飞涨的账记到了人民币升值及其预期的头上。与此同时，货币政策好像也脱不了干系。

　　似乎哪种说法都有道理。然而，哪些因素是主要矛盾，哪些因素是次要矛盾？难道要眉毛胡子一把抓？说了半天，听着热闹，“究竟是什么在推动房价上涨”这个问题，其实还是一笔糊涂账。即便是自以为掌握了房市妙缔的经济专家们，看来实际上也没搞清问题的要害究竟在哪儿。

平均房价到底意味着什么

　　我们已经习惯拿平均房价说事。尽管任志强对平均房价有过微词，但他是个房地产商，他的话似乎也就做不得数。不过，我们一味拿平均房价说事，是不是无意中掩盖了什么？

　　最近，建设部新闻发言人就房源问题做了个澄清，大意是说，所谓少数城市房源紧张的说法其实不实。说了这番话之后，这位发言人话锋一转，说到了房源结构问题，大意是说，要加快中小户型、普通住宅的建设。这是不是等于换个角度说，中小户型、普通住宅供应可能确实有点少了，所以房价上涨的就快了？这位发言人是不是在提醒我们，在房价上涨的动力中，住宅产品结构的调整也是一个因素，只不过我们从平均房价中看不出来？

　　我们很想知道，住宅产品结构调整本身——新房中大户型以及别墅比例提高——对房价上涨的影响到底有多大？空置面积中有多少是属于中小户型、普通住宅的？

　　进而，我们还想知道，我们的形形色色的和房地产市场密切相关的机构，除了平均房价，是不是也能够按照贫富差距扩大和市场细分的现实，发布一些更有参考作用的类型房价，比如，别墅的价格涨了多少，大户型的价格涨了多少，中小户型、普通的住宅的价格又涨了多少，它们各自对平均房价的贡献是多少？搞明白了这些，我们对于房价的高谈阔论指手画脚也许能更靠谱一点，我们对房市的真相也许能看得更清楚一点，对于宏观调控部门来说，调控房价的活儿也许干得就会更好一点。

房地产是一个什么样的行业

　　一位经济学博士耸人听闻地说，应该取消房地产开发行业，因为房地产公司其实就是皮包公司。他的话音未落，就有人质疑：没有了房地产商，谁给我们盖房子，我们住哪儿？就舆论对房地产市场的种种指控而言，我们确实需要对房地产这个行业进行一番摸底调查，从而让我们切实看清这个行业的真相，既不美化它也不妖魔化它。我觉得其中至少有5个问题最需要搞搞明白。

　　其一，房地产行业的利润率到底是多少？现在认定房地产行业是暴利行业的人不少。事实上，诸如万科这样的房地产类上市公司的公开信息表明，房地产即使不是最暴利最赚钱的行业，也是比较暴利比较赚钱的行业。不过，也有报道称，房地产行业的税费实际上占到了收入的50％。那么，真相到底是什么？

　　其二，房地产商到底是些什么样的人？目前在公众眼皮子底下晃来晃去的房地产商基本上就是三个人，任志强、潘石屹和王石。但是，我们很难从这三个人身上看出房地产商的种种品行不端来。虽然他们中有人比如任志强经常说些不合大众口味的话，然而我们除了指责他的话有些糙，还能指责他别的什么？我们能够因此就把房价飞涨的账算到他的头上吗？如果说他们只是这个行业里的顶尖人物，代表不了整个行业，那么为什么贪官污吏倒了一批又一批，而出事的房地产商似乎并不多呢？

　　其三，房地产到底是不是所谓的国民经济支柱性行业？这本来不是一个问题。但是，即使有些经济专家现在也对这个不是问题的问题提出不同意见，前述那位经济学博士应该取缔房地产开发这个行业的说法，就是一个很好的佐证。是经济专家们揣着明白装糊涂，还是这个问题本身其实已经变成一本没人能够算得清的烂账？我们能不能为房地产这个行业重新做一个定义？

　　其四，房地产市场的市场化程度究竟有多深？大量的产权多元的房地产企业的存在似乎已经回答了这个问题，不过，为什么从房价的角度看似乎这个市场处于垄断之中？如果说地方政府介入其中，导致这个行业的市场化程度打了折扣，出现了事实上的垄断，那么能不能用具体的数据或事例加以说明？

　　其五，到底能不能打造一套可靠的数据更准确地为我们描绘出房地产行业的真实现状？我们经常听到不同的人就不同的数据发表不同的看法，即使是宏观调控部门发布的数据之间也会出现打架的情景。究竟谁说的对，谁离真相更近一点呢？

作者：亚杰

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