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中国经济时报：房价将要理性回归？
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铭万网
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时间:
2007年01月31日08:36
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信息来源:
中国经济时报
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地产泡沫濒临破灭房价将理性回归
房价畸高城市 转涨为跌
“2007年对房地产的宏观调控，不但没有如先前某些人所预言的那样有所放松，反而是越来越具有针对性和‘杀伤力’。”房地产业内评论人士章林晓接受中国经济时报记者采访时表示。
章林晓认为，2007年全国各地的房价涨跌将各不相同，那些房价与民众实际购买力相符的城市，房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高，但是涨幅不会太大。
那些房价虽然并不畸高，但是已经超出了民众实际购买力的城市，2007年房价是涨是跌，则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位，则房价涨势肯定会明显减缓，涨幅微弱，甚至拐弯向下；如政策执行不到位，甚至以有形之手力托房市，则很可能依然会虚涨不已。
那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12∶1的城市，2006年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，那么，2007年在某个时候，也极有可能转涨为跌。
事实上，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫之大已经处于一捅即破的境地了。此时，由于房价收入比过高，购房自住者一般来说已不可能买得起住房了（这里不含那些富人即高收入者，他们早就有了住房）；而投资购房者，此时也不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。
这就意味着，该城市的住房已经不再是理想的投资对象。剩下的，也就是那些投机者了。此时，该城市的房价如果还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存（空置房）有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、孤注一掷，这是在上演最后的疯狂。
最后，那些2005年已经开跌的城市，2006年没有止跌回升，2007年同样不会止跌回升，反而会更进一步下跌。
泡沫即将破灭
“我对很多地方的房地产市场进行了考察，发现房价与民众实际购买力相符的城市已经越来越少，而那些房价畸高的城市却是与日俱增。”章林晓表示，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫即将破灭的苗头已经开始陆续显现，因此，2007年房价总体来看将会因此而下跌。
在这些苗头中，有两点最值得警惕。一是“接力房贷”的推出，即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。
商业银行推出的“接力房贷”，其实是诱导老百姓的超前消费超出了合理的底线。对于老百姓来说，“接力房贷”从表面看，使购房变得相对轻松了，但是，在这表面“轻松”的背后，是购房成本支出的“激增”，而且这种“激增”是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。
“接力房贷”的出现说明银行在促销个人房贷方面，已经“黔驴技穷”，更说明了老百姓为虚高的房价透支购买力已经走到了尽头。
二是“群租现象”的出现。最近几年，我们在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人，一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。在城市市区“群租”的，更多的是那些考上大学走出农门的“小白领”。促使众多“小白领”选择“群租”的最大吸引力是廉价的房租，他们遭遇了畸高房价的“阻击”。
“铁腕”调控引导房价进入下降通道
“中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经完全洞开。”中国管理科学研究院研究员李开发接受本报记者采访时表示，预计在2007年“两会”期间将有更多的议案涉及房地产，在“两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策。他分析，可能会从十个方面整治房地产业、挤压房地产泡沫，打通房价回归理性的下降通道。
一是进一步提高存款准备金与加息。1月15日，央行已经上调法定存款准备金率0．5个百分点，有可能在第二季度进一步提高准备金，紧缩贷款规模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制贷款行为，挤压房地产泡沫。
二是央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度，将会有一批炒房的开发商与投机炒房者被迫降价抛房套现。
三是将大力整顿房地产业的市场秩序。首先要提高房地产企业预售条件，打击那些资金短缺、空手套白狼的开发商。李开发认为，这一群体为数不少。目前的措施是不封顶不开放按揭预售，估计2007年管理将更加严格。
近几个月来宁卖项目不降房价的开发商有增无减，上海地区出现的开发商不降价联盟不过是一种有气无力的“回光返照”。当一批小开发商开始放水降价时，房价将顺利进入下降通道，降价大潮即将开始。
而且政府还将全面清查房地产开发商囤积土地的行为。过去的一年多时间内，原有的闲置土地将全面开工建设，增加商品房上市数量，有利于降低房价。
四是地方政府将重申改善民生为第一要务的住房政策，从助涨房价的迷途中知返，让广大普通百姓能拥有一套住房成为政府施政目标之一。
五是经济适用房与廉租房的实际供应量将有显著增加。政府有可能借鉴新加坡与香港住房制度，在2007年成立专门的保障性住房建设部门，制订符合国情的保障性住房制度。保障性住房的大量供应将拉低房价。
六是打击通过买房洗钱的行为。李开发认为，打击腐败洗钱行为目前有可能涉及15％－20％的购房户，如果通过鼓励检举揭发并且给予重奖的办法可以使绝大部分洗钱的腐败资金回归国库。
七是开征物业税。预计今年5月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。这对炒房者与持有大户型的房屋所有者构成较大压力。
八是全面开放单位建房。广州市已开先河，这也是前两年许多人大代表、政协委员一致的建议。单位用自有土地建房，符合规划、符合土地用途，这将为一批住房需求者带来福音。
九是政府出台相关规定规范集资合作建房。政府可能将在今年“两会”之后，把有关议案交办有关部委，今年下半年出台集资合作建房政策。
十是政府将出台相关政策打击投机炒房行为，抑制虚高房价。比如以征税的方式为不在本市工作的投资房产者设限，对出售牟利的增值部分征税等。
“腐败铁三角”将被打破
那么，2007年的宏观调控会不会和近两年来的调控一样难以取得预期成效呢？
“不可否认，在房地产调控的大背景下，一些城市的房价反而越调越高。”章林晓认为，关键原因是，遭遇到了房地产特殊利益集团的“反击”。在房地产领域，地方政府、商业银行、房地产开发商、房地产投资（投机）者存在着共同的利益。房地产业是腐败的高发地，是政府贪官与银行贪官“权力寻租”的易发区。
最近一年，随着中央一系列反腐败动作的展开，这个“铁三角”中的腐败官员之“角”，已经开始被陆续“掀开”；相应地，行贿商人之“角”，也已经开始被陆续“触动”；现在，只剩下“无良学者”尚在为维护“房地产特殊利益集团”的利益而“摇旗呐喊”，但也已经是越来越没有市场了。
因此，我们可以预见，随着腐败官员、无良学者和行贿商人组成的贪腐“铁三角”被击破，宏观调控的阻力将会有所减小，2007年房价的理性回归将是可以期待的。
“房价有节制地缓慢下降、实现房价合理回归是经济持续发展的重要保证。”李开发认为，只要房价回落过程中，银行的资金没有较大的损失，这就是可以承受的调控力度。
章林晓则表示，由于本轮始自2004年的宏观调控，一开始就遭到了贪腐“铁三角”的“反击”，现在，房地产软着陆的最佳时机，应当说已经错过。
2007年，我们面临的将是“大起大落”的考验。这其中，最应该警惕的是“海外热钱”的“大进大出”，即关键要做到两点：一是阻止今后海外热钱的持续流入；二是切断海外热钱拉高出货、迅速退出的能力。
如果能做到以上两点，我国房地产业软着陆依然是可以期待的。
作者：谢丽佳
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