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上证报：管住地方政府调控房市之手

铭万网

时间: 2006年06月19日09:02

信息来源: 上海证券报

    国家发改委和统计局近日发布调查结果显示，5月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.8％，涨幅比上月高0.2个百分点。在涨幅较大的城市中，内蒙的呼和浩特市特别值得一提。作为西部一个欠发达城市，今年4月份，呼市商品住房价格同比涨幅更是高达14.9%，位列70个大中城市之首！呼和浩特的房价上涨，将一个尖锐而带有普遍性的问题摆在我们面前：地方政府的“有形之手”该如何调控房市？

    新华社的文章指出，呼市的房价之所以在短时间内能够大幅度上涨，很大程度上是地方政府人为操纵的结果。地方政府“有形之手”助推房价的手段，一是以地生财，政府“造势”；二是大拆迁造就有“大需求”；三是政府鼓励开发商投资建设高、大、美的商品住房。通过这些措施，去年市政府的土地净收益超过4亿元。在市政府获得高土地收益的同时，商品住房平均销售价格也从2004年的每平方米1590元陡然升到2005年的2400多元。

    房价的“呼和浩特样本”说明，在房地产发展中，政府特别是地方政府持何种态度，采取什么样的调控方式，某种程度上决定着一个地方房价水平的走向。 [新华时评：地方政府不能与开发商合谋“双赢”]

    地方政府之所以能够比较容易地实现助推房价的目的，根本原因在于政府垄断了土地一级市场。本来，政府控制与垄断土地供给环节的初衷，是想限制土地投机，防止房地产过热，以此来平稳房价。但由于政府具有绝对的定价权，在政绩和财政的压力下，作为经济人的政府，必定会通过制造土地产品的稀缺性来谋求暴利，其牟利的最好工具就是本应服务于市场的“招拍挂”政策。

    由此来看，要纠正在房地产调控中地方政府的错误行为，如期实现“国六条”提出的调整住房供应结构、控制房价过快上涨的目的，除了对如呼和浩特市这样的宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评外，重要的是改变政府“有形之手”的调控手段和方式。政府应分出层次和重点，将有限的资金用在解决低收入人群住房保障问题和加强对房地产市场的监管上，并通过制定行业政策、土地供应计划、财政税收政策等行政或金融途径实施。

    具体而言，政府制定行业政策主要应关注政策预期目标的实现程度、实际受益者与目标受益者是否吻合以及是否会产生负面影响，并据此调整相关政策；在目前情况下，政府作为土地所有者，可以对土地一级市场实行垄断经营，但应通过制定和调整土地供应计划来控制房地产规模和结构，避免供需出现较大偏差；政府也可通过新建项目审批实现城市总体规划，满足特殊群体的住房需求；同时，政府还可运用房贷和税收等金融措施抑制盲目投资和投机炒作行为，特别是利用税收杠杆通过税赋差别，以体现政府的税收政策和产业政策来引导房市。

    需要指出的是，在政府调控房地产市场的过程中，有必要强调对土地出让金的改革。由于政府财政收入的很大一部分来源于土地收益，要减少地方政府对土地出让金的依赖，除了要多方面发展经济开拓税源及加大中央对地方特别是贫困地区的转移支付力度外，关键是地方政府不能独享土地收益权。据悉，财政部、建设部和国土部三家正在研究如何改革土地出让金的管理，各家都提出了一些具体办法。我认为，可以将土地出让金纳入地方预算收入管理以便监控，并规定每年多少比例用于经济适用房和廉租房建设，不达标者将差额部分上缴中央财政，由中央统一分配。

    总之，房价的不断上涨特别是欠发达城市的房价上涨给了我们一个警示：地方政府要发挥其在抑制房价过程中的关键作用，就须切实完成从房产市场的收益者到监管者的转变。如果地方政府不能明确自己的职能定位，不能有效地约束自己的牟利冲动、依法规范政府行为，就会出现前一阶段出现的政府越调控房价上涨越厉害的局面。

作者：邓聿文

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