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中国证券报：为何全国房价只涨不降
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铭万网
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时间:
2007年02月25日11:05
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信息来源:
中国证券报
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20世纪90年代中期的泰国，由于商业银行过度介入房地产业，致使泰国房地产市场严重供过于求。截止1997年金融危机爆发前夕，全国积压的房屋已达85万套之多，最终形成了高达200亿美元的不良资产。
上世纪90年代，由于资金链骤然断裂，曾一度导致中国房地产泡沫破灭，使银行背负了巨额的呆坏账，教训深刻。在1993年的房地产热中，国有银行直接、间接在海南省积压的房地产信贷资金就达700亿元之多，后来，其中的80%已成为呆账，约占当时国有银行资本金的1/5。根据有关部门调查，当时泡沫最盛时，全国银行被套牢资金高达6000亿元，这些年用于抵债的大量房产和土地还是当时留下的不良资产。
近年来，发达经济体市场内发生巨额不良房地产贷款的案例已经大幅度减少，就主要得益于不断进步的房地产贷款风险管理技术、发达的房地产金融产品创新、有效的市场监管体系以及良好的全民利益分享制度。
反观中国，个人住房贷款最近几年超常规地发展起来，但银行的风险管理水平却鲜有突破。有学者指出，中国的银行业是没有个人住房贷款以及消费信贷风险管理经验的。虽然，房地产市场在10年间超常规地发展起来，但用于分散住房贷款风险的资产证券化、信用衍生品等金融工具及其相应的制度安排却远远没有得到发展。更为关键的是，围绕着房地产市场、金融市场和证券市场的产品创新、技术创新以及制度创新，仍然停顿在原地，使得所有的住房贷款风险都只集中由一个主体——银行来承担。
实际上，当房地产除了居住功能外，同时具备了投资保值和增值的功能时，一个健康的房地产市场，就不再仅仅是一个商品市场，而是已经成为一个与金融市场和证券市场高度融合、互为表里、相互促进和制衡的市场。同时，它也与养老、社保等社会公共福利制度密切相关，共同形成了全民利益分享的机制。因此，这就需要我们的制度设计者和政府决策者们从公共政策及公共福利的高度来研究、设计房地产市场的相关制度。
在房地产市场因畸形发展而成为众矢之的的情况下，如何减少房地产市场对以银行为代表的中国间接金融系统的高度依赖性，建立透明、公开、畅通、持续的市场融资和约束制度，形成全民利益分享的房地产金融与证券市场产品创新体制，使社会公众在住房方面享有基本的公共福利？将是摆在政府、学者和业界面前的一个严峻而又义不容辞的任务。在加强纠错式的市场调控措施的同时，我们同样需要为房地产市场走上健康发展的轨道，大力推动市场创新、制度创新和产品创新。
作者：陆一 张卫东
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