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中经时报：房价持续坚挺的六大原因
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铭万网
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时间:
2006年07月07日09:51
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信息来源:
中国经济时报
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随着“国六条”及其细则的出台，政府对房地产市场的调控进入了新的阶段。虽然这些政策的效果还有待观察，但是根据对市场的分析和判断，未来一段时期内房地产价格将持续坚挺，主要有下列六大理由。
当前贫富差距明显，且收入分布呈“金字塔”型
据统计，目前中国，衡量贫富差距的指标——基尼系数在0.46左右，超过大部分发达国家。并且收入分布呈“金字塔”型，底部特别庞大。由于中产阶层没有形成规模，不是中间大两头小的“橄榄型”。当前的高房价遇到这种类型的收入分布状态，必然导致“金字塔”顶部的富人有能力购买多处住房，而底部的低收入阶层买不起房，很长的一段时期内这种收入分配状态不会改变。在一个房价不断上涨的市场，作为投资者的富人很少关心房屋的租金状况，更多的是关心自己持有的物业价格有没有涨，即使房租没有上来，只要房价在涨，资产在增值，心理感觉仍会很好，而不管物业的价值是否被高估。事实上，目前很多大城市房屋出租收益率，早已小于等值储蓄带来的银行利息，这也是判断市场出现泡沫的重要依据。
由于市场上很大比例的低收入阶层仍有强烈的住房需求，房地产市场会在未来很长一段时间内显得供不应求，即使政府增加供应一定数量的土地，开发成房屋，结果大部分还是被富人（包括一定的外国投资者）买去。因为在一个价格较高的房地产市场上，低收入者的竞价能力远远低于富人。这样就会出现有多少房子供应就有多少被富人买去的情况，低收入者永远在市场竞价中处于劣势。有人认为低收入者的住房应该靠政府的住房福利制度（经济适用房或廉租房等）解决。其中存在两大问题：一是由于金字塔底部人群数量较多，地方政府无法在短时期内划出数量足够多的土地，而且这样的经济适用房建设会大大降低地方政府的收益；另一方面：目前大部分的经济适用房用地分布在偏远的郊区，交通成本很高，配套不健全，穷人不愿意买。即使房价便宜，加上交通成本后，居住成本仍很高，并且穷人一般都没有小汽车，因此居住在经济适用房后会带来更大的不方便。
城市发展战略存在偏差，短期内很难改变
这表现为过去我国过度发展大中城市，忽视中小城市、卫星城的发展，城市规划单一中心现象明显，即使出现了其他有限的副中心、次中心，还是无法有效分流城市中心人口。中国13亿人口中还有8亿左右农民，在未来的几十年内这些人将陆续变为城里人，有的到城市就业变为城市人，有的因为子女变为城市居民后，会跟随到城市。这些人进城后必然要居住，因此，有学者认为中国房地产市场至少还要发展20年，我完全赞同，并且认为这一时间还更长。但是房地产市场的发展并不代表房地产价格的飞涨。当中国80％－90％的居民为城市人口时，将这些人安排在什么样的城市、安排在城市的什么区域尤为重要，安排不合理会导致房价上涨。当前由于过多地发展了大城市，忽视了中小城市发展，这导致了大城市房价飞涨、而中小城市房价处在稳步上涨阶段。大城市集中了全国最好的教育、医疗、商业、娱乐资源，而且近年来大城市和中小城市的资源享有的差距似乎在拉大，这也就导致了小城市的居民要往大城市涌，农民也要往大城市涌。
另一方面，在大城市的发展规划中，过多地注重城市中心区的建设，而在其他次中心的建设上相对滞后，导致原有居民不愿离开市中心，新的居民都涌向城市中心。这样必然导致城市中心的房价迅速上涨。并且在城市道路规划建设没有跟上的时候，一下子放开小汽车市场，城市交通十分拥挤，使得城市居民更不愿意离开市中心，这样市中心的房价上涨速度更快。由于房地产产品具有很大的特殊性，目前房地产市场价格增幅的统计数据是根据简单加权平均价格计算的，事实上剔除房地产商品的区位因素后，市中心房价增长幅度远远超过当前政府公布的数字。这也是为何老百姓实际感受到的房价上涨远远超过政府公布的涨幅水平，因为老百姓更多关注主城区的房价。其实，当前大城市郊区的房价水平并不高，之所以有的老百姓认为郊区房价也很高，是因为他们是在郊区配套不完善和交通不便捷的背景下，谈论郊区的房价。如果郊区的配套和交通跟上后，人们在心理上就会认为郊区的房价是物有所值的。
作者：张金华
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